一手商品房房转移登记_请问商品房转移登记是啥意思?

来源:大律网小编整理 2022-06-12 00:50:51 人阅读
导读:方式主要通过买卖双方身份及合同区别。如果房屋买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,并且是卖方需要先行缴纳增值税、个税手续后,才能双方到房屋所在地的房地产交...

方式主要通过买卖双方身份及合同区别。如果房屋买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同,并且是卖方需要先行缴纳增值税、个税手续后,才能双方到房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记手续的,就是二手房。而如果是一手房,只是同开发商签订手续。二手房与一手房在合同及税费上都是不一样的。原因是卖方不同。下面简单介绍一下一手房与二手房的定义:一手房又名增量房,是指房地产开发商依法取得土地使用权后,在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。二手房,又称存量房,是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋,相对于增量房而言。

新房交易这种情况是在购买现售商品房的时候,简单的来说就是说你在购买已竣工的楼盘的时候去房管部门将该套房屋的所有权从开发商的名下转移到你的名下。初始登记就是开发商在竣工后将未销售商品房的的产权登记在自己名下。而预售商品房在购买的时候并不是直接购买该房屋的产权,而是和开发商约定在竣工后该套房屋属于你,开发商不得再销售或者抵押给他人而进行的,叫预告登记。

预告登记

指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时,为了限制债务人处分该不动产,保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

初始登记

新建房屋,申请人应在竣工3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,提交土地使用权出让合同、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等。
转移登记

房屋转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分制、合并、裁决等原因致使其权属发生转移面进行的登记,权利人应当自事实发生之日起90 日内申请转移登记。

分两种情况:

第一,新购商品房开发商办理办理初始登记(即办理大产证)后外转移给购买者(即办理小产证)。购买者除了准备预售合同,还要准备身份证户口本结婚证等。

第二,二手房基本同上,无非买卖合同,房产证原件。

开发商都是一手房,你买的可能是退的房源

从开发商手里买的房子,办理不动产证时登记申请书填写的登记类别为转移登记,这个很正常。因为买受人办理的不动产登记并非是首次登记,而是由开发商转让不动产所进行的登记,因此,属于转移登记。

开发商在工程竣工后需进行初始登记

为什么开发商需要办理初始登记呢?这是由法律规定的。

1、开发商拥有已竣工验收合格房屋的所有权。

开发商开发房地产项目,通过有偿出让方式获得国有建设用地使用权,依法取得国有土地使用证,使用权人是开发商。开发商投资并组织施工单位建造房屋,根据《物权法》第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。由此,开发商对其开发的经竣工验收合格的房屋拥有所有权。

2、依照法律规定,物权的设立需经依法登记。

《物权法》第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第三十一条规定,依照《物权法》第三十条规定享有不动产物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。这也就是说,开发商在没有进行不动产初始登记之前,是不能转让房屋所有权的。

而根据《城市房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取房屋权属证书的房屋,不得转让。因此,开发商销售的房屋,必须先办理不动产登记,才能办理转让过户手续给买受人。

此外,《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第二款也规定,未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但法律、行政法规另有规定的除外。显然,开发商办理不动产初始(首次)登记是必须的程序。

3、开发商需在工程竣工验收合格后办理初始登记。

通常在竣工综合验收合格后,开发商需请有资质的房屋测绘公司对项目进行逐套测量房屋面积,根据测绘成果出具房屋测绘报告,并报房地产主管部门审核通过后,根据要求报送以下资料,申请不动产初始登记(首次登记):

(1)国有土地使用证和项目批文;

(2)规划验收合格证明;

(3)竣工验收备案表(备案证明);

(4)房地产调查或房屋测绘报告;

(5)相关税费缴纳凭证;

(6)其他必要材料。

完成初始登记后,由不动产登记机关发放不动产初始登记证明。

开发商销售房屋属于将所有权转让给买受人

根据《不动产登记暂行条例》的规定,涉及房屋的不动产物权登记包括以下类型:

首次登记:也称初始登记,即不动产进行的第一次登记。

转移登记:因买卖、赠与、继承、合并、分割、互换等方式取得房屋所有权,或者因人民法院、仲裁委员会生效法律文书取得房屋所有权的。

抵押登记:因抵押权设立进行的登记。

注销登记:因不动产物权灭失,或不动产被依法没收、收回,或者人民法院和仲裁委员会生效法律文书导致不动产权利消灭而进行的登记。

更正登记:因登记信息内容错误而进行的修正登记。

异议登记:利害关系人认为不动产登记事项有误,而权利人不同意更正时,利害关系人可以申请异议登记。

预告登记:权利人为了保证未来物权的实现而进行的登记。例如,预售、买卖、抵押房屋时,可以申请预告登记。

查封登记:人民法院查封不动产时进行的登记。

由此可知,买受人在办理购买的商品房不动产权证时,实际上是开发商把房屋所有权转让给了买受人,因而属于转移登记。如果买的是期房,买受人可以申请预告登记,以防止在办理房屋产权证之前出现房屋权属争议。

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