业主委员会的法律性质属于企业法人_业主委员会法律地位是怎样的?

来源:大律网小编整理 2022-06-08 14:02:42 人阅读
导读:物业法专辑01—业主、物业公司、业主委员会、业主大会房地产的快速发展,物业管理成为香饽饽的产业,而物业矛盾纠纷已经是我们身边的,以及这个社会上的主要纠纷之一。大...

物业法专辑01—业主、物业公司、业主委员会、业主大会

房地产的快速发展,物业管理成为香饽饽的产业,而物业矛盾纠纷已经是我们身边的,以及这个社会上的主要纠纷之一。

大家应该知道,业主及业委会,其实是一种比较弱势的一个群体,很重要的原因是,知识水平,对法律的认知和了解,没有达到一定的那个程度,所以我们今天的物业法专辑01主要是讲业主、物业公司、业主委员会、以及业主大会的一些基本的法律常识。

首先、什么是业主?

从我们老百姓的角度来说,业主就是物业的主人,那么问题来了,如果打个比方,如果房屋登记的是老公,那么老婆是不是业主?是不是一定是业主?其实呢,如果老婆也是房屋的共有权人,那她就是业主,如果她不是共有权人,这房子就是老公一个人的,老婆就不是业主;比较现实的另外一个问题,如果我买了这个小区的房子,但是我还没有办证,我入住了,我是不是这个小区的业主呢?当然也是;还有我继承了这个房产,我也占有了这个房屋,也是业主。最终归结出来的一个概念,业主就是房屋的主人,以及合法的占有人。

第2个问题,什么是物业公司。

简单来讲,物业公司就是进行物业服务的一个企业,经工商注册登记,在我们传统的小区里面,主要有两种类型的物业公司,一种叫前期物业公司,就是大家熟知的开发商留下的物业公司;还有一种就是后期服务业公司,主要是业主大会成立之后,由业主大会选举产生的物业公司,那么这两个物业公司,其实导致了我们这个社会的一个主要矛盾,因为社会上现在大部分的一个矛盾来自于老物业和新物业的一个交接的问题(另外探讨)。

那么,物业公司的办公用房是哪里来的呢?现在的一个新小区,国家规定物业管理用房是必须要进行配备的,配备的比例按照总建筑面积的不少于2/1000,且不少于100平米来配备物业管理用房。物业管理用房是属于全体业主所有,并不是属于物业公司的。

那么,物业公司到底有没有一个资质要求?在2017年7月以后,物业公司只要向工商局注册登记就行。

第3个问题,什么是业主委员会?

业主委员会是一个什么性质的机构呢?简单说,业主委员会就是业主大会的一个执行机构,从法律上来讲,它是一个非法人的一个组织。它的主要职责,作为业主来讲,关注以下三点:第一、监督物业公司的一个服务;第二、召开业主大会;第三、就是根据业主大会的决定或者授权决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配使用。其实就是管理全体业主的一个共有收益的问题,当然前提是要业主大会的一个授权和决议,那么这个业主委员会它有没有一个办公用房的?有的,业主委员会的办公用房就是从物业管理规范中分配出来的,不得少于20平米,作为业委会的办公用房。

第4个问题,什么是业主大会?

这有一个比较关键的问题,业主大会怎么来的?业主大会就是业主组成的一个大会,首次业主大会召开事由须满足三个条件之一就行:第一、交付的房屋专有面积达到总建筑面积的50%;第二、交付的总套数达到50%;第三、如果前面两个条件都不具备,要在首个业主交付后满两年,入住的户数比例达到20%。满足以上三个条件之一就可以申请召开业主大会了。

申请业主大会的方式只要有两种:第一、开发商向这个房管局提出来;第二、由业主向房管部门反映,提出来要求召开业主大会。

房管部门收到申请之后,将申请发给街道办或者镇政府,由政府组织业主大会筹备会,在30天内组织完成;在业主大会筹备会组织完成之后,必须要在60个工作日之内召开第一次的全体业主大会。组织筹备组,召开业主大会需要经费,经费来源有两种:新建小区,有建设单位来承担这笔费用的;如果是老旧小区一般是有政府来承担。

最后,用一句话来简单概括出以上四者之间的关系,由业主组成的业主大会,选举了委员组成业主委员会,代表业主企业大会,招聘物业公司来为我们的业主提供物业服务,管理小区的日常的事务。

