二手房全款后再贷款_二手房全款后可否再按揭?

来源:大律网小编整理 2022-06-20 17:08:37 人阅读
导读:你觉得逻辑上说得通吗?全款还能贷款吗?这个问题就等于我不买房能贷款吗?答案是当然可以,有其他贷款可以做,只不过不是购房贷款而已,退一万步说就算给你贷款,钱也是直...

你觉得逻辑上说得通吗?全款还能贷款吗?这个问题就等于我不买房能贷款吗?答案是当然可以,有其他贷款可以做,只不过不是购房贷款而已,退一万步说就算给你贷款,钱也是直接打给上家的,又不是给你的,你不怕他拿钱跑路吗?

如果是抵押货款,性质当然不一样,需要每年还后再贷。但是银行有一种类按揭贷,比如消费贷,安居贷之类的,时间也可以长达30年,和按揭一样的还款方式,利率在6%多点,适合那种一次性付款有较高折扣的情况下使用。否则为什么不直接按揭呢,利率要低点!

粗粗一看,抵押贷款利率高,房贷利率低,肯定是不划算的,不过南房地产大源按揭郑大源可以从多个角度分析,娓娓道来告诉你是否划算,这是需要综合计算的,有的角度是划算的,有的角度是不划算的,有的角度也许无所谓是否划算,因为必须这么做,这是很无奈的选择。


划算与否需要考虑很多因素,然后根据具体情况分析,如果是无奈的选择,基本上也没有什么好说的。


1房价的节省是否划算:

如果买家申请房贷购买,房价会高一些,而买家申请全款购买,房价会便宜很多,由于当前房价较高,全款购买可以节省数万元的房价通常问题不大,所以这个全款购买肯定是划算的。

具体节省多少,则看具体交易了,当然现实中也有一些交易,也许全款业主也不肯降价,那就白说了。


2税费的节省是否划算:

如果申请房贷购买房子,现在很多地方三价合一(成交价,贷款价格,交税价格),这样子简单地说就是无法报低价了。比如你100万购买一套房子,你想申请70万贷款,那么就需要按照100万交税。

如果全款购买,就可以较低的价格交税,只要交税价格高于税局核准价格即可,这个可以节省很多税费,尤其如果是豪宅,不满2年或者不是满五年唯一,申请房贷的税费需要8.1%或者9.6%,税率高,税费自然就多,如果全款购买可以适当报低价,可以节省税费,这个一旦节省了就可以不少钱。

尤其如果你想申请高额的贷款(GPGD),申请房贷就需要交更多的税费,而全款购买则可以满足高评低税,按照评估价贷款,按照税局核准价交税。

注意,通常核准价低于成交价的。

如果题主所在地区尚未三价合一,那么房贷购买与全款购买的税费是一样的,算我白说。


3贷款利息区别是否划算:

申请房贷的利率通常比申请抵押贷款的利率要低的,目前各个地方的商业贷款首套通常利率上浮10%-35%不等,而经营贷的利率上浮肯定会更多,在广州房贷首套上浮10%,经营贷利率上浮30%左右。

以贷款100万20年的房贷与抵押贷款来计算利息差。

申请100万20年利率上浮10%等额本息,月供是6816.89元。

申请100万20年利率上浮30%等额本息,月供是7379.39元。

由此可见,每个月的月供差距是562.5元,一年的月供差距6750元,5年差距33750元,10年差距67500元。说起来也就是几万元的利息差。

很显然申请房贷的利息负担少一些,所以肯定是申请房贷划算。而且房贷额度高,利率,年限长,月供压力也小。

不过在计算房贷与抵押贷款利息成本的时候,很多人习惯计算20年或者30年,由此你会发现利息成本差距也不小,这里需要注意很多人申请3-8年都会提前还清全部的欠款的,所以真实的利息也许没有那么多,另外由于央行基准利率也在调整,所以现实中,这个利息差仅供大概参考。


4手续麻烦:

通常来说申请房贷的手续比较简单, 需要的证件简单一些,而申请抵押贷款手续会复杂一些,要的证件更多,尤其在广州,如果你申请的抵押贷款额度超过100万,必须有营业执照,这个手续就比较复杂了,如果你没有营业执照,有可能就无法申请抵押贷款,所以提问务必问问清楚当地的政策哦,万一无法申请抵押贷款,那就麻烦了。

这个浪费的时间,精力也算是成本的一种,所以也纳入划算与否考核。


上面主要分析了是否划算,我们已经大概心里有数了,根据贷款额度的多少,根据申请房贷与全款抵押之间的房价,税费,利息也大概可以算出最佳的方案了!

