开发商房子有问题_开发商违约，购房者如何维权？

您好，很高兴为您解答；首先恭喜你，买的房子起码能交到你手里面。

第一；如果不是危及房屋安全的问题就算了，目前我们是弱势群体，这类事情发生的太多了。

第二；就算你维权，最后也是帮你维修，可能要拖到牛年马月，你能等吗？

第三；目前维权不是一天二天能解决的，可能需要花更多的时间成本，还有各个方面开销，先算一下值不值得这么做。

第四；如果真要维权，建议联合其他业主一起，发生这种事情不可能是你一家，人多力量大。

当地农村建设房屋，自己已经交过钱，开发商没有任何证件，建设的房屋不合格。可是在 没有任何单位验收的情况下就交房了，现在有关单位也没有处理，请问律师，我该咋办？

这就是平时所说的小产权房，在农村，没有经过有关部门的批准情况下，没有资质的个人进行小产权房的开发，这种开发一般卖给老百姓，在质量不能保证的情况下，他们所签的合同很草率。

如果他们通过协商不能退房，质量又不能保证情况下，购买房屋的人可以到乡镇或者村里有关部门进行调解，调解不好情况下，可以向法院进行诉讼要求退房或者退款。

每个开发商的楼盘质量不一样，不能一概而论的。

这两年的开发商建的楼盘，总的来说，质量不好。在一线城市，由于限价，开发商拿地价格高，但是房子价格不允许卖高了，开发商为了尽量追求利润，只能在建筑成本里面想办法。

前两年房地产市场行情好，特别是三四线城市，开发商都是用最快的速度建房，一方面是为了减少资金的积压，加快存货和资金周转，更重要的原因是：三四线城市前两年的火爆行情是由于去库存和棚改以及限制土地供应等政策因素造成的，这样的政策红利转瞬即逝去，所以开发商都是要求建筑商能多快就建多快，质量自然不能保证。只有快速把房子建到预售条件，才能抓住政策红利带来的机会，否则，动作慢了，以后的行情就不好说了。

前两年火爆的房地产市场行情还带来一个建筑质量问题，就是既然房子那么好卖，随便什么户型、绿化、质量的房子都能卖得出去，那作为开发商，何必在建筑质量上多下功夫，所以质量一般都不会太好。

这一年左右建筑质量也不会太好，因为现在房子不好卖了，但是开发商的拿地成本并没有下降，地都是在房地产市场火爆的时候拿的高价低，现在房价起不来，甚至还在降价，要尽量追求利润或者减少损失，开发商只有在建筑质量上做手脚了。

买房是件大事，也是家庭最大的一笔开支，高房价时代，一套房少则几十万，多则几百万，购房者不得不左筛右选。由于同样一个区域，大品牌开发商的楼盘和小开发商开发的楼盘价格往往相差很多，有的多达20%以上。于是，一些购房者为了节约开支，便选择了小开发商的楼盘，结果因质量问题陷入困扰，维权困难，后悔不已。

小开发商的楼盘常见的质量问题有哪些？

小开发商的楼盘质量不好，不是说全部都不行，但总体上看，劣质的占比比较大。归纳起来，小开发商的项目主要存在以下质量问题：

1、地基基础和主体结构工程施工质量一般般。

一方面，设计方面有先天缺陷，户型、布局不合理还在其次，主要是桩基础和主体结构方面设计比较激进，桩基础、梁、柱的设计方案的确定，通常处在满足最基本的设计要求的临界点，配筋方面几乎不留余地。有时由于地质勘查资料不准确，设计的桩基础类型可能不是最佳，实际施工时，由于桩基础达不到地质持力层，无法满足整体承载力和沉降要求，几年之后，楼房可能就会出现沉降性开裂，危机房屋安全。

