第三人请求确认合同无效_合同无效认定原则有哪些？

【事件】

李明远（化名）在半月前与张倩（化名）签订购房合同，以350万的价格购买张小姐名下位于XX小区2号楼1单元的一间3居室，目前合同已经签订，但还未办理过户手续。期间，该房屋的租户赵德源（化名）曾找到李明远表示希望可以在房屋过户后继续租住该房屋，但其购房的实际用途也是家人居住所以拒绝了赵德源。前日，赵德源找到李明远与张倩，以自己是该房屋租户，享有首先购买权，但未被通知房屋出售为由，主张购房合同无效。

一个租户可以决定房屋卖不卖吗？他有这么大权利吗？

【分析】

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。” 所以赵德源以未被通知为由，主张房屋买卖合同无效，人民法院不予支持。但是如果张倩在出售房屋前确实未履行告知义务，通知赵德源，应适当补偿其损失。

题主的问题具有一定代表性。

如果你的描述确实是真实情况的话，那该《物业服务合同》应属无效。

《物业管理条例》第十一条明确规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。

也就是说，必须要召开业主大会，由全体业主做出选聘物业公司并决定物业服务合同具体约定的条款，然后授权业委会与物业公司签订相应的物业服务合同。该业委会主任在未召开业主大会甚至业委会会议的前提下，单方面与物业公司签订的合同自然应属无效。

那么现在的问题就在于如何确定该《合同》的无效性，这里有两点建议：

一、通过街道办撤销。

按住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十九条，业委会作出的决定违反法律法规的，街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

就是说可以通过向街道部门反映该合同签署的无效理由，由街道直接做出合同无效的决定。

二、向法院诉讼

法律依据是最高院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款。

即：物业服务合同中排除业主主要权利的条款，业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。

对合同以外的第三人能否以诉讼或仲裁的方式要求确认合同无效问题要具体分析。只有与无效合同有利害关系的第三人才能以起诉的方式请求确认合同无效。没有直接利害关系，不能提起诉讼确认合同无效。

1、合同一方当事人死亡，可以请求对方继承人确认合同无效；

2、法律依据： 最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国继承法》若干问题的意见 第三条 公民可继承的其他合法财产包括有价证券和履行标的为财物的债权等

所谓可撤销合同又称为可撤销、可变更的合同，是指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，法律允许撤销权人通过行使撤销权而使已经生效的合同归于无效。例如，因重大误解而订立的合同，误解的一方有权请求法院撤销该合同。我国合同法第54、55条对此做出规定。严格的说，可撤销合同并不是指享有撤销权的一方可以在符合法律规定的撤销条件的情况下，而单方面的通过行使撤销权而撤销合同。可撤销合同的含义是指享有撤销权的人必须要通过提起撤销合同之诉而请求法院撤销合同。可撤销合同主要是因意思表示不真实而产生的。这里，首先涉及到撤销对象的确定问题。在德国法中，可撤销的法律行为主要指意思表示不真实的行为，撤销权人可以请求法院宣告合同无效。(注：参见沈达明、梁仁洁：《德意志法上的法律行为》，对外贸易教育出版社1992年版，第185页。)可见，撤销的对象主要是意思表示不真实的合同。其他许多大陆法国家也通常将意思表示不真实的合同归入可撤销合同的范畴。我国合同法将欺诈、胁迫、乘人之危等合同归入可撤销的合同范围，这就实际上将撤销的对象主要限定为意思表示不真实的行为。从广义上来说，意思表示不真实也不符合法定的生效要件的规定，从这个意义上说它也是违法的，但从狭义上来说，意思表示不真实毕竟不同于违反法律的强行性规定及公序良俗。在这一点上，可撤销合同与无效合同是有区别的。

