有按揭的房子怎么卖掉_有房贷的房子怎么卖?

来源:大律网小编整理 2022-06-09 12:47:19 人阅读
导读:快速卖出房子,我们需要了解有哪些流程,每个流程都适当加快,自然就是整个售房的快速卖出了。1签约出售这是出售房子第一步,也是最核心的一步,因为没有签约,自然就没有...

快速卖出房子,我们需要了解有哪些流程,每个流程都适当加快,自然就是整个售房的快速卖出了。


1签约出售

这是出售房子第一步,也是最核心的一步,因为没有签约,自然就没有出售,谈不上快速出售了。

当前房产交易比较低迷,卖房的不太多,买房的更少,基本上大家都处于观望状态,要想及时卖出房子真心不容易。

要想快速卖出,有几点建议:

a.多渠道放盘,在房屋所在地附近的中介,各个网站,论坛,微信群,朋友圈等都可以适当的放盘,包括在本人的熟人,同事也可以适当宣传自己的房子,多渠道

b.在交易金额适当让步,没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格,房价,定金,首付款这些适当的让步也可以让交易快点促成,应该说这是最核心的关键一步了!

c.在交易条件适当让步,比如家私电器,学位户口的释放

d.交楼时间(交楼条件),有的买家急着收楼入住,如果可以早点交楼,让买家可以早点装修,显然吸引力也是很大的


2涂销

促成交易后,最耗费时间的莫过于涂销了,涂销通常需要1-3个方可完成,不同地区,不同银行,不同的借款产品略有不同。通常需要几个月的,从申请提前还款到扣款,到拿到涂销资料,每一步都需要上月,多数银行需要排队。

故而请业主有心卖房,无论是否已经签约了,立即前去原贷款银行申请提前还款,建议每周二,借款人携带身份证,银行卡,借款合同,房产证(如有)前往银行申请,节省时间,可以早点排队。

如果业主诚心卖房,即便排队排到了,尚未签约,在有自有资金的前提下,也可以考虑尽快存钱办理涂销手续。

这样子有可能等签约的时候,就可以快速拿到涂销资料,甚至已经拿到了涂销资料。

再次强调,这个很关键


3申请贷款

上面提到了涂销好费时间,在这个环节提到的主要是申请贷款,获得银行的同意贷款通知书(同贷书)。

为了节省时间快速审批得到同贷书,建议在签约的时候审核一下买家的资质,有的买家需要卖一买一,当前尚未卖出,那就需要等待卖出才能有资格买入,或者降低首付降低税费,才有能力买入,这样子就很耗费时间。

有的买家资质不好,那么签约后,也会导致同贷书迟迟拿不到,自然也会耽误时间了。

这个资质审核,不仅仅是申请贷款的证件,也包括大家能否及时办理手续的时间配合(有的人可能在异地,有出差)。

另外还有一个技巧,就是直接去原贷款银行申请新的贷款,这样子涂销速度会大大加快的。


4过户

拿到了涂销资料,也拿到了同贷书,就可以去办理过户手续了,请记得务必提前通知交易双方准备齐全的证件,建议再次审核一下,免得证件不齐全无法办理过户,按照政策要求提前预约,也通知银行在过户当天办理抵押手续。

通常这个是不难的。

如果业主卖房的目的是为了腾出名额,再去买房,那么过户后,等拿到新的房产证,业主名下除名了,就可以买下一套了。


5放款

由于当前的政策,房贷额度紧张,所以放款速度比较慢,如果业主急着用钱,这个环节很容易被卡住。

要想放款快,建议:

a.找亲戚朋友同事到银行安装ETC,目前各个银行ETC业绩压力大,这个效果明显

b.购买银行的产品(比如理财,贵金属,保险等,酌情考虑)

c.如果可以找到关系,自然是最好的了,这个无需赘言。

d.在银行办理存款,首付款资金托管,缓和银行资金压力,也是有帮助的

这个具体不同的银行有不同的操作了


6收楼

一旦放款后,就进入收楼环节了,多数情况下是业主收齐放款才收楼,少数情况在上文说了,可以酌情提前收楼,以求快速卖房。

一旦收楼了,办理了相关的水电煤气,电视管理处的更名,本次交易也就结束了。


要想快速出售房子,核心是以上环节,请业主针对不同的情况酌情处理,分别加快,自然就是整个流程的加急了。

法律上不可以,实际上能操作。

按揭买房子能不能转让,一句话里面,其实是三件事情:买房、贷款、卖房,我来一一说明。

买房:按揭付款其实你已经付了全款。

买卖合同是和开发商签订的,在签完合同之后,买家付款开发商交房以后,交易就完成了,后期开发商也只是部分维修义务,这是买房的房屋买卖合同关系,跟卖房已经没关系,但是跟贷款有关系,因为按揭贷款买房,你的有一部分钱是银行替你直接给开发商的,尽管是按揭,但其实你已经付完了全部房款。

