房贷月供怎么算出来的_房贷怎么算的？

本题的实质就是房贷利息的计算方式是怎样的。房贷利息=剩余本金*日利率（日利率=年利率/360）。

正常来说，选择等额本息，每月月供都是一样的，即4675.67元，但这是建立在放款日和还款日都相同的情况下的；之所以造成首还款要比正常月供高很多的原因是放款日和扣款日子不一致。从你提供的月供截图来看，很明显你的放款时间应该是7月6日左右，但银行通知你还款是自9月1日开始。因而首月的月供就是8月全月31天+7月放款日之后的天数25天，即56天左右的利息。

为什么全是利息呢？因为房贷利息是按照剩余本金*日利率来计算的。因此，首月的月供即790000*5.88%/360*56=7225.87元，得出的即全部为利息了。按此公式，也能推算出后续每个月的利息，如第二个月的利息即为790000*5.88%/360*30=3871元。

最后一个月（2050年7月1日）的月供仍是正常的4675.67元，但因为放款日为2020年7月6日，而贷款期限为30年，那么到2050年7月6日，贷款期已满，此时未偿还的本金和利息都只能合并在这一天归还了。所以，你看到的9293.81元并不是最后一个月的月供，而是最后一期的本息，但最后一个月不等于最后一期。仔细看月供测算表，这期间是相差了5天的。按上述公式也可以得到最后一期的利息=9286.23*5.88%/360*5=7.58元。

所以通过上述分析和计算，我们可以发现，造成这种首期和最后一期月供金额都有较大差异以及房贷计算器和银行计算相差较大的原因都是因为放款日和还款日不一致。但我们只要掌握了房贷利息计算公式，这些疑问就都能迎刃而解了。

房贷月供如何计算，这方法简单实用

对于第一次买房的人来说，如果没有人指引，买房还真的是件麻烦事，各种大大小小的手续要办，简直是心力憔悴。

不用着急，这里有超详细的买房流程，只需要跟着流程一步一步来，让你买房不用走弯路！

看房

看房对于买房来说是基础，所以一定要细心， 要多看，不要嫌麻烦，嫌跑腿累，要好好对比，才能选出最适合自己，最心仪的房子。

首先，购房者应该去现场看房，重点关注楼盘有无预售资格，查看五证是否齐全。

在检查楼盘有无预售资格的流程里，重点是查商品房预售证，如楼盘是否没有预售证就公开进行内部认购、是否把预售证挂在售楼部显眼处、预售证是否过期等。

房屋质量方面，建议到现场查看有无墙体裂缝、漏水、渗水、偷工减料、管道渗漏等问题。

其次，购房者应该上网查发展商资质，查验所选购的住房是否已被抵押、查封。

如果选购的住房是由房地产中介公司代理销售的，应了解该公司是否具有房地产中介资质等。

认购

首先，购房者应慎签认购书。

认购书是商品房买卖的预约合同，是独立合同。签认购书时常会引发一系列纠纷，具体表现在购房者要收回定金，而发展商却不一定会退还。

因此，为避免过多的麻烦，购房者在决定买房，可以向发展商提出看正式合同样本，在觉得正式合同可以接受的情况下，再签署认购书，以免被套牢。

其次，购房者要看认购书是否能保证公平。认购书的内容一般包括：

双方当事人的基本情况;房屋基本情况(含房屋位置、面积等基本情况);价格计算;签署契约的时限规定。

大家要看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。

最后，房款必须支付到监控账户。购房者应将房款支付到《商品房预售许可证》指定的银行监控账户上，不要直接交给开发商或者中介。

房款可以采取一次性付款或分期付款，具体如何分期，可以由双方约定。比如购买者可以留15%的房款，其中10%可以在出卖人交付使用之前支付，5%的房款可以在预售人交付商品房房地产权证时支付。

定金与订金

在正式进入购房流程的第一步就是交定金签认购书，但是“定金”和“订金”经常有人傻傻分不清，甚至因此闹出了许多的购房纠纷。

定金：指在签订购房合同之前，购房者支付一定的金钱作为向开发商担保购房的担保方式。

定金的缴纳应当以书面合同或协议的形式确定下来，并由双方签字或盖章履行。定金缴纳的额度不得超过房屋价值的20%，超出部分无效。

定金具有担保性质和合同成立的定性。其担保性体现在体现在法律对定金罚则的规定上。

就是说，你给了定金就必须要履行买房的约定，如果不履行的话，则是违约，定金将不予退换！

订金：订金是购房者在购房时向开发商预定所付的钱，不具有定金的担保性质。

开发商在收取订金时，定金数额应在总房价的千分之五以内，在双方签订商品房预售合同后，订金应即时返还或抵充房款。重点是：可以退！

认购书：在这里还是要提醒大家：凡是签订合同类，都一定要睁大眼睛看清楚合同内容，否则遇到了合同陷阱你哭都没地方哭去。

比如“有些合同上购房者要在规定时间内要完成签订购房合同，否则定金不予退换”，但是往往银行不一定能在此规定时间内完成放款，你完成不了约定，那么损失是由你自己承担的。