　　所谓无效与可撤销的竞合是指某项民事行为既符合无效的要件又符合可撤销的要件。在发生这种竞合的情况下，如何处理其法律效果?即该行为同时符合可撤销和无效的构成要件，是否可以发生双重的法律效果呢?换句话说，原告能否对一个无效的合同行使撤销权?对于此问题，许多学者认为，应为无效的行为，且是当然无效的行为，债权人只须主张无效而不能行使撤销权。史尚宽先生认为，债务人之行为自始无效或嗣后失其效力时，债权人无行使撤销权之余地。无效之行为不得为撤销之标的，盖无效之行为无撤销之必要。(注：史尚宽：《债法总论》，中国政法大学出版社2000年版，第484页。)债权人欲保全其债权，应先主张债务人和受益人通谋而为之虚伪意思表示无效，然后依债权人代位权，请求受益人返还债务人之财产。对于这个问题，德国民法上素有所谓的"双重效果学说"之争。"无效行为可撤销"起源于由TheodorKipp在其发表于Martitz纪念文集上一篇有名的论文中提出的"法律上双重效果"(Doppelwirkungen im Rec ht)理论。其基本认识是：基于一个特定原因事实所生的法律效果，并不妨害基于另一个原因事实所生的效果。他认为，必须对法律效果所具有的规范意义有透彻的认识，始能保障其合理的结果，并符合一个真正的以正确前提作为出发点的法律思维逻辑。并举几个典型案例证明无效行为之撤销具有实益。继而提出，法律效果属于规范世界，旨在合理规范社会共同生活，不能以物质世界的观点视之。在规范世界里，法律为达到其妥适的规范目的，对于先后发生的不同社会生活事实赋予同一的法律效果，实不足惊奇。(注：参见Kipp,Vber Doppelwirkwnger im Recht,insbesonder über die konkurrenz von Nichtigkeit und Anfechtbarkeit:Festchrift Martift Martitz(1911)S.211ff 转引自王泽鉴：《法学上之发现》，载于《民法学说与判例研究(四)》，中国政法大学出版社1998年版，第15-17页。)受该学说的影响，也有学者认为，当事人之间恶意通谋，损害债权人的利益，债权人不仅可以主张无效，而且也可以行使撤销权，而请求撤销该恶意通谋行为。(注：[日]胜本正晃：《债权总论》，第341页，转引自吴博文：《合同法中表见代理与债的保全制度研究》，中国政法大学法律研究所博士论文，第178页。)

　　我认为，在中国的法律体系下承认"无效行为可撤销"并不妥当。第一，所谓无效，是指法律行为当然无效、自始无效、绝对无效、永久无效，因此不存在得否撤销的问题，否则会导致逻辑上混乱。第二，两者法律效果基本相同，都使合同法律效力消灭，殊无并存的必要。第三，无效的合同一般都具有违法性，不存在可履行性，如果承认"无效行为可撤销"，当事人如果不行使撤销权，岂非意味着该无效合同对当事人有拘束力，该违法合同可以履行?第四，合同无效为绝对无效，我国法律不存在相对无效制度，因此任何人都得以主张该合同无效，即使债权人没有行使撤销权，法院也应当依职权进行审查，主动宣告该合同无效。这样，对于无效合同的撤销权实质上没有意义，反而会导致法律体系构建和法条适用上的混乱。第五，即便是在承认双重效果学说的条件下，关于无效行为再次被撤销时，其效果怎样，学者间也有不同观点。是就无效之效果或撤销之效果二者之一选择性地加以主张，还是在两种排除效力规范的基础上成立一个法律地位，(注：[日]四宫和夫：《日本民法总则》(中译本)，五南图书出版公司1995年版，第219页。)不无争议。

　　虽然法律上不允许对无效行为的撤销，但在事实上并不排除当事人以何种诉由向法院起诉的选择余地。我认为，当事人对二者的选择实际上只是一个举证和诉讼请求选择的问题。因为对于一个无效与可撤销竞合的民事行为，当事人欲主张其行为无效，必须在诉讼中就无效的原因举证证明，但如果很难证明无效的因素，则不妨以行使撤销权的方式撤销该行为，当事人这种事实上的选择也未尝不可。在实践中，主要表现在合同保全的撤销权和合同无效发生竞合的情况下，例如，合同当事人恶意串通订立了移转财产，侵害其他债权人的利益的合同，如果债权人确有足够的证据证明债务人与第三人之间恶意通谋损害债权人利益，第三人则可依据合同法第52条"恶意串通，损害国家利益、集体或者第三人利益"的规定请求确认该行为无效，一旦法院宣告该行为无效以后债权人就不能够根据保全制度的规定再行使撤销权，因为一旦被宣告无效，也没有必要撤销该行为。如果因为证据不足而不能被判定为无效，则债权人也可以再行使撤销权，以使自己的债权得到更充分的保障。

