小产权房注意哪些问题_购买小产权自住要注意什么？

购买农村小产权房需要注意的问题：

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(二)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(三)小产权房的法律风险

第一种就是农民的住宅房交易，有的城市居民喜欢农村传统的平房大院，前几年几万元就能买到，近两年随着征地的急速扩张，近郊区的平房大院动迁补助费标准很高，出现了大量卖房村民反悔要求确认买卖合同无效的案件，如何发配动迁补偿费和买房款之间的巨额差价成了司法审判中的难题，国内的大部分法院还是确认集体土地上房屋买卖合同无效，只是保护购房者的购房款及翻新改造和装修的费用，增值补偿部分还是归村民所有。

第二种就是各类农业园或者养老院的别墅，这类房屋一般成规模开发，如果这类房屋的买卖发生纠纷，例如，逾期交房或交房标准、房屋质量、配套设施、物业管理等出现问题，合同中约定的违约赔偿条款都不能得到支持，因为前提买卖合同是无效的，其结果一般是退房退款。所以，此类房屋在尚未建成阶段风险很大，如果是购买已建成使用的，买房人对现状已经认可，发生争议的风险较小。

第三种就是集体土地上的楼房交易。集体土地上的楼房大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。有相当多的购房者持有房产执照和契税完税证明，使这类房屋的交易在表面上看上去已经得到政府的认可。实际上这部分房产执照是八十年代套印市政府红印印刷的类似于奖状式样的一种产权证，当时有一部分流失在乡村土地办公室，后来市政府已经公告停止使用这种奖状式产权证，但一部分违法建设的集体土地上的住宅购买人在九十年代仍然从售房企业或村委会获取了这类产权证，并且缴纳了契税。

第四种小产权房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是没有办理征地手续及欠缴土地出让金。不仅合同会被确认为无效，未来面临再次动迁补偿费标准较低的风险，由于购买时相对于国有土地上的商品房比较便宜，将来动迁时的补偿费标准相对低于同地段的商品房也是正常。

(四)小产权房能否转正

目前小产权房的情况比较复杂，不排除个别建设的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续而取得城市房屋产权的情况，但该情况并不是普遍现象。因为目前开发建设这些小产权房的开发单位基本都是些“小家”，房屋建成销售后，开发单位得到销售款后，也都撤走了。而小产权房转正时，需要这些开发单位再掏钱来补办相关手续，而此时房屋已经销售完毕，小产权房即使转正了，开发单位也没有任何收益，所以绝大多数的开发单位不会为已经销售的小产权房补办转正手续。因此购房者不要认为“小产权房”将来都能转正，才决定购买小产权房。

感谢题主邀请。

首先，需要明确下小产权房的范畴，一般包含（1）村民自行筹资兴建的农民房；（2）村委会和村民在集体土地上自行开发建设的统建房，村民既是建造者也是股东，年年坐等分红；（3）开发商出钱，村集体出地合作建设的楼盘。小产权房本质上只能转让使用权，且转让需要满足四点要求：（1）需经本村村民委员会同意和乡级政府批准；（2）转让人和受让人必须同为本村村民；（3）受让人无宅基地，符合宅基地申请条件；（4）宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。

其次，购买小产权房存在以下风险：（1）不能办理房产证；（2）无法避免“一房多卖”风险；（3）监管质量无法保证；（4）无法进行银行贷款，因为没有产权证；（5）无法转让；（6）无法分割处理，特别是离婚、继承等问题，法院无裁决依据；（7）有可能无偿征用；（8）业主违约风险。

购买小产权房必须明确有效和无效的情况，有效情况即（1）本集体组织成员之间买卖；（2）如出售给本乡镇以外的人，取得有关组织和部门的批准。无效情况即（1）本集体与他集体组织成员之间买卖；（2）集体组织成员和城镇居民之间买卖；（3）未办理抵押登记。

因此，本质上是不建议购买小产权房的。但是限于经济压力等多因素的影响，如果不得不购买小产权房，那应该在了解上述前提基础下，做到注意以下事项，才可放心购买：

（1）看建设主体是否合法。实施主体是村民，或是农村集体经济组织的法人和房地产开发资质的经济实体，或是村委会依法委托的房地产开发商，均有可能。但一定要取得合法的开发资格，最好有政府批文及公示等文件。

（2）看是否取得国有土地使用证。按规定开发用地，必须由土地整理储备中心征为国有建设土地，实现土地性质转变，并由国土房产局核发国有土地使用证。

（3）看是否符合城市规划。必须符合城市总体规划。可参见城市规划图和土地利用规划图，进行土地性质辨别，如果是非住宅用地规划，那就没有本质性保证。

（4）是否取得了建筑工程施工许可证。按照《建筑法》的规定进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

（5）要注意合同条款。合同是一个人是否拥有房屋使用权最好的证明。合同当事人、标的、房屋的价格及付款时间的约定、交房期限、权利担保、违约责任、合同双方认为约定的是它事项，均应有明确说明。

（6）注意资金的安全。由于购房款是一笔很大的资金，所以，在交易时尽量不要使用现金，通过银行转账的方式留下凭证比较好。

希望对题主和大家有参考意义！谢谢。

小产权房的种类很多。以深圳常见的农民房为例，其最大的购买风险就是在遇到拆迁的时候，小概率会血本无归! 不过大概率的情况，还是草鸡变凤凰，被开发商点化成商品房了。

如果要买，就尽量向一手卖家买。卖家应该把他有权卖房的凭证（比如绿本、两证一书）交给你。凭证和买卖合同最好由律师把关，违约条款尤其重要。如果村股份公司能盖章见证，那就更好了。