另一方面，施工质量低劣，有些施工队缺乏必要的技术人员和施工经验，比如在承台、基础圈梁浇筑上，经常出现移位、胀模等问题，由于是隐蔽工程，很难发现。对于灌注桩的钢筋笼绑扎也存在偷工减料、不规范情形。

2、偷工减料是常态。

主要是在钢筋上做文章，小开发商采购的钢材几乎全部是非标产品，比如22mm的螺纹钢实际只有21mm不到。更有甚者，整体降低配筋规格，或者降低配筋密度。由于设计本身就处于临界状态，一旦降低配筋规格和密度，直接影响到结构力，会大大降低房屋的使用寿命。还有的下水主管道楼板处不设防火圈，一旦发生火灾，很容易引起多楼层串火。

3、选料用料质量低劣。

装饰装修材料一般不会选用大品牌产品，尤其是门窗、瓷砖、上下水管材等。有些质量简直低劣到令人难以想象的程度。常见的纸皮纸板门就是最典型的例子。上下水管材也多选用小厂产品，有些甚至是劣质的再生料，给日后使用维修带来很大麻烦。

4、建筑用砂不规范。

现在砂石价格猛涨，有些不良开发商便私下采购山沙、海砂、石粉等替代建筑用砂用于墙面粉刷，由于砂含泥量高、含氯离子等造成墙面开裂、腐蚀钢筋现象。

5、浇筑质量差，施工误差大。

楼面板最明显，楼面板普遍采取现浇抹平工艺，经常会出现室内高度不一致，楼面板模板痕迹明显，修补部位多，平整度差等情形。横梁、立柱、门、窗开口偏差较大。瓷砖空鼓也比较普遍。

小开发商的楼盘为什么不注重质量？

小开发商的楼盘房屋质量普遍不如大品牌开发商的楼盘，原因多方面，但归纳起来，不外乎以下几点：

1、成本原因所致

小开发商拿一块地不容易，总是希望实现利益最大化，从设计到施工，追求的就是最大限度降低成本。

（1）设计一般不会请正规大型设计院去搞，基本上是以挂靠某个小设计院的个体户为主，设计完成后去设计院盖个章就OK，对图纸的审查环节往往流于形式，导致设计上的一些缺陷和不足。

（2）施工一般不找有实力的建筑公司，都是一些关系引荐的挂靠型个体施工队，或者小建筑公司，有相当多的施工队根本没有专业技术人员，看不懂施工图纸。出现质量问题也就不足为奇。

（3）监理往往流于形式，不请正规的监理公司，刻意压低监理费用，导致现场监理人员严重不足，起不到应有的质量管控作用。

2、管理能力和经验不足所致

开发商规模小，配备的专业技术人员少，工资低、水平低，对于技术质量把控不严。管理经验不足，对整个工程管理不到位。

3、短期经营理念所致

多数小开发商没有长久持续经营的规划，基本上是一锤子买卖，捞一笔走人。因此，并不在意项目的口碑，这是有别于大品牌开发商的关键所在，因而，对于质量控制往往心不在焉。

购买小开发商楼盘的主要风险是什么？

房屋质量差还只是一方面，购买小开发商的楼盘更大的风险在于以下两点：

1、逾期交楼甚至烂尾的风险

小开发商最大的问题是自有资金实力不强，授信额度有限，基本上依赖循环贷款维持，而贷款主要用来支付土地出让金及税费。施工单位基本上需要垫资进场开工，然后，开发商拿预售款支付工程进度款。如果其中某个环节出现问题，就可能影响整个工程进度。常见的就是开发商拖欠工程进度款过多过久，施工单位被迫停工，导致工程进度滞后，自然就会影响预售，没有预售款，开发商就更无法支付工程进度款，施工单位也就不会复工，陷入死循环。如果开发商找不到过桥资金，项目就会延迟交付，甚至烂尾。

