产权调换补偿与拆迁补偿_拆迁了是要拿补偿款好还是回迁好？

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　根据《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

实践中，如果被征收人选择安置房，可以要求同地段最低同等面积置换，如果置换的房子偏远，可以争取高于1：1的比例去置换。

希望我的回答对您有用

补偿标准各地均有较大差异，就我们这里而言，一般赔付比率为1:1.5，商业部分赔付比例为1:1.2。均按房屋核准原有的建筑面积来考虑

从1991年《城市房屋拆迁管理条例》颁布实施开始，拆迁制度正式登上了历史舞台。在这二三十年间，有人因为拆迁一夜暴富，也发生了很多暴力拆迁的流血事件。2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布并实施，从此，“拆迁”被“征收”所取代，为了“公共利益”才可实施的“征收”开始走进人们的视野。

但是，无论是拆迁，还是征收，老百姓最关心的都是，自己到底能得到什么？北京英淇律师事务所征收拆迁团队根据多年的征收拆迁经验，为您详细解析面对拆迁补偿如何抉择？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”

货币补偿，是指征收人以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人以货币形式进行补偿的方式。房屋产权调换，是指房屋征收部门提供房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

所以，当您面临征收时，您所享有的权利就是：既可以选择货币补偿，也可以选择产权置换。

可能又有人要问了，我想两者同时要可以吗？

可以。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条还规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”也就是说，您的被征收房屋面积大，您想置换一个面积稍小的房子，再要一部分现金，这样也是可以的。

还有人问了，说我觉得在一个地段住习惯了，附近医院、学校、商业设施都很齐全，我不愿意离开这个地方，我希望以后还能回到这个地段来住，要求在原有地段置换房屋，可以吗？

可以，但是有一个条件，就是针对您家房屋的征收应属于“旧城区改建”，只有因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。而且，您家被征收的房屋必须是个人住宅，如果是商业用房也不适用。

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笔者从事过农村拆迁工作，也规划建设过回迁房，特结合当地的实际说说相关情况。

拆迁中到底是拿补偿款还是要回迁房，不可能有整齐划一的标准答案，这个答案因人、因地、因时而异。

（一）人不同，具体情况就不同，想法也不同。张三觉得回迁房各方面条件都不错，自己也正需要，决定要回迁房。李四觉得回迁房没有自己早已看中的小区房好，希望住小区，拿到补偿款买小区是最好的选择。王五本已有商品房，拿补偿款正好可以用来投资，选择回迁房的意义不大。

（二）地不同，环境和价值就不同，想法也不同。这里主要是指回迁房所在的地理位置，地理位置不同，对回迁房的大环境和价值影响很大，也会影响人们的选择。若回迁房位置极好、周边环境也十分配套，又有较大的升值空间，那么选择回迁房的人员就比较多。但若回迁房位于城郊结合部不太好的地方，一时又难以发展，出行、就学、就医都不太方便，选择的人自然就少。另外，有一部分回迁房是拆迁后就近后靠建设，喜欢农村、不愿离开故土的可能就会选择，而一门心思想进城可能就不会选择。

（三）时间不同，此消彼长，也会导致想法不同。比如，前几年房价增长快，手中有房心不慌，且还是增值明显，选择回迁房的就较多。但到了目前，房价放缓，回迁房交易较困难，一些有房一族可能不会再选择回迁房，而选择拿现金。再如，前10年大家都一窝蜂想到进城，对于农村的回迁房可能就不太感冒，但这些年随着农村环境的改善，以及个人年岁的增长，觉得在农村居住很不错，于是一部分人就会选择农村的回迁房。

再一个就是回迁房的交房时间，也是影响人们选择重要因素。几年都不能交房，黄花菜都凉了，可能就只好选择拿钱走人了。

（本文图片来自于网络）

作为一个多年从事拆迁工作的笔者，既熟悉本地的拆迁政策， 也比较关注其他各地的拆迁政策，下面就结合本地拆迁安置实际和了解到的其他各地拆迁安置政策，作如下答复，以供参考。

一、关于国有土地房屋征收的问题

国有土地上的房屋征收补偿，首先由拆迁方、被拆迁方选定双方共同认可的评估中介机构，对被征收的房屋按其结构、面积，并参照当地同类性质商品房的均价进行评估，然后根据评估的总价值进行一次性补偿，被拆迁方领取补偿费后自行解决住房问题。

简而言之，国有土地房屋征收，是按“选定中介评估机构——中介机构进行房屋价值评估并出具评估报告——支付房屋征收补偿——被拆迁方自行解决住房”这样的程序进行的。

二、关于集体土地房屋征收安置的问题

集体土地房屋征收安置，是广大农村群众十分关心的问题，各地安置的政策、方式与标准因地区差异、经济发展水平等而不同，就笔者接触和了解的情况来年，主要有以下安置方式：

（一）还建农房或重新划地自建。这种情况已相对较少，但个别地方还有。这种安置方式对安置对象有所限制，只能是本村的农业户口人员才能选择。

1.还建农房：主要是集中建设，由被拆迁群众按规定选择相应面积的还建房，有按原房屋宅基地面积还房的，也有按现有农村人口数还房的（各地对每人的基本住房面积有规定，有25平方的，也有30平方的，等等），当然要看各地的政策，目前是以现有农村人口数还房的较普遍。

2.重新划地自建：就是拆迁后根据被拆迁户的现有农村人口的数量，在提高原有房屋补偿标准，并给予相应的建房补助等，由被拆迁群众在重新划分的宅基地上自行修建农房。可分为集中建房（镇村规定集中还建点，划分宅基地给群众自建）、分散建房两种方式。笔者这里就是集中建房，原房屋的补偿标准提高70%（即原砖混房屋的补偿每平方米1100元左右），并给予建房补助，老百姓只负责建好自己的房屋，集中建房点的所有基础设施均由政府负责。

（二）限价商品房安置。采用这一安置方式的地方也逐渐减少，笔者这里三年前已淘汰。这种方式是由政府修建商品房，被拆迁群众按规定的政策选择对应面积的套房。这种安置方式既有按原房屋宅基地面积还房的，也有按现有人口数还房的，各地也是按现有人口数还房的较多（按人口安置的，非农户口的将会打折）。

比如，笔者这里执行该政策时，每个安置对象是30平方米，假如被拆迁的一家人是3个农村户口的安置对象，那么就可选一套120平方的，也可选2套各60平方的安置房。

（三）货币安置。这是采用得最多的安置方式。这种安置方式其实是在限价商品房安置方式的基础上变通而来的，只是把每个安置对象应安置的面积按当地一般商品房的均价进行了现金折算，由安置对象领取货币安置款后自行解决其住房问题。

笔者这里已执行此政策三年，每个农村户口的安置对象12万元（即每人30平方的保障住房，当时的商品房市场均价约4000元），非农户口的每个安置对象货币安置款约6万元。

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(本文图片来自于网络）

看你个人的资金周转情况，如果不急着资金周转的话，肯定是要房的，因为房子会升值，也可以收租，这是保全资金的最好方式，很多拆迁户拿很多资金，去买车，去其他消费，很快就把钱花了，要房的话，每个月都可以收租，等国家把这个地方发展起来，房价基本都会上涨的