继承房产合理避税_房产继承如何避税？

不收税，我坐办公室吃什么？喝什么？

想出售该住房，必须先办理继承过户，之后，确权，有继承人出面卖掉过户已经属于继承人名下的该住房。没错，出售继承所得住房，需要承担百分之二十个税。想规避这个，只有你继承后，赠予你的直系亲属，这个可以免除个税缴纳。赠予非直系亲属，也不能避免。买卖当然也不能避免。

踏X寻梅

6分钟前 · 财经领域创作者

赠予的房屋转让会产生20%的个税，但至于继承得来的房屋要不要征收买卖差价20%的个税，仅是理论上应征收，但实际则是按继承人所继承的房屋是否证满5年且所继承的房屋是否继承人唯一住房来进行征收个税，证满5年且唯一住房则免征个税，未满5年或非唯一住房则按交易评估价的1%来征收。

　　虽然继承得来的房屋与赠予房屋一样属于无偿获得，理论上应当征收买卖差价的20%，但在实际操作中，直系亲属继承的房屋个税也是按照普通商品房的个税标准来征收，按是否证满5年且唯一来征收。如果是有多个继承人，其中一名继承人名下无房，则其他继承人在办理继承公证时可提出弃产，把房屋继承到无房的继承人名下，然后再由继承人出售房屋，如此操作就可以节省1%的个税。

　　至于证满5年的判断，由于新业主继承房屋会获发新证，从新房产证的出证日期来看必然是证不满5年，在交易过程中业主可以申请调档，调取房屋上手买入的时间来证明证满5年。

您好，一般来说房产过户给子女分为三种方式，出让过户、赠与过户和继承过户。以下的分析不区分买房和卖房，也仅针对普通住宅，其他商用住宅等非普通住宅不在此进行讨论。

（一）经济角度

第一，出让过户。

也就是在老人生前，让子女按照买房的正常流程购买父母的房屋，这对子女的购房资格有一定的限制。所涉及的税款有：

1）增值税：如果不满2年，则需要缴纳全额的5.5%左右的增值税；

2）个人所得税：若不满5年，则按全款的2%或差额的20%征收个人所得税。若满5年则免征个人所得税。

3）契税：若房产是唯一住房，且面积小于等于90平米，则按照全额的1%征收契税；若房产是唯一住房，且面积大于90平米，则按照全额的1.5%征收契税；若房产不是唯一住房，则按照全额的3%征收契税。

第二，赠与过户。

赠与过户也是发生在父母生前，是父母直接以赠送的方式将房产给到自己的子女。同样要求子女有购房资格。

对于提问中这种直系亲属间的赠与，所涉及的税款有：

1）契税：按照缴纳全额的3%。

2）印花税 ：赠与双方各交0.05%，合计为缴纳全额的0.1%。

3）公证费：如果涉及相关赠与公证，还需缴纳公证费。

如果后续子女自住的话，则不再承担其他税费；但如果子女后续要再买卖房产的话，则仍需要按照第一种过户方式进行缴税。因为赠与的交易价格为0元，则第一种方式中所涉及的差价或全额的是一个意思。

第三，继承过户

继承过户是指在父母去世后，子女通过继承方式获得父母财产。父母生前可以通过“遗嘱”明确分配意愿，百年后子女根据遗嘱执行。

首先需要明确的是，继承这个环节是不需要任何税费的，目前国家没有出台遗产税的相关规定。

公证费/诉讼费：目前继承的主要方式为公证继承和诉讼继承。如果涉及诉讼继承，也就是打官司的话，这样情况下诉讼费是很高的；如果涉及公证继承，房产价值在20万元以下的部分，按不超过1.2%收取;超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取;超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取;超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取;超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。

如果后续子女自住的话，则不再承担其他税费；但如果子女后续要再买卖房产的话，则仍需要按照第一种过户方式进行缴税。

所以单纯从经济角度来说：出让过户>继承过户>赠与过户。

（二）从风险角度：

第一，出让过户。

产权的变更意味着直接失去房屋的处置权和居住权，也就是说，房子过户到子女名下后，子女就有权腾退现有居住人、出租售卖房屋。即使买卖合同中约定赡养条件，在完成过户后这些条款就不再受法律保护。所以强烈建议家庭在房产过户前，尤其是在仅有一套自用住房时，一定要仔细考虑后再决定过户方式。

