无产权的房子买卖合同有法律保护吗_无房产证的房子,买卖合同无效吗?

来源:大律网小编整理 2022-07-05 07:58:52 人阅读
导读:法海一粟认为,无房产证的房屋,其买卖合同是有效的;除非该房屋是被禁止交易的标的物。1、房屋买卖合同只要不违反法律、行政法规,不违背公序良俗,该合同就是有效合同。...

法海一粟认为,无房产证的房屋,其买卖合同是有效的;除非该房屋是被禁止交易的标的物。

1、房屋买卖合同只要不违反法律、行政法规,不违背公序良俗,该合同就是有效合同。尽管房地产管理法第三十八规定,未领取权属证书 的房产不得转让,但是,这里的规范并不是法律效力规范,不能据此认定涉案房屋买卖合同无效。没有领取产权证的房屋,只是会对合同的履行产生影响,但是,不影响合同的效力。物权法第十五条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。

2、无房产权房屋的类型。在实践中,没有房产证的房屋大约包括:

(1)尚未完成初始登记的开发商开发的房产。这类房产已经建成或在建,但是,还没有办理初始登记。就是说,还没有领取大房产证(整个小区的总的房产证)。

(2)尚未完成初始登记的农村自建房。这类房产又分为:有建房证的和没有建房证的。

(3)没有规划手续的“小产权房”。这类房产往往是地方政府与开发商联合开发后出卖给购房人的。

(4)在拥有合法土地使用权的土地上建造的房屋。这类房屋建造在项目土地上,可能符合规定,也可能不符合规定。

(5)违法建筑的房屋。

在法律上,第四种房屋不能成为合法的标的物。以该类房屋为标的的买卖合同,被法院认定为无效的可能性较大。

法海一粟:运筹帷幄之中,决战法庭之上。

拿到房产证的二手房,才能上市交易,这个是基本的条件。没有房产证的房子,是无法办理过户的,而只有过户了,这个房子才能完全属于你。只有购房合同的房子也可以交易,但是会带来以下风险:1、难以确定卖方是否有权出售该套房屋,如果卖方无权处理该套房屋,则双方之间的买卖协议可能因此无效。第二交易存在较大变数,在签订买卖合同到取得房产证这一期间,卖方可能会因多种因素而选择解约,比如,房屋价格上涨后卖方反悔,单方面提价,不配合过户。在没有房产证的情况下,买卖双方签订的购房合同,如果卖方执意违约,买房人无法依据双方间的买卖合同而强制要求卖方履行过户手续,往往最终仅能依据合同追回已付购房款项。第三卖方以不正当手段,将房屋以更高价格转卖给第三人,造成两个买家之间房屋权属的争议。4、因开发商的原因,卖方迟迟不能取得产权证书,造成买房人无法办理过户,也就无法享有对房屋的处分权。5、无法明确房屋土地性质,土地性质一般为出让土地,但是,如果是划拨土地的话,上市交易需要交纳一部分土地出让金,这也会产生一定的合同风险。

  对于房屋买卖合同,虽然没有办理相关的过户手续,但合同内容符合法律规定,当事人在自愿合法的前提下签订的,合同就具有法律效力,受到法律保护。  相关法律规定:《中华人民共和国合同法》  第四十四条 依法成立的合同,自成立时生效。  法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。

根据《城市房地产管理法》第三十八条明确规定:"下列房地产不得转让:…(六)未依法登记领取权属证书的。"

根据《合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

因此,在以前的法律实务中,人们通常都认为该条规定的所谓"不得转让"属于法律禁止性规范,不得违反,未依法登记领取权属证书的房屋不得转让,违反该规定进行房屋转让的合同应被认定为无效。在这一思想指导下,这类纠纷起诉到人民法院,基本上都判决房屋买卖合同无效。

众所周知,与《城市房地产管理法》相比,《合同法》的立法指导思想已经发生了重大转变,不再是像《经济合同法》那样,动辄令合同无效,而是奉行鼓励交易原则,尽量承认合同的效力,即使是出卖他人之物,也不再是硬性地令合同无效,而是由出卖人承担权利瑕疵担保责任(第150条),或者是合同效力待定(第51条),甚至是合同有效下的一般违约责任(107条等)。

合同法释【1999】19号第4条(第四条合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。)的规定表明了这一点。

上海市高级人民法院在2005年12月16日下发的《关于审理"二手房"买卖案件若干问题的解答》的通知第4个问题中问:一方尚未取得房屋所有权证,即与他人订立转让合同。

该转让合同的效力如何认定?答:高院在今年6月16日《民事法律适用问答》(2005年第1期)对此作了阐述,明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。

其理由是:房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前,其虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利,因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于"期房限转"的地方性规定,其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为,房地产登记部门不予办理登记,该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险,但并不影响转让合同的效力。

因此,在目前的司法实践中,各地法院在审理这类案件时,通常考虑到了立法指导思想上的重大转变,因而鼓励诚实信用,维护交易安全,一般判决这类合同有效,应继续履行,对出售方要求确认房屋买卖合同无效的请求不予支持。

展开原文 ↓

更多 # 相关法律知识

1分钟提问,海量律师解答

  • 1
    说清楚

    完整描述纠纷焦点和具体问题

  • 2
    律师解答

    律师根据问题描述给予专业意见

  • 3
    采纳

    采纳回复意见,确认得到解答

Copyright 2004-2021京ICP备18032441号 有害信息举报:线上咨询律师  线下门店解决问题

Copyright © 2020-2021

在线客服 隐私协议 侵权信息举报