由于缺少具体数字,我也无法精确告知哪个划算,就提供以上思路供参考。

通常来说,如果贷款年限长,申请房贷划算,如果年限短,其实还真不如全款然后再抵押贷款划算。


下面则是很多种无法申请房贷的情况,一旦遇到了,就不是是否划算的问题了。

5无法申请房贷或者房贷贷款额度太低

上面说到申请房贷简单,申请抵押贷款麻烦,其实也有一个反过来的情况,你是否有资格申请房贷贷款呢?

现在各个城市都有实施限购,限贷政策,也许你有资格购买,但是很有可能你没有资格申请贷款,如果你没有资格申请房贷,自然不存在是否划算了,只能先全款然后抵押贷款。

或者申请房贷需要算二套,首付较高,比如在广州如果首套房贷未结清,购买二套房子,首付需要7成,而全款再抵押则可以贷款7成,相当于首付3成,这个也是很有诱惑力的。

还有一种情况,买房的人由于自己的资质不好,无法申请房贷(比如征信,收入流水等),但是全款买房后,可以换一个人申请贷款,买房的人同意抵押即可。


6收款人约束:

目前由于公证委托书不允许委托收款,所以申请房贷需要原业主本人收款,如果你遇到了炒家盘,有可能炒家不放心,不想你将房款打入原业主账户。而全款或者抵押贷款可以其他人收款。


7必须一次性过户:

业主急售,有可能业主由于资金等问题,要求必须一次性付款,而不接受房贷购买,那就除非你不买,否则只能全款再抵押。


8公司购买:

有的人由于被限购了,没有买房资格,有可能选择公司名义购买,这样子很多城市要求先一次性付款购买,出房产证后才能申请抵押贷款(经营贷)。

不过广州公司名义购买,可以申请贷款的,不需要全款,不需要垫资。


我是南方房产大源按揭郑大源,熟悉二手房交易,过户,税费,按揭贷款(纯商业,公积金,组合贷款,经营贷,信用贷),有任何有关问题请随时联系我,欢迎私信联系必复。
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住房公积金能贷几套房?

公积金一般都只能用来贷款两套房(首套和第二套),不管是否被限购,第三套房都只能使用商业贷款,至于公积金里的余额可以用来房贷还款或者装修、租赁等。

再来说明下首套房和二套房的区别和二套房认定标准:

一、首套房和二套房有什么区别

1、首付比例的区别

在部分不限购、限贷的城市,如果是首套房,商业贷款首付比例是20%,二套房商业贷款首付款比例为30%。

2、贷款利率的区别

如今各地房贷利率不断上涨,很多人也发现了,二套房的利率上涨比例肯定是大于首套房的,所以首套房和二手房贷款利率的区别在不同的银行、不同的城市差别不一样。

二、限购城市二套房认定标准是什么

1、贷款购买过一套房,但是贷款已结清,再贷款买房算首套;若贷款未结清,算二套。

2、个人名下有两套房的商业贷款记录,一套已还清,另一套未还清,此时再贷款认定为二套房以上。

3、夫妻双方其中一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款,婚后两人想要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清,银行金融机构可以根据借款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;若贷款未还清,算二套房以上。

4、准备结婚但是还没有领取结婚证的两个人,一方名下有房产和房贷未还清。另一方没有任何房产和房贷记录,现在两人一起购买新房,登记两个人名字,没有贷款记录的人申请贷款,二人因共为产权人,从银行按揭贷款买房算二套。

三、不限购城市首套房认定标准

1、贷款购买过一套房,但是已经还清贷款,再贷款买房算首套。

2、贷款购买过一套房后来卖掉,通过房屋登记系统查询不到房产,但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房算首套。

3、全款购买过一套房,贷款买房算首套。

4、全款购买过一套房后来卖掉了,房屋登记系统查不到房产再贷款买房算首套。

5、个人名下有两套房,但是贷款全都已还清且出售,同时能够提供两套住房出售的证明,这种情况下再贷款时算首套。

6、个人名下有两套房,但是贷款已还清,另一套是公积金贷款已出售,同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房算首套。

7、夫妻双方的其中一方婚前买房使用商业贷款,另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后,两人想要以夫妻名义共同贷款,若贷款已还清银行业金融机构,可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素,灵活把握贷款利率和首付比例。

8、夫妻双方的其中一方婚前有房,但无贷款记录另一方婚前有贷款记录,但名下无房产婚后买房申请贷款算首套。

四、什么人可以申请公积金贷款?

