夫妻单方卖房合同无效_仅夫妻一方签字的共有房屋买卖合同无效吗?

来源:大律网小编整理 2022-06-18 14:57:16 人阅读
导读:关于这个问题,先说答案,夫妻双方未经另一方同意,把房子卖了,合同是有效的。但是合同有效,并不意味着房子就可以卖出去。根据我国《民法典》第一百四十三条的规定,只要...

关于这个问题,先说答案,夫妻双方未经另一方同意,把房子卖了,合同是有效的。但是合同有效,并不意味着房子就可以卖出去。

根据我国《民法典》第一百四十三条的规定,只要行为人具有相应的民事行为能力(年满十八周岁、精神智力发育正常),签订合同是他真实的意思表示,且合同涉及的行为不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗,那么这个合同即为有效合同。至于另一方是否同意,并不是决定合同是否有效的因素。

那么,未经另一方同意,且合同有效的情况下,是否就能够把房子卖了?不一定。

根据《民法典》第三百零一条的规定,处分共有的不动产,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。夫妻共有的房屋,未经另一方同意,是无法办理产权过户的,这时问题就产生了,合同虽然有效,但无法办理产权过户,不能过户,也就意味着合同无法履行,买方并不能取得房屋所有权。合同无法履行的情况下,签合同的一方(卖方)就需要对买方承担违约责任。

看到这里,想必您就明白了,房屋买卖合同虽然是有效的,但房屋属于不动产,其产权的变更需要共有方同意才可以完成产权过户登记手续,一旦另一方不予配合,过户将无法完成,买方是不能取得房屋所有权的,房子并没有被卖出去。

上述只是一般情况,也有例外。也就是通常说的“善意取得制度”,《民法典》第三百一十一条第一款的规定,受让人在满足以下三种情况下可以取得动产或不动产的所有权:(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(2)以合理的价格转让;(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。注意,善意取得要求同时满足前述三种情况,即不知道卖方是无权处分,交易的价格属于正常市场价,且房屋已经办理过户登记手续。也就是说,只要不满足任何一点,如明知房产存在其他共有权人,或买卖的价格不符合正常市场价,或房产未办理过户登记手续,都不构成善意取得,即不能取得房产的所有权。既然不能取得房屋所有权,一旦另一方知晓该情况,就可以阻断该房产所有权的转移,请求追回在不知情的情况下被出卖的房产。

还有一种情况,假如买方符合善意取得的情况,此时,不知情的一方的权益如何保护?

假如买方确实不知道卖方无权处分房产,且按照市场价格支付了房屋价款并完成了过户登记,此时不知情的另一方是无权再追回被卖出的房屋了。但如果其利益遭受了损害,其可以依据《民法典》第三百一十一条第二款的规定,可以向无处分权的人(即卖方)要求损害赔偿,即赔偿自己因此遭受的损失。此举的目的在于保护正常的市场经营秩序,避免交易被随意撤销而引起秩序的混乱,第三人在无过错的情况下按照正常价款购买的房屋且办理了过户登记,其合法权益也是应当受到保护的,不知情的一方向无处分权的人要求赔偿也非常合理。

夫妻一方擅自出售夫妻共同所有的房屋,房屋买卖合同是否有效,要区分不同的情况。

一、房屋买卖合同有效的情形

1、房屋购买人出于善意购买房屋,不是与夫妻的一方恶意串通为了损害另一方的利益而签订房屋买卖合同;

2、房屋购买人支付了合理对价,也就是房屋的买卖价格是合理,没有偏离市场价,而且房屋的价款已经支付给了出售房屋的一方;

3、办理了产权登记手续,房屋买卖合同已经履行,房屋已经办理了变更登记手续。

夫妻一方擅自出售夫妻共有的房屋,同时符合上述三个条件的,房屋买卖合同受法律保护。

如果不是同时符合上述条件,夫妻的另一方以未经其同意为由要求确认房屋买卖合同无效,法院就会支持了。


二、夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋,损害了另一方权益,怎么办

夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋,之所以会被认定为有效,是为了保护善意第三人的利益。

保护了善意第三人的利益,夫妻另一方的权益因而受到损害,在这样的情形下,如果受到损害的一方,在离婚时提出损害赔偿的请求,法院会支持。


本答案为北京郭广吉律师原创,首发于头条。

对于这个问题,关键是要看夫妻一方到底是要买房还是要卖房?因为题目当中只是说夫妻一方签订房屋买卖合同,而签订房屋买卖合同既有可能是买房也可能是卖房,而买房和卖房作为夫妻一方而言,能单独做主的权利是不一样的。

比如,如果夫妻一方背着另一方私自购得了一套房产,那么通常这种情况下,不论他动用的是夫妻一方个人财产还是共同财产,一般情况下,另一方配偶不会持异议,因为一般来说,买房不会对夫妻双方的共同财产造成什么损失,即便一方是对外借债,或者是用共同财产所购买的,但所购买的房屋依然是属于夫妻共同财产,所以这种情况下,一方可以自行做主,也不会认定为无效。

但是如果一方是擅自出售房产,那就要另当别论了,首先要看夫妻一方出售的房产是否属于夫妻共同财产?如果是夫妻共同财产,原则上必须要征得另一方的同意,因为该房产不是属于一个人的,应当是双方的,所以在处分的时候应当双方协商一致,在另一方不知晓的时候擅自处分属于侵犯了另一方的合法权益,假如另一方追究下来,是可以要求确认该房屋买卖合同无效的。

但是如果房屋买卖合同被确认为无效,而使买房人遭受损失,那么需要看具体的情况,看看是否可以追究夫妻乙方的违约责任,或者看看买房人是否属于善意取得,能够获得该房屋的产权,这个需要看具体的情况,不能一概而论。

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不是无效,而是效力待定。

根据《合同法》的规定,合同要件存在瑕疵,需要追认后才能有效或者无效的合同,属于效力待定的合同。

《婚姻法》规定,夫妻双方对夫妻共同财产具有平等的处理权。共有财产的处理必须经所有共有人同意。一方签字出卖共有房屋合同,因未征求另一方意见,所以合同效力待定。

如果另一方追认同意,则房屋买卖合同生效;如不同意,则合同无效,应该撤销。

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