2、售后保修无保障的风险

前面提到，小开发商多数存续经营期不长，能存续经营5~8年的就算不错了，超过10年以上的很少，这就带来很大的问题。根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，房屋的地基基础和主体结构工程的质量保修期限应与房屋的设计使用寿命一致，即为50年。可是，由于开发商结业注销了，使得质量保修的责任主体消失，质量保修证书成了空头支票，购房者想维权却找不到维权对象。可能就会造成巨大损失。目前，法律法规在这方面尚存在漏洞，有待完善。

综上所述，小开发商的楼盘存在着比大品牌开发商更大更多的风险，虽然有价格优势，但性价比并不高，购买时应格外谨慎。

在瞬息万变的时代中，广告宣传是所有销售的必备手段，房地产销售更会下血本博取和吸引客户眼球，比如：

1、楼盘附近只有一条小臭水沟，广告里却说成是一条美丽的河流，小区里有几种稀有的小树，广告词里却描绘成参天大树等等。

2、交通，规划都没出，一点点眉目，就开始说地铁物业。

3、商业，周围地块规划是商业，还没拍卖，就宣传是生活配套。

4、质量，宣传的是什么塑钢门窗、欧洲标准，打的这些都是擦边球，好的品牌里面也有最差的一款。

5、入户门、厨卫等宣传都会有免责条款，在买时都应注意。

最近两年拍地情况看，地价贵，销售价低，面粉已经超过了面包价，开发商不是做慈善，为节约成本，想尽办法扣减，质量就会越来越差，维权的事件越来越多，若出现大的问题，应运用法律的武器进行维权，虚假宣传会收到法律的支持，业主维权成功的案例很多。

开发商违约，这个命题范围太广！是在签订合同范围内的违约，还是……，购房者处理违约方式有两种：1、双方协商解决。2、协商不成，向房屋所在地法院上诉！

逾期交房的话，也很正常，目前国家环境治理很多企业和业主都受影响。需要注意几点问题：

一、所购买的房产是否是大产权，有无网签合同。如果有网签合同看合同内容就可以了，网签合同基本可以做到公平公正双方对等。一般网签合同会有约定关于房屋逾期交房责任，逾期超过90天或者180天有权退房的条款，如果没有约定，国家法律保护默认的应该是超过365天没有交房的可以直接提出退房。如果开发企业不同意可以直接起诉。

二、小产权或者集体所有制性质的产权，这个没有法律保护，因为项目本身就属于集体所有。风险比较大，不建议购买。

三、逾期交房，在我做了20年房地产的过程中也是比较常见了，一般企业逾期也是有客观原因，较好的企业会提前告知客户，具体交房时间节点。这个不是什么大事。不要影响自身情绪，房子跑不了。同时还要注意看合同的条款，关于逾期交房的时间约定，一般是有日万分之一到万分之三的违约金赔偿的。但是这个只有贷款放款或者是一次性付清的客户才有赔偿，如果客户只是付了一个首付，剩余款项没有付清这个是不会给你发送入住通知书的。这个细节合同里面也有约定的。

总结：逾期交房如果不是开发企业遇到资金困境，基本都不是什么大事。如果选择继续购买坐观其变就行了。因为有比你激动的会有人去闹的。时时关注动向就行了。

如果开发商拥有好的地块或者房源，出现供不应求的状况时，会出现一部分捆绑销售（比如捆绑精装修和车位），开发商的语气会比较强硬，当然也会套路购房者，商家可能会说，我们会先考虑愿意签精装修合同和购买车位合同的，会让他们先选房（言下之意就是你不买还有很多人要买），然后你看到自己中意的房源一套套被买走，心一横，就无奈地签下各种捆绑合同。现在一些热点城市已经开始摇号了，除非万不得已（比如说你个人原因，只中意某个房源，其他任何同样优质房源都不在考虑范围），那样会比较被动，可能签下精装修合同或者购买车位合同，毕竟签了合同，就有法律效应，那样维权就比较困难了，现在购房理性认筹，公开摇号，相信大家都有机会买到心仪的房子的。