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1、算依法产生;

2、经过行政许可属于社会团体法人;

3、如果不是法人不能成为民事诉讼主体,根据民法通则、物业管理条例、业主大会议事规则,业主委员会是业主大会的执行机构,业委会在经过当地物业管理部门备案后是俗称民间法人,也可以不聘请物业公司对小区进行自治管理,是可以作为民事诉讼主体的,除此以外,其他业主可以作为自然人也是民事诉讼的主体,住宅小区的其他业主可以对住宅小区的违规行为进行民事诉讼。

业主委员会的法律定性不太明确。

理论上说它是业主自治机构,属于合法的群众组织。

但机构登记时无法按企业登记,因为它自己没有财产,无法承担经济责任。

一些城市登记为"其它组织"或"社会团体",这有利于开展工作。但也同时带来了风险和责任。如果业主委员会的行为侵犯了他人或单位的权利,就可能承担经济责任。这种经济责任最后要由全体业主来分担。 总之有利必有弊,有权利就要有责任。 需要对业主委员会的授权严格把控,更要加强制度建设,加强日常监督。

对首届业主委员会,不宜马上去进行机构登记。待监督机制完善、成员经过考验后再视情而定。

未进行机构登记的业主委员会,并不影响其行使主要权力。仍然能正常工作,监督物业公司,对外维护业主利益。打官司时照样可以当原告,只是不能当被告而已。

题主的这个问题可谓有相当的深度,很难用几句话厘清。

"业主委员会"这个特殊组织目前异常尴尬的法律定位,致使其在民事诉讼中应如何承担法律责任问题上,面临诸多争议甚至法律盲点。


如果把题主问题再细致一下:在一个业主自治小区,业委会组织人员实施管理服务,因措施失当或重大失误而造成小区内发生人员伤亡,那么业委会是否应承担法律责任,或者怎样承担责任?


这里仅以个人的理解和认识与题友探讨:


一、业委会对外能否独立承担民事责任,目前尚存争议。


现行法律对业委会的法律定位尚未厘清,一方面《物权法》的相关规定以及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了在某些情况下,业委会可以作为诉讼主体参加诉讼。


另一方面,业委会并非法人,因为它不符合民法中关于法人必须同时具备的四个条件。既然业主委员会不是企业法人,也不是非企业法人,自身没有独立的资产,其对外就不能独立承担民事责任。


那么问题随之而来,业委会可以参加诉讼,那么就可能要承担败诉的不利后果。例如题主所述问题,极有可能因其侵权而被判决承担赔偿的法律责任;但业委会又没有其名下的独立资产,谈何赔偿呢?(需要指出的是,目前某些地方法规确定了业委会的经费来源,即经过业主大会决议后,可以从共有部分的收益中提取、从物业管理服务费中提取或者由全体业主分担等等,但该费用主要用于业委会的日常办公及必要支出)


由上述可见,业委会参加诉讼,关键问题在于如何承担民事责任后果,业委会无权处置全体业主的共有资产。而被侵害人的合法权益又该如何维护呢?!


二、法律界对于业委会参加诉讼所面临问题的两种主流解决办法。


1、业主委员会法人化。

即通过立法,确认业委会的法人地位,以管理团体的名义接受融资,并可由此直接起诉或应诉。应该说目前这种呼声是最高的,但其弊端也很明显:因为不管将业委会定为企业法人或社团法人,一旦其财产来源得不到保障,就会因资不抵债或申请破产而产生一系列相关法律问题。


2、充分利用现行法规来完善由业主承担相应后果的机制。

该办法的思路是:业委会作为”其他组织“参与诉讼,其面临的相关责任及后果由全体业主承担。对于业委会参加诉讼时应经过的必要程序、应履行的必要手续、应尽的告知义务,以及其一旦败诉需要承担责任时的分担方法和分担程序等等,均事先写入《业主大会议事规则》或者《管理规约》,并经业主大会决议通过。


例如题主所提的问题,业主大会可授权业主委员会参与应诉,一旦出现不利后果,则由全体业主按照一定比例承担赔偿的法律责任。在授权的同时亦应决议,如有业主拒不承担的,授权业主委员会直接通过诉讼途径对相关业主予以追讨。

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