小区停车费涨价归谁管_小区车位费涨价归谁管？

　A

　　谁的车位？

　　三种情形：归开发商、归人防、归业主

　　问：小区车位权属究竟归谁？

　　王竹：小区车位的权属一般有三种情形，分别属于开发商、人防部门或全体业主共同共有。根据《物权法》第74条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，该条规定的车位，可推定所指的是，产权属于开发商的车位。

　　（1）产权归开发商。依据是地下停车场所附着的土地使用权，非建筑区划内的小区公共设施，包括停车场、会所等由开发商取得产权。

　　（2）产权归人防部门。人防部门主张权利的依据是《中华人民共和国人民防空法》，认为包括地下停车场在内的人防工程均属于国家所有，具体由人防办管理。

　　（3）产权归全体业主。地下停车场作为整个小区的不可分割的公共配套设施，认为小区地下停车场或者面积上或者投资上已经分摊在有效的销售面积之中，因而，其产权当然属于全体业主共同共有。

　　问：业主对小区车位有无优先使用权？

　　王竹：《物权法》第74条规定， 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。根据该条法律的规定，小区业主对小区车位有优先使用的权益。也就是说，小区车位应当首先满足于小区业主使用，之后才能对外出租。

　　问：为什么要规定小区业主的优先使用权？

　　王竹：《物权法》在起草过程中，调研了深圳万科的多个楼盘，在此期间，刚好发生了一件有意思的事情，即有一个投资商购买了万科某盘的多个车位，而他本人又不是该小区的业主，购买车位后，他采取临停收取高额停车费的行为，让小区业主遭遇高价停车难题，调研组成员认为，这种行为直接侵犯了小区业主公平享有小区配套服务的权益，因此在《物权法》74条中作出了“首先满足业主需要”的规定。

　　问：业主既然对小区车位享有优先使用权，那么业主是否有权享有“只租不买”的权益？

　　王竹：从现行《物权法》第74条和相关规定来看，仅仅要求预留一定的残疾人停车位，要求开发商保留一定比例产权车位用于出租尚无法律依据，开发商是可以将全部的产权车位进行出售的。

　　B

　　政府该不该管？

　　放开停车服务价格，是依法行政的具体体现

　　问：小区车位是否应当放开政府指导价？

　　袁嘉：从我国《价格法》的相关规定来看，与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格，以及资源稀缺（自然资源）的少数商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价。小区的停车服务，不属于政府指导价或政府定价的范畴，放开价格是政府依法行政的具体表现。

　　社会要评判一个机制的价值，还是要考虑社会公共利益和消费者权益的损益程度。 是否需要放开价格管制，还需要考虑成本收益分析和进行实效研究。

　　在实效研究方面，要将价格管制可能带来的低效能与其可能给社会公共利益和消费者福利带来的提升进行比较，如果进行价格管制的成本大于收益，就应该放开价格管制，如果相反，施行价格管制更有利于社会公共利益保护的话，政府就可以考虑恢复价格管制，但这种价格管制应当是一种最低程度的价格干预。

　　价格形成问题，首先是小区车位的供给量和业主的需求量共同决定了小区停车费的价格。由于短期内小区停车位的供给与需求缺乏弹性，需方对价格敏感度不高，短期内的停车需求量不受太大影响。而随着时间推移，供给与需求将更富有弹性，因此从长远看，小区若要提高停车费，在短期内比长期中更容易。这也可以解释为何一放开停车费指导价，物管就马上出现单方面涨价的现象。

　　从本质来看，小区停车场的停车服务，属于市场经济范畴，停车费价格过高终将引起更多的业主做出少买车、卖掉车甚至搬迁的决定，导致需求减少，进而影响小区车位所有者或委托管理者降低价格。可见，在市场经济中，小区停车费的价格调整，会自动使停车位及停车服务的供给和需求达到平衡，这便是“看不见的手”在配置资源。

　　如果采取价格控制的手段，比如设置价格上限，或许在短期内，供需双方对政府指导价不太敏感，但长期的情况完全不同，由于供给与需求富有弹性，其结果导致停车位大量短缺。再加上缺乏激励，最终，物管得到了低费用，业主得到了低质量的车位和服务。因此，经济学家会认为在停车服务市场中，人为控制价格模糊了正常指引社会资源配置的信号，无疑是低效率的。

坚决取消物业，要么物业包含的每个项目例举出来，统一明码标价，没有所谓的高档小区之分，例如扫地这一项，高不高档有关系吗，高档小区人员素质相对高反而省事，是不是应该便宜？所以高档跟物业没关系，每个项目收费标准统一

小区停车位收益完全归全体业主共有。

《物权法》第81条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对于建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

