使用权商铺有什么风险_投资商铺风险大吗？

量化擒牛认为以现在的投资回报率，很多地方投资商铺的风险都是相对已经比较大了的。

主要原因有以下几点：

一、房地产无论是住宅还是商铺相对价格较高。

房地产价格居高已经成为共识，但具体还是要根据地方，不同地方可能 泡 沫 严重程度不一样，像一线城市、二线城市，包括三四线城市的商铺很多已经价格超高，而且租售比非常高，从租金收入来看，资产投资回报是明显的低。一项投资回报率低的投资量化擒牛认为是不值得投资的。

二、很多商铺流量已经大不如前了。

其实商铺是否值得投资我们更看重的是地段和人流量，但就全国城市很多经过那么多年的发展，和以前小区域范围比人流量还是相对已经被严重分流。

三、电商对店面的冲击可能比你想象的要严重。

以前是电商淘宝的冲击，最近几年是拼多多的冲击，很多人购物都是通过网上进行，很少在实体店买东西了，就是逛逛不买。还要更为疯狂的是现在都流行网红带货了，那以后店面就更加不具备投资价值了，这个是相对于目前而言。

四、经济减SU进入中速增长会中长期存在。

我们对经济未来的困难可能要预估得足够一点，现在整个全球经济环境不太乐观，像以前随随便便投资都很容易赚钱，但看看这几年很多投资都是打水票的，可见大环境确实是不容乐观，投资还是谨慎点。

综上所述，量化擒牛认为目前的商铺投资风险是相对比较大的！当然这个仅仅是个人分析，不一定全面和正确，仅供参考，并不构成建议。

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这些年以来投资房地产的人可谓受益丰厚。这也从侧面验证了房地产具有保值与升值的属性。俗话说：一铺养三代。而今天商铺的价格更是高不可攀。随着网购飞速发展，店铺经营的逐渐弱化，商铺的租金受益日渐下降。投资商铺的回报率较低，其风险不可小视。但是在大城市的繁华地段投资商铺还是依然有价值的。

不要买开放商承包，包租的商铺，因为其中的猫腻非常多。

我一个朋友就是在几年前买了一套开放商包租的商铺，不仅要求前5年统一运营管理，而且根据比例还抽取一定的佣金和租金，导致了我朋友投资这套商铺亏损连连。

很简单的一个道理，当你买了开放商包租的商铺，其实你是没有一个自营主动权的，并且开放商为了提振人气，会以相对较低的租金快速出租手里的商铺，从而盘活整个市场，而你的商铺可能就是其中的“棋子”。

另一方面，现在许多开放商其实都是非常黑心的 ，他们会利用自己的权利来出租你的铺子。

简单和你说两个例子你就明白了：

1、如果只是包租，并且没有分成，那么开放商可能会在你这里压低价格，在租客那里故意抬高价格，从而赚取相应的差价；

2、开放商可能会和租客直接对接，要取所谓的好处费，就好比拿个5000元，房租每个月给你便宜2000-3000元，最后5000元进入开放商口袋，但是2000-3000元/月的租金损失由你承担；

3、甚至还有许多开放商虽然承诺了5年-10年一个5%~6%~7%的租金回报率，但是实际根本达不到，只是为了忽悠你买商铺；

所以，不要买开放商承包的商铺，要买可以自营的，否则猫腻太多，对于投资者损失很大。赚钱这件事，千万不要图方便，图省心哦！！

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1、所有权不同 商铺使用权是使用商铺进行经营的权利，不是所有权所以不能买卖。当然如果使用权还有很长期限，而且所有权人同意使用权人出租的，可以转让使用权（转租）。 使用权是指对财产进行使用的权利，权利多数来源于租赁，即通过从权人处承租而产生的使用权。使用权人不享有权，所以，不能买卖。 产权式商铺是西方发达国家及我国发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式。主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。

2、内容不同 具有使用权的商铺，仅仅是对商铺几十年的使用权而已，使用权到期后，商铺还是原有主人的。因为现在我国是土地国有，任何人开发的房地产项目，其中的商铺都是仅仅有几十年的使用权而已。 产权商铺是先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。

3、概念不同 商铺使用权房屋的使用权，是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约，非商铺所有权人也可获得商铺的使用权。房主将商铺租给他人使用，并不失去对商铺的所有权。 所谓的产权严格意义上来讲应该是所有权，包含占有、使用、收益和处分的权利。产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。

现在新兴市场推出的一手商铺，基本是两种，一是卖独立产权，一是卖一定年限的使用权，其实风险不是绝对的，只是有一定合同保障后的相对性风险，具体看合同怎么定了。 至于楼主提及的那种模式，我是不建议买的，除非开发商和你签订三十年的包租协议，否则是没有任何保障的：租赁合同三年一签，如果三年后这个市场没有做出来，那开发商还会和你签？如果市场做出来了，很火爆，你有的只是使用权，还不是严格意义上的分割到户的独立产权，那你的铺位也不是绝对受保障的，开发商还是可以移位甚至强用的，这也是小产权不受保护的特性，相当于你只是小股东，没办法参与并改变公司的行政决策的。 所以，建议楼主，买使用权的，务必买承诺包租到底的；有独立产证的，就自己考察市场，衡量后再买。

　 购买商铺的风险 六大注意点：　　

1、要有商铺的风险意识。　　开店选址，要有前沿的目光，有钱的可以投资买店铺，但是选择买店铺一定要注意几点，现在不是“一铺养三代”的时代，如果运行不畅，有可能“三代养一铺”。　　

2、尽量不买商场里的商铺。　　不买产权分散的商铺，只买独立的商铺。商场要是整体情况很差，你的铺子卖也卖不出去，租也租不出去。那种小产权商铺看起来成本低，其实投资的变数很大，产权分割出售后，很难统一所有投资人的意愿去经营，而且极容易出现恶性竞争，最终沦落成小商品、小集市式的商场。　　

3、买商铺之前多调查。　　买了商铺，你并不意味着你就旱涝保收、坐享其成了。你要调查，面积一样的商铺适合什么样的商业类型?周边的消费水平，能支撑什么水平的品牌?在保守估计的营业额基础上，预期的租金水平能不能让商家盈利?你是个人投资者，不需要像机构投资者那样撰写投资报告，但你的心里得有本清晰的账。　　

4、买了商铺，不是就此捧上了“金饭碗”。　　对商铺投资的复杂性，投资价值组成、投资回报所需的技术条件等等，都需要有一个清醒的认识。很多商业在销售时热热闹闹，然而运营很长一段时间后，却仍是一片萧条。即使过了正常的1-2年养铺期，也看不到希望在哪里。　　

5、看准客流和潜在客流。　　商铺选址一定要注意周围的人流量、交通状况以及周围居民和单位的情况。对经营小型商铺的创业者来说，客流的大小直接影响到收入的多少。因此，选择地理位置优越的商家投资收益较高，但好地段也意味着价格较高，竞争激烈。相对而言，社区商铺与沿街店铺的客流量稳定，投资回报平稳。至于郊区住宅的配套商铺客源已经固定，就必须从经营上多下工夫了。　　

6、买商铺要有前瞻性。　　并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。当然，除了关注市政规划外，还要注意该地区未来同业竞争的情况。并不是所有的好地点都一定好赚钱，有时遇到市政规划变动，热闹的地段也有可能变成冷僻之地，而许多正在开发中的地段却有着极大的投资空间。因此，买商铺在选址时要眼光放远些，多了解该地区将来的发展情况。