付款

付款的首付有分首套房和二套房，付款方式可以选择全款付款和按揭贷款。

交首付：在签订认购书的时候会有说在规定时间内要交首付，首付需要付多少？就要看你是首套房还是二套房。

深户家庭无房，无房贷记录，首付3成，利率9折；

深户家庭无房，有房贷记录（包含异地，贷款已结清），首付5成，利率9折；

全款付款：有能力全款付款的话也是很好的，而且全款的优惠折扣也是最大的，在楼盘直接办理即可。

按揭付款：在确定了自己需要办理按揭买房后，集齐资料到楼盘按揭部办理。

分期付款：还有一个比较特殊的分期付款，这是楼盘自身做的优惠政策，具体情况也是要看楼盘如何操作了。

申请贷款

查询个人征信：在申请贷款前，购房者需要先到银行查询个人征信，可别不重视，征信不良的严重后果有可能导致贷款买房直接被拒！

查询个人征信方式主要有三种方式：

1、可以前往中国人民银行分支机构进行现场查询；

2、通过互联网查询本人信用报告服务查询；

3、网银查询、商业银行代理查询等其他服务渠道。

选择公积金贷款：要先到公积金管理中心查询自己的公积金额度是否达到所需贷款数额。

公积金贷款的优势较多，利率低、还款方式灵活、贷款成数高等，比如还款方式灵活，借款人可以随意制定每月还款数额，前提是不低于“银行最低还款额”。

还有比如一般商业贷款能贷到7成，而公积金贷款最高能贷到9.5成。

公积金贷款到公积金管理中心申请流程：（1）初审——(2)评估——(3)审核——(4)办理担保手续——(5)签订借款合同。

选择商业贷款：商业贷款有两种还贷方式，一是等额本金，指借款人每月偿还相等金额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这种还款方式前期还款压力较大，但是利息会随着逐月还款逐渐减少。

二是等额本息，指借款人每月偿还相等金额的贷款本金和利息。

商业贷款流程：（1）提交贷款申请——（2）银行受理调查——（3）银行核实审批——（4）双方办理相关手续——（5银行发放贷款）。

选择组合贷款：还有一个情况，就是如果公积金额度未达到所需贷款数目的时候，可以向商业银行同时申请商业贷款，此类贷款称为组合贷款。

但是有一个要注意的问题就是并不是每个楼盘都接受组合贷款，所以这个要事先跟楼盘沟通好。

贷款方式有公积金贷款、商业贷款、组合贷款，可根据自身条件来选择哪一种贷款方式。

签署购房合同

在完成以上流程后，接下来就是与开发商或代理商正式签订购房合同，购房合同分“商品房预售合同（期房）”和“商品房出售合同（现房）”。

签订预售合同不用再签订出售合同，可直接办理证户手续。再次重申啦！签署合同类文件一定要擦亮眼睛仔细看合同内容哦！

契税：90平及以下的普通住房,并且该住房属于家庭的唯一住房,减按照1%税率征收契税,90`144平的普通住宅1.5%,超过144平的3%,非住宅3%。一般的话契税会跟着首付款一起缴,开发商代收。

印花税：在订立合同的时候就直接缴纳,总房款的0.05%,一般跟首付款一起缴。

银行按揭费用：包括抵押登记费（80元/户）、权证印花税（5元/户）、保险费。

房屋维修基金：深圳的房屋公共维修基金是150元/㎡。

物业管理费：从收房日开算,以购房人验收房屋合格之日起开始计算，一般先交三个月。

交易手续费：住宅 建筑面积 X3元/㎡;非住宅 建筑面积 X11元/㎡。

权属扥通过计费：80元/套，权属登记费就是办理房产证的费用。

收房

验收也是一个大事，关乎于房屋质量的检测，楼主建议大家找专业的装修公司一块去验收。

装修入住

照着喜欢的风格装修就好了，不过也要考虑一下自己的经济情况就是了。

办理不动产证

最后就是办理最最重要的不动产证了有了这个红本本，房子才是真正属于你。

买房银行贷款是一个系统工程，提前做好咨询和规划，有问题找小编，会让你很顺利的拿到贷款！

房贷月供有两种还款方式，具体算法公式：1、等额本息还款每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金2、等额本金还款每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月应还本金=贷款本金÷还款月数每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额月利率=年利率÷12