贷款:还贷还的是银行的抵押贷款。

买房时,银行替你颠覆了首付款以外的房款,所以你从开发商处全款买房,但又将房子抵押给银行,形成了抵押借贷的关系,银行制定还款计划让你按时还款,是为了消除你房本上的抵押登记,这样你的房子就自由了。

卖房:银行不管那么多只接受提前还贷。

在你没消除抵押登记以前,银行叫抵押权人,而处分已经抵押的不动产是必须经过抵押权人同意的,也就是说你想卖房子就得银行点头,但银行业务太多了,没有时间听你为什么要卖房,因而不会先同意你卖房再让你还贷,房子卖了之后你就没东西抵给银行,银行不愿意承担这样的风险。所以在卖房子的时候,都需要提前还贷,因而在二手房交易中,提前还贷的款项由买家还是卖家出,都会明确写在合同里。

转让:法律上不可以,实际上能操作。

抵押权人同意是不可能了,所以要通过提前还贷来实现。实际上就是在二手房买卖合同签订以后,约定买家支付首付款时会多出来一笔,用于偿还银行,这样房子消除抵押就可以自由处分,这样就可以卖出去。

总之一句话,房子有抵押也是可以卖的,但要注意合同流程要明确,以免产生纠纷。

第一、去该房屋的贷款银行提前还清住房贷款,需要跑两趟,第一次要先去银行“预约”还款时间,成功还款后需再去银行办理手续,银行会出具贷款已还清证明以及其他相关材料;

第二、拿着贷款已还清证明和相关材料去房屋交易中心办理“房屋解除抵押”,抵押信息解除成功后,就可进行正常买卖交易了。


我在房地产销售从业五年,对于你说的按揭几年想卖了,手续其实挺简单的。目前市面上出售的二手房,大部分都是处于按揭状态,只要你的产权证在手,除了银行按揭以外,没有其他的债务纠纷,那就是可以正常交易的。

您如果没有对应的买家也不懂怎么交易,可以找一个当地的中介公司,将你的房源挂出去,然后找到合适的买家,三方坐下来协商好价格过后,买家付部分定金给你。然后这个时候您可以找中介公司垫资,或者自己想办法把银行的剩余贷款还完,让房产证属于正常状态,这样才可以交易过户。一般公司垫资的话,会收取一定的服务费。

二手房交易的话周期比较长,你需要做的就是等待合适的买家出现,然后双方把价格谈到满意为止。剩下的解压过户基本上中介公司可以代办,不需要您操心的!希望您的房子能早点卖出去。

感谢楼主的邀请。

贷款没还完,正在还月供期间的房子可以出租

但是,若想将楼主正在还贷的房屋出售,前提是必须取得不动产证,没有不动产证,便不能进行交易。

具体交易方式有两种:

第一种方法:转按揭(这种流程有点小复杂,跑腿的次数较多)

这种方法是笔者推荐的方式,因为这种方式效率最高,买卖双方最公平最合理

就是买你房子的买方需要贷款购买,这种情况下由买方向银行重新申请办理按揭贷款手续

推荐具体操具体流程如下:

1. 买卖双方签订《房屋买卖合同》。

2. 买方、楼主(卖方)、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》,买方向楼主(卖方)支付约定比例的首付款。

3. 楼主(卖方)向按揭贷款款银行提出提前还款的申请,手续办理完毕后给买方腾房子(买方达到入住标准最好)。

4. 由买方拿着《房屋买卖合同》向银行提出贷款申请,银行放贷后流程完毕。

第二种方法:用买方的首付款缴清剩余贷款

这种方法必需建立在提前还贷的基础上

楼主(卖方)剩余的贷款不多了,或是买方有足够的资金支付首付款。

例子说明一切:

当时楼主(卖方)向银行贷款50万,现在还剩20万没还清,此时,买方可以支付20万。

特别注意一下:买方是要把这20万卖给楼主(卖方)!再由楼主(卖方)方一次性向银行还清贷款才能交易。

也就是说,用买房人的钱一次性还清卖楼主(卖方)剩余的全部银行贷款,将此套房产从银行解押,用于完成本次交易。

为保障买卖双方权益与利益,强烈推荐具体流程如下

1.由楼主(卖方)向按揭贷款银行提出提前还款申请,买方以首付款名义向楼主(卖方)支付剩余还款金额,且规定楼主(卖方)不用将该笔资金作为它用,必须作为本次交易的首付款,在有第三方担保公司在场作保的情况下签订房屋买卖合同。

2. 楼主(卖方)至贷款银行办理提前还款,并事先在还款账户中存入相应款项,到贷款银行办理结清手续。

3.银行出具解押材料,将楼主(卖方)的房子解押,楼主(卖方)到房屋所在不动产登记中心解押,楼主(卖方)拥有房子的所有权。

4.买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。

综上所述:贷款没还完的房子可以交易。笔者推荐第一种方法,因为双方最公平最合理。

希望我的答案能够到楼主。




一、按揭房子多久能卖:

1、银行通常规定贷款未满一年的要付违约金,满一年的不用付。可用买房人付的首付款去银行提前还贷,办理解押手续,之后再办理过户。

2、如果买家也需要贷款的话,就需要办理转按揭,指在房子的房贷还没有还清前,房主出售作为抵押物的房子,经贷款银行同意,由房子的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。

二、按揭中的房子怎么卖相关内容如下:

1、转按揭。把个人住房出售或转让给第三人,并申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款,是按揭中的房屋为简单直接的一种交易方式,流程如下:

(1) 双方签订《房屋买卖合同》;

(2) 买卖双方、律师方三方签订《转按揭交易安全保证合同》;

(3) 买方支付首付款;

(4) 卖方贷款银行书面同意其提前一次性还款,出具确认函;

(5) 买方向贷款行申请二手房按揭,提交相关资料;

(6) 卖方向买方交付房屋;

(7) 银行复审通过后放款,向卖方的贷款银行账户划款;

(8) 卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户,并将房屋抵押给买方的贷款银行;

(9) 买方的贷款行将首付款支付给卖方。

2、用买方的首付款缴清剩余贷款。买方将首付款支付给卖方,一般为总成交额的30%至40%,卖方可利用买方的首付款将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,再进行下一步交易。该方式适用于原房主贷款额度较低或所剩贷款数目不大的情况,是当下二手房交易中应用多的方式,具体流程如下:

(1) 卖方向贷款行申请提前还款;

(2) 卖方前往贷款银行办理提前还款,事先在还款账户中存入足额钱款;

(3) 卖方在还完款次日到贷款银行办理结清手续;

(4) 银行贷后管理出具解押材料;

(5) 卖方前往担保公司办理相应手续(原先未签订担保协议的可不去);

(6) 卖方前往房屋所在不动产登记解押。

3.利用银行贷款来缴清剩余贷款。买方不愿意出资帮卖方还清贷款的话,卖方可以选择利用银行贷款来缴清剩余贷款,但前提是得有银行认可的抵押物。如果符合条件,卖方可以通过抵押向银行贷出一定的款项来付清交易房屋的贷款,解除该房产的抵押,后促成交易。

扩展资料:

1、贷款房子卖房的流程:

(1) 签订《房屋买卖合同》,卖家收定金;

(2) 卖家收首付款;

(3) 向银行申请提前还贷;

(4) 解除抵押,获得房子的完整产权;

(5) 买家打尾款,双方办理过户(资金监管);

(6) 过户完成,卖家领尾款。

2、转按揭需具备以下几个条件:

(1) 按揭银行允许提前还贷并开设了转按揭业务,有指定的转按揭担保机构;

(2) 下家具备银行规定的贷款条件;

(3) 下家的贷款额度受到限制,一般来说,若下家欲贷款数额超过或明显低于转按揭的贷款数额,则难以成功。

3、按揭房交易过程:

其交易过程可以概括为:居间委托———前期审查———签订买卖合同———转按揭申请———过户抵押。

4、如何防范风险:

(1) 在收签约定金时,居间委托合同就要对有关转按揭的问题进行约定。

(2) 在前期审查中,中介机构要重点审查银行可否转按揭、下家是否符合银行规定的贷款条件、下家需要转贷的数额和按揭房产权是否清晰等问题。

(3) 签订合同时,上下家的违约责任要约定明确,约定的违约赔偿金数额一般比普通交易的高。

《民法典》2021年1月1日已经生效,有房贷的房子可以直接卖,无需经过还贷解押程序,交易更方便了。

在以前,有房贷的房子如果想要卖出去,要过户,就需要去银行把贷款先结清,拿到银行的结清证明,才能去办理过去登记,结清贷款的资金可以是自有的,也可以是房产中介或其他贷款公司垫资过桥的资金,或者是买方提供的资金,但无论如何,都需要把贷款结清才可以过户。

现在情况有了新变化,根据《民法典》的规定,有房贷的房子在贷款未结清的情况下可以转让(买卖),无需结清贷款,只需要及时通知银行就可以注意,是通知银行,并不是取得银行的同意。但同时,有贷款的房屋买卖时,贷款也是一起转让的,也就是说,买方不仅买到了房子,也同时“买到”了贷款,卖方把房子卖出去的同时,把贷款也顺手“卖出去”了,对银行而言,并无实质性的影响,只不过是换了一个人还贷。如此一来,买卖双方都便利,卖方不用为筹钱结清贷款而发愁,买方也不用为办理贷款而发愁。当然了,在这种模式下,银行如果有证据证明房贷未结清时卖房会影响其抵押权的话,是可以要求提前结清贷款的。

新的交易模式固然很便利,但此前结清贷款再卖房的方法仍然是可行的。

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