　　在实践中，恶意串通损害第三人利益与撤销权的行使可能会存在着竞合的情况，即对于一些第三人以恶意串通为由主张合同无效的情形，也可能同时符合债权人行使撤销权的构成要件。因为撤销权行使的一个要件是，债务人与恶意第三人通过合同所进行的财产处分行为已经或将要损害债权人的合法有效的债权，使其债权有不能实现的危险。而这一行为也可以做另一种的理解，即债务人与恶意第三人通过合同恶意串通，损害了债权人--合同之外的第三人的利益。做这种双重理解，就必然使得第三人面临一个选择适用问题，债权人究竟应该适用合同无效制度还是通过撤销权制度来保护自己的合法利益取决于当事人的自由意志。

确认合同无效请求权不受诉讼时效的限制。在务实界，现已基本形成一致意见即确认合同无效不适用诉讼时效规定。这在最高人民法院公布的2006年6月2日中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2005）民一终字第104号的案例中有所体现。本院认为，合同当事人不享有确认合同无效的法定权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效。合同效力的认定，实质是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人请求确认合同无效，不应受诉讼时效期间的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。

《民法通则》共有七个条文规定了诉讼时效的长短、起算、中止和中断，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》又用18个条文作了规定。后来，针对人民法院在诉讼时效问题上就疑难案件的请示，最高人民法院又在其司法解释和批复中对此问题有若干补充规定，基本上解决了在实践中发生的问题。但关于无效合同的诉讼时效、合同被确认无效后产生的请求权的诉讼时效，我国现行法律、司法解释等实际上并没有做出规定。2006年6月2日最高人民法院公布的民事判决书（2005）民一终字第104号解决了这一问题。

《合同法》第52条规定了无效合同的几种情形。

对无效合同，不论当事人是否请求确认合同无效，法院和仲裁机构均应主动审查并确认合同无效，而不应受诉讼时效的限制；同时，由于违法行为不受法律保护，因此当事人也有权在任何时候请求法院或仲裁机构确认合同无效。只有这样才能维护合法的经济秩序，保护交易的安全。如果认为确认合同无效应受诉讼时效的限制，则必然使违法的合同经过一定时间便可得到法律的保护，违法的利益也将变成合法的利益，这显然与无效合同的立法宗旨和目的不相符。

除斥期间也可以请求确认无效，返还财物请求权就要按照2年普通诉讼时效。确认合同无效，在法律上并无除斥期间的规定。 转让人作为集体的代表与受让人签订转让合同，转让项目只能由全体成员依照法律或者集体法的规定一致决定转让，但集体代表未签字。 合同通过全体成员的决定，这是一个无权代表的情况。如果是这样，并且在合同无效、变更或撤销的情况下，合同不存在。 并且如果受让人知道或应该知道他无权代表，那么合同就是确定有效的合同。因此，从受让人的角度，我们可以积极证明合同的有效性。

1、《合同法》

　　第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　(三)以合法形式掩盖非法目的；

　　(四)损害社会公共利益；

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　第五十三条：合同中的下列免责条款无效：

　　(一)造成对方人身伤害的；

　　(二)因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

　　第五十四条：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

　　(一)因重大误解订立的；

　　(二)在订立合同时显失公平的。

　　一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。

　　第五十五条：有下列情形之一的，撤销权消灭：

　　(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；

　　(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。

　　第五十六条：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

　　第五十七条：合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。

　　第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　2、《民法通则》

　　第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。

　　第一百三十七条：诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。

　　第一百四十一条：法律对诉讼时效另有规定的，依照法律规定。

　　3、《最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定(试行)》(以下简称《1999年司法解释》)

　　第二条：发包方所属的半数以上村民，以签订承包合同时违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国村民委员会组织法》等法律规定的民主议定原则，或者其所签合同内容违背多数村民意志，损害集体和村民利益为由，以发包方为被告，要求确认承包合同的效力提起诉讼的，人民法院应当依法受理，并可通知承包方作为第三人参加诉讼。

第二十五条：人民法院在审理依本规定第二条所起诉的案件中，对发包方违背集体经济组织成员大会或者成员代表大会决议，越权发包的，应当认定该承包合同为无效合同，并根据当事人的过错，确定其应承担的相应责任。

　　属本条前款规定的情形，自承包合同签订之日起超过一年，或者虽未超过一年，但承包人已实际做了大量的投入的，对原告方要求确认该承包合同无效或者要求终止该承包合同的，人民法院不予支持。但可根据实际情况，依照公平原则，对该承包合同的有关内容进行适当调整。

另外，不同类型的合同仍有不同的致使其无效的规定。