征收国有土地补偿条例_国有土地上房屋征收怎么补偿？

当中师律师接到一些征地拆迁维权者的咨询电话时，通常会问对方这样一个问题：您家的房屋是在国有土地上还是集体土地上呢?实践中，这个看似并不十分复杂的问题确实难住了部分被征收人。那么，当面临征收项目时，被征收人究竟该如何分辨自己房屋所在的土地性质呢?国有土地与集体土地又有什么本质区别呢？

1、通过房屋所在位置大致判断。

比如您的房屋位于某市的市中心或者主城区，基层群众自治组织名为居委会，那么通常都是位于国有土地上;反之，您的房屋位于某某乡某某村，离县城很远，基层群众自治组织叫村委会，那么房屋位于集体土地上的可能性就很大。但这个只能是做大致的判断，并不准确可靠;

2、看不动产权属登记证书。

国有土地上的，从封面上看过去叫国有土地使用权证;集体土地上的，则会出现“集体土地”字样。如果是2015年3月以后新登记的，封面上可能看不出区别来，其不动产权属登记证书上的信息记载将会更加清晰明确，被征收人翻开后自行查阅即可。

3、是向国土房管部门申请政府信息公开。

事实上，只有第三种途径获取的结果才是最准确的。因为即使被征收人手中持有的“地证”显示房屋所在地为集体所有，但也可能在颁证后的某一时点该片土地已被征收为国有而村民并不知情。

一：适用的法律不同。

国有土地上房屋拆迁的主体、程序、补偿等问题均应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》；集体土地上房屋拆迁主要适用《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，上述法律、法规没有具体规定的，可以参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

从程序上讲，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定比较先进、具体，对被征收人知情权、救济权的保障力度更大;从实体上讲，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿标准是被征收房屋周边类似房地产的市场价格，也是对被征收人获取公平、合理的补偿结果较为有利的。

而如果涉案土地性质为集体所有，那么征收与补偿工作就须依照《土地管理法》《土地管理法实施条例》和《征收土地公告办法》的规定，走集体土地征收与补偿这条路。这个程序的特点是散见于包括上述3部法律、法规在内的众多条文之中，程序要求不十分明确。且集体土地征收的补偿标准存在滞后性，其结果往往较市场价格严重偏低，容易导致被征收人的权益得不到保障。实践当中，集体土地征收与补偿中所出现的矛盾、纠纷，是要多于国有土地上的。

二：补偿标准不同。

国有土地上房屋拆迁所给予的补偿以房屋评估价值为依据，而评估价值必须由有资质的评估公司依据房屋的市场价值确定。除考虑房屋构造、面积、建造的时间外，房屋所在的地理位置、用途等因素对房屋价值的影响更大。集体土地上房屋拆迁的补偿费用主要包括土地使用权的补偿和房屋本身的补偿。对房屋的补偿一般仅以重置成本为标准，与国有土地上房屋相比，其获得的补偿数额要低的多。

需要指出的是，上述分析只是基于一般情况，个案中的情况将会千差万别。尤其是近年来先后涌现出的协议拆迁、腾退拆迁、棚户区改造、危旧房改造、城中村整治等项目，有时存在国有、集体不分的混乱情况。因此，对于广大被征收人来说，及时咨询专业征地拆迁维权律师，寻求法律帮助有必要的。

您好，很高兴为您回答这个问题。

理解“拆一补一市场价”的关键在于确定“房屋征收决定公告之日”和“被征收房屋类似房地产的市场价格。”

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

1、房屋征收决定公告之日。

房地产的价格瞬息万变，拆迁方希望“就低不就高”，被拆迁人希望“越高越好”。因此，确定房屋价格补偿的首要前提就是定个“好日子”—房屋征收决定公告之日！但并不是随便贴一张纸就是房屋征收决定。合法的房屋征收决定应包括：“征收项目名称、征收房屋范围、房屋征收部门、房屋征收实施单位、征收协议签订期限、对征收公告有异议的行政复议以及行政诉讼期限、政府加盖公章。”因此，只有包含上述内容的房屋征收决定才是合法的，才能作为计算房屋补偿价值的基准时间点。

2、被征收房屋类似房地产的市场价格。

“是不是按我家周边二手房的价格？”“能不能按照新开盘的别墅价？”这是咨询中当事人经常问到的。对于何为“类似房地产”，广大被征收人似乎总是似懂非懂之中。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，“被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。被征收房屋类似房地产的市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格。”

因此，被征收人可以参考以上因素来确定房屋价值的补偿。

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新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》仍然是征收人对被征收人进行征收补偿，被征收人的定义是房屋的所有权人。

承租人在房屋征收中不属法律上征收主体关系。但可以作为第三方当事人。依据《物权法》对用益物权的灭失也是需要补偿的，房屋承租人对承租房屋不是完全意义上的用益物权，由于征收会有一定的损失的，有损失就必须得到补偿，但这个补偿是依据的另一个法律关系，即按租赁合同的约定进行，如果承租人要维权只能按租赁协议约定来维护自身利益，一般可以到人民法院民事诉讼，要求违约方赔偿损失。

企业的拆迁，重要的是看土地性质，如果是工业用地，厂房手续合法，完全可以要求重新选址建厂。再要搬迀费，过渡费，停产停业损失，不能搬动或易损坏的设备重新购置。如果土地性质是其它，涉及变更土地性质，就是违法的。停止违法活动。要求土地的使用权就不违法了！