现在的房子一种就是小产权房。因为小产权房的价格是比大产权房便宜太多的，很多人都很纠结能不能买小产权房。

那么，到底什么是小产权房？与大产权房有什么区别、有哪些法律风险呢

一、什么是小产权房

大产权房：由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。

小产权房：“小产权房”并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。

小产权房分为3种：

（一）在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。

（二）在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

（三）各类农业园或养老院的别墅。

二、小产权房比大产权房多哪些风险？

（一）大产权有房产证，小产权没有房产证。

大产权房有五证，分别是国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证。正因为大产权房有五证，所以大产权房受法律保护，有完整产权。而小产权房没有五证，不受法律保护。就是说，拆迁时，大产权业主能拿商品房拆迁补偿，小产权业主没有。

（二）大产权房比小产权房质量更有保证。

大产权房建造时程序严格，质量监督力度强；小产权房质量没人监督，存在安全隐患。

（三）小产权房不能在房地产管理部门登记备案

小产权房由于没有正规的产权证，不能在房地产管理部门登记备案，不能作为抵押或上市专卖。买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。

三、小产权房能否转成大产权房？

这种情况可能性不大。根据《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有使用权，其兴建的房屋只能在集体成员内部流转，而无权卖给城市

总之，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋小产权房一般是集体土地建的房子。不能过户，其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。小产权房遭遇拆迁无补偿，即使有补偿，也是很少的一部分，并且因为法律不承认房主的产权，很可能补偿费用只给农村的大队或者乡政府。因此，小产权房买卖具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。

谢邀！

小产权房交易火爆的真正原因是交易价格较低，相对比购买商品房或二手房，其不利后果太多，很容易发生纠纷，所以，购买小产权房应该注意以下几点：

1、因外部原因而导致卖方恶意毁约（譬如：拆迁、房屋涨价）

2、防止卖方“一房二卖”

3、因产权有瑕疵而引发的纠纷（譬如：家庭析产而牵连出小产权房买卖纠纷等）

4、因离婚继承而引发的纠纷

5、因房屋质量而引发的纠纷

除了上述纠纷外，购买此类房产还需要注意房产具体位置、购房款支付、产权问题、房屋拆迁等情形进行约定，针对每种情况还需有相应的违约责任等，所以，购房人要购买小产权房时，还是咨询专业房产律师为宜！

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小产权房风险大，没有法律保障，维权困难。如果不是资金窘迫，走投无路，估计没几个人愿意去冒着个险。即便如此，如果你很强势，路子野，可以买；如果是老实巴交的本分人，还是三思为妙。

买小产权房，主要应注意以下几点：

1、尽量选择村委会自建的，相对靠谱一些，私人开发的更容易出现土地纠纷。

2、注意查阅城市发展规划，尽量避开可能列入征收范围的，买小产权是为了居住，拆迁补偿的大头轮不到你，那是别人的事。

3、合同条款尽量详细，把可能出现的请况考虑进去，由村委会盖章鉴证最好，尽量多收集原始资料，以备日后维权之用。

4、尽可能买一手的，二手的潜在风险更大。

5、宅基地上的房子，私人自建房尽量不买。

6、注意性价比，价值越高，风险越大，格局宜小勿大，以满足基本需求为原则。

感谢邀约！

小产权房能不能买？这需要分开来看的。在建的或者图纸上的小产权房，就不要考虑了，风险太大，很容易被叫停，或者强拆。

对于各地大量现实存在的存量小产权房，可以考虑购买。

购买存量小产权房需要注意以下几点：

1、购买成熟社区，最好是大社区，法不责众，这样的社区一般不会被强拆；

2、除了去社区物业部门改户主，还要签订出售协议，已备将来出现纠纷，多一个举证；

说到这里，大家就知道，所谓小产权房其实就是无产权房。就是占用农村耕地，开发商与村集体私自签订的协议，是不受法律保护的。一旦面临拆迁，从法律层面来讲，是得不到补偿的。

但小产权房大量存在是不争的事实，这其中有相当部分是未来有可能在通过补偿土地出让的方式获得全部或者部分产权，前提条件是楼房质量达标（消防、防震），此外，是房产税在国内普及。

律师说法：小产权房，顾名思义暂时无法取得完整产权的房子。购买此类房屋的风险如下：1.合同效力风险。对于确认无法取得房屋产权证和需要缴纳土地出让金的住房，不建议购买。对于拆迁安置房等有五年时间限制的房产，可以慎重购买，购买前需要核实房屋的实际产权人，合同必须与实际产权人签署，不能由家人代签，有授权委托人的，建议让对方出具公证授权委托书。比如拆迁安置房，建议由全体家庭成员签字确认。2.涨价后卖方违约风险。很多购买小产权房的原因都是由于相对于商品房要便宜很多，但具备办理产权证书后，往往升值的很快，在巨大的利益诱惑下，卖方很可能拒绝办理过户或者一房多卖。此类风险可以在签署合同时，通过委托律师起草专业合同，设置严格的违约条款，把风险降到最低，让卖方违约得不偿失。3.形成居住事实。购买小产权房的，可以要求尽早交付使用，形成居住事实，在司法审判实务中，对于此类已形成稳定的居住事实的案件，人民法院很多都选择维护交易安全，继续履行合同。