凡在武汉住房公积金管理中心(以下简称"公积金中心")按时连续足额缴存住房公积金达6个月(职工个人住房公积金缴存账户开户时间距贷款申请时间满180天,缴存账户状态正常,按月连续缴存时间满6个月,不含补缴)及以上的职工,在购买自住住房时可申请公积金贷款或组合贷款。

贷款基本条件

  1. 借款人持有合法身份证件,且具有完全民事行为能力;

  2. 借款人及其配偶信用记录良好,符合公积金贷款审核标准;

  3. 有稳定的经济收入和按时归还公积金贷款本息的能力;

  4. 具有真实购房行为,且除住房商业贷款转公积金贷款外,该购房行为一般发生在一年以内;所购住房权属清晰、手续合法齐全且无法律纠纷;

  5. 无尚未还清的公积金贷款;

  6. 同意以所购住房进行贷款抵押,或以国债、银行定期存单、有价证券等公积金中心认可的方式提供担保。

一手房公积金贷款:

包括购买新建商品房、集资合作建房等自住住房贷款;购买酒店式公寓、公寓式酒店等以投资投机为主要目的的房屋,住房公积金贷款不予受理。

简单来说,四十年产权产品,你不能用公积金。

二手房公积金贷款:

购买可上市交易的存量房(即二手房)贷款,房屋建成年限应在30年以内。所购住房必须为已办理了《房屋所有权证》、《土地使用权证》或《不动产权证书》的成套住房。

感谢邀请。贷款是可以贷的,只不过针对于这个问题,需要区分贷款的用处是什么?

①全款购房后,若有其他贷款需求,可以做房产抵达贷款

如果只是单纯的贷款,是可以利用手中的房产作为抵押,来向银行申请贷款的,但抵押贷款的利率会比较高,一般会在银行基准利率之上上浮10%。


②全款购房后,也可贷款再购房,但不同情况下的首付比例不同

不同的地区,不同的情况下,对“首套房”的定义不同,有的地区“认房不认贷”,而有的地区“认贷不认房”。

例如,如果申请公积金贷款的话,就是“认房不认贷”,也就是说,如果家庭名下在该区域内拥有一套住房,即使没有贷款记录,再买房是要算作二套房的。

而有的地区“认贷不认房”,只要是全款购买的房屋,或者以前按揭购买并已经还清贷款均不再计算之内,再次购买都可按照首套房计算。

购买首套房与二套房的区别就是在首付上,有的地区规定首套房首付为30%,可贷款70%,而二套房首付为60%,可贷款比例为40%。


③从金钱的灵活程度上看,贷款购房优于全款购房

贷款买房前期仅需付清首付与一些稅费,与全款买房相比,手中剩余资金较多,无论是进行理财,或是用于他用都会比较灵活。

综上所述,全款买房后仍然可以向银行申请贷款,相差的是贷款利率和贷款的额度。即使资金充足,还是在购房时考虑选择按揭购买,可以为手中留出更多的流动资金,以备以后使用,毕竟在当下,房贷仍然是利息最划算的贷款了。

过户拿到房产证之后可以去银行贷款的,前面说的补按揭,就是相当于按揭贷款,利息和年限都是跟按揭买房一样的,这个是最优方案,当然这个不是所有银行都有这个业务,也不是所有地区都有这个业务。其次就是抵押贷款,这个年限短,利息稍微高点,额度最高7成。如果需要的额度少,我就建议做信用贷款,利息低,但是年限短,适合短期周转。希望我的回答对你有用

二手房可以先全款买下再拿过户后的产权证到银行办理房产抵押贷款但不能办理按揭贷款。办理按揭贷款只能是买房的时候直接申请,由卖方一起配合办理。

谢邀。是可以的,具体步骤入下:

买二手房原先房主没有还完贷款的操作:

1、中介垫资解押:   

房主先找到中介将银行的放贷还完,然后将房子卖给要买房子的人,收到钱以后他将资金还给中介。在这个过程中,中介会收取卖房子的人一定的利息,一般几十万至上百万不等,哪怕几天,甚至十几天,都是要收取一定的手续费的。 由于中介也是帮着双方办理买卖房屋,所以中介掌握着双方的资金流向,对于中介来说垫付资金很安全。现在许多大点的中介都支持这种赎楼方式。   

2、转按揭(即将贷款转移到买家身上) :  

转按揭是指在借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。也就是说出售方若想有贷款的房子,需要将房子的按揭转给买方,让买方继续偿还卖方的按揭贷款。转按揭的手续流程相当复杂,存在同行转按揭和跨行转按揭的情况,这种方法在使用中受到很多限制,目前能做转按揭的银行很少。   

3、再次贷款来缴清剩余贷款:

卖家可以考虑用其名下的抵押物(如其他房产)向银行或者资金机构申请抵押贷款,以结清按揭贷款。等买家付了房屋全款之后再还清银行抵押贷款,但是需要利息或者手续费。

二手房购买注意事项:

1、房屋产权是否明晰:

有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买方与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

2、土地情况是否清晰:

二手房中买方应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买方对房屋享有较完整的权利。

还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买方来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

3、物管费用是否拖欠:

有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买方有可能要全部承担。

4、交易房屋是否在租:

有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买方只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买方极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买方及中介公司忽视,也被许多房主利用从而引起较多纠纷。


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