土地使用权最高年限_土地确权后有使用期限吗？

商业用地使用权出让的最高年限，法律规定为40年。如果是通过转让取得，则其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。另外，土地使用期限满了，是可以申请续期的。

　　根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

　　第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　（一）居住用地七十年；

　　（二）工业用地五十年；

　　（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

　　（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

　　（五）综合或者其他用地五十年。

　　第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

土地上的权利群有很多，不可一概而论，我给大家梳理一下。

首先要知道最重要的土地所有权分类，我国的土地分为国家所有和集体所有。大致来说就是城市土地属于国有，农村土地属于集体所有，由于城市规划区扩大将原来的集体土地也纳入城市范围，也就是城中村。要明确一点，城中村的土地还是属于集体所有，未经土地征收和农用地转用审批手续，不得转为国有建设用地用于城市建设、房地产开发等用途。所有权是没有期限的，《宪法》规定土地所有权不能转让。

其次，按照《物权法》、国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定，政府可在国有土地上设立国有土地使用权，按照土地用途规定了不同的最高出让年限：

（一）居住用地最长出让年限为七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四） 商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。

目前各地在出让土地时都在出让合同中明确土地使用期限，一般都是按最高出让年限出让的。

再次，在集体所有土地上可设立宅基地使用权、集体建设用地使用权、农村土地承包经营权。其中宅基地使用权、集体建设用地使用权都是建设用地使用权，农村土地承包经营权是农用地的使用权。

大家知道，我国土地实行用途管制，将全国土地分为三大类，农业用地、建设用地和未利用地。这三种用途未经批准是不能改变的。就好像家庭账户资金分为理财账户、日常账户、养老账户一样，未经家里领导同意不能擅自挪用：）

从性质上来说，宅基地使用权是农村村民带有福利性质的权利，与身份权挂钩，城市居民不能享有，大致上意思是为了农民的养老，所以没有使用期限，可以继承。

农村土地承包经营权包括了林权，就是只能用于农业用途的土地，国家明确一轮发包期30年不变的。要说明的是农村土地承包经营权是签订承包合同后生效的，登记只起到对抗第三人的作用。什么是对抗第三人作用呢，就是我如果把地发包给你，签订了合同。如果没有登记，依然有效，但不能阻止我把地发包给其他人。如果登记了，就避免了这个问题了。所以目前农业农村部门在农村做的集体土地确权，就是登记土地承包经营合同。

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　　个人拥有土地使用权的最高年限是70年。　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：　　居住用地70年;　　工业用地50年;　　教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年；　　商业、旅游、娱乐用地40年;　　仓储用地50年；　　综合或者其他用地50年。　　（住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。）　　根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

按照《城市房地产管理法》及国务院55号令的规定，住宅用地应该是70年，但从法律的理解，是最高年限70年，也就是说，在出让土地的时，无论是哪级政府，住宅用地出让年限最高70年，超过70年是无效的，这是法定的年限。正常情况下，地方人民在出让此类土地的时间，会注明70年，但你所说是20年，是较少见的，你应该到当地国土部门问清，我理解有两点，一是此地块在出让的时候就有特殊原因；二是出让的年限是从出让合同签订之日起生效的。