你们小区为什么不组织依法召开业主大会选举成立业主委员会，然后由业主大会重新选聘新的物业服务人？

你们业主看着共有的收益被侵吞，不争取、不追讨、不关注、不分享，只能对唤不醒的业主说一声，你们受辱不是无奈，是活该！

关注我的头条号，可以看到更多业主权益信息。

解决财产的归属，明确各方权责，才能定纷止争。

所以，这个先要解决小区车位归属问题。

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

根据上述规定，只要占用业主共有的道路或者其他场所的车位，都属于所有业主共有的车位。其他车位属于开发商所有，开发商可以用于出售，赠与或出租等等。这种情况，对于属于开发商所有的车位，开发商或物业公司通过收取停车费就具有法律依据。

而对于业主共有的车位，开发商无权进行处分，并且对于共有车位的经营，原则上需要业主大会决议通过才行。。

为方便业主了解车位的权利归属，下面的这张图做的非常好，基本把可能的情况都进行说明，一目了然。

说违法的人，先要懂法知法，请问你们说的出来，违的哪个法吗？

（单拿出停车费来说，表明这个问题隐含条件是，物业费的收取是经过授权的）

物权法和物业条例管理条例中确有规定，业主共有的停车场，为业主共有，收益要归全体业主所有。

类似的，那些出钱买了停车位的业主，车位归私人所有，要不要交停车费？

这里面实际涉及到停车费的构成。虽然笼统的叫停车费，实际包含了两个部分，一个是车位使用费，或者叫车位租金，一个是车位管理费。

怎么说呢？问题是这样的：

你停车的车位地方，车辆出入有没有保安员道闸管理登记？

需要不需要打扫卫生？

需要不需要照明和安防监控？

一句话，需要不需要管理？

显然是需要进行管理的。有管理，就有管理的费用。

所以，业主共有的停车位，一般来说车位租金归全体业主所有，车位的管理费，归付出管理工作的物业所有。

同样那些个人产权的车位，也要交管理费。

为什么要说“一般来说”车位租金归全体业主所有呢？

因为虽然法律规定共有车位收益归业主，但是很多老公房小区，物业费很低，很多还没有业委会，不交费的比例很高，物业公司的物业费收入支撑不了物业的支出，这种情况下，居委会为了维持小区最低限度或者是基本的物业服务，默认或明认停车场收入归物业，来补贴物业费收入的不足。

商品房住宅成立业委会的小区，也有这种情况，把车位费部分或全部补贴到物业费中。

还有一个要注意，共有停车位收益归全体业主，不是归有车的业主，所以有车的人根据车辆的多少，每辆车都要交停车费，这笔收入结算的时候才发生归谁所有的问题。

请看物权法，关于共有部分的规定。

早就应该出台了这样的措施，我举双脚赞成。俗话说买车容易养车难，其中老大难之一就是停车位，小区配套停车位足够的那还好，数量不够的话还要每天下班回家时拼人品才能有位子停。

还有些无赖物业，有大把空位都不肯出租，只能卖，而且价格还贵的很，辛辛苦苦买了层楼，钱都花得差不多了，谁还能那么轻松再掏十几二十万出来买车位呢。即便物业愿意出租车位，月保也是乱收费，想涨就涨，涨价完了才贴张所谓的通知在门口，本来小区停车位的功能就是为小区业主服务的，为什么不能为业主们提供多点便利呢？无他，就是利益问题，由于缺乏相关对物业公司的规定，导致物业肆无忌惮的乱收费，不给钱的就把停车场门口拦住不准进，真的是有种家归不得的感觉。

希望通过这个新规，广州众多小区物业能停止乱收费的行为，回归到为业主服务的宗旨上。

有标准，物业说了算！

小编曾经因为盛世天城二期停车费暴涨100%（包月涨了100%，不包月涨了1000%）的问题专门致电鄞州物价局，得到的回复是只要经过经过公示就没有问题。停车费基本都是物业与业主委员会共同决定的，也有说通过提高价格来遏制外来车辆停车，对小区管理有利。这方面表示同意。但问题的本质是涨价幅度是否合理。对于物业来说，提高停车费，可能停车数量降低，但是价格一涨，总收入可能是增加的。对于业主呢？这完全是杀敌一千自损八百。业主上交的停车费难道有返还？业委会的决定是全体业主共同表决决定还是几个固定成员决定的呢？这方面不透明。就像股东大会权利最大，但是日常的政策都是董事会决定的。小区管理也一样，业主全体大会自然拥有最高权利，但是做决定的可不是业主全体。实际上，也有很多业主埋怨收费提高了。

另一方面，所谓通过提高收费减少外来车辆，实际上这个外来车辆的车主大部分都是住在小区里的。导致的一个结果是小区周边路上停满了车。

有关小区公共停车位收取的费用，《物业管理条例》有明确的规定，既:利用共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

很显然，物业收取车位费适用这

一法律条款，收取的车位费归全体业主所有，如果物业没有把笔钱用在小区共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，据为己有，就属于违法行为。

如果某小区物业违反此规定，业主有权拒绝缴纳所谓的车位管理费，並向其上级主管房地产行政主管部门进行举报、投诉。