第二，赠与过户。

赠与合同中可以列举赠与双方需要履行的的权利和义务，可以帮助规避家庭风险。例如，父母可以在合同中明确指明，所赠与财产为受赠子女的个人财产，从而避免因子女离婚而导致财产外流。

同样，父母也可以在赠与合同中列举子女接受赠与的条件，例如要求子女对其晚年生活赡养，保障医疗等条款。一旦子女出现不能履行合同约定义务、未能赡养父母等行为，即使房产已经完成过户手续，父母仍然有权利通过诉讼追回已经赠与的房产。

第三，继承过户。

从风险性的角度来说，继承过户风险性最小。父母可以根据子女的赡养成都订立遗嘱，确认房产生后给谁。这样是对父母最好的保障。

所以从风险性来说：继承过户>赠与过户>出让过户。

建议在考虑过户方式的时候，不能单纯从经济角度，父母更要从风险角度，根据各自家庭的情况进行考虑决定。

1. 终身寿险的身故保险金可作为后代缴纳遗产税的资金来源。很多发达国家和地区，人们继承遗产时需要向政府缴纳遗产税，中国也在研究出台遗产税的进程中。目前来看，遗产税率高达40%甚至更高，特别是对于一些市场价值高的不动产(例如城堡)，对应遗产税金额巨大，可能影响不动产的顺利继承。如果生前投保了终身寿险，后代领取身故保险金后就可用于支付遗产税，以完成继承。

2. 因身故保险金免征遗产税，终身寿险可直接用于财富传承。基本上所有国家和地区的税法都规定，身故保险金免征遗产税（切记，不是年金、重疾或医疗保险金，仅仅是身故保险金）。再加上，终身寿险可指定受益人及受益比例，对于大部分家庭关系较为简单的高净值人士，通过终身寿险实现财富的定向传承是极为便利且颇具经济性。例如遇到上述情形，不动产可先出售再投保终身寿险，以达到财富传承的目的。

3. 终身寿险可与其他资产结合，实现更为灵活的传承安排。较多高净值人士可能涉及到家族企业的继承，而子女通常各有理想，不一定都愿意继承家族企业，企业家就需要找到解决方案。终身寿险是较为简单且有效的解决方案，将其与家族企业及其他资产结合，最终实现各子女之间的平衡。

详细解释请见视频，若有任何疑问或查询，欢迎交流，谢谢。

问题中所说的缴纳50%税收根本没有法律依据，不知道从哪里得来的消息？关于继承房屋再出售的事情，我已经解释过多次了，还有很多人被忽悠，觉得国家税费高，其实不是那么一回事。

首先，继承房屋在哪个环节点出售，要根据具体情况，每一家情况不同，自然操作方式不同，结果也不同。就像我们探讨一个案件，不能笼统只看新闻报道，因为每一个案件都是不同的，新闻里不会把所有细节都告诉你，他们只关心最吸引眼球的那部分。所以，看文章的人自己要有判断力。

其次，我们来看看房屋继承：继承分遗嘱继承和法定继承两种。中国人没有立遗赠的习惯，因此绝大多数继承都是法定继承。法定继承的第一顺位继承人是死者的子女、配偶和父母。这里需要说明一下，继承发生在老人去世之时，也就是说，只有人已经去世，才发生继承。如果老人还健在，那么，即便是房产过户到直系亲生子女名下，也不是继承，只能叫赠与，和我们本次讨论的前提是不一样的，不在此赘述。

既然是继承，那么，老人肯定已经去世了，即便是房本上还是老人的名字，没有过户变更，那么，在办理房屋出售手续时，因为需要房屋所有权人的配合，所以，老人去世，无法配合，就使得房屋出售手续变成不可能，阻碍变现。基于此，对于老人已经去世的情况，子女若要出售所继承来的房屋，还是需要先办理过户，将房产落入自己名下，才能顺利完成出售程序。更何况，对于买家来说，也希望自己购买的房产是产权清晰的，谁都会在意房屋产权人的实际情况的，不会接受从一个已经不在世的人手里买房子。

第三，房产继承是没有税费的，是最经济实惠的获得房屋产权的方式。而房产落入子女名下后，再行出售时，就是普通的二手房，不会有特殊政策。目前就按照市场上二手房出售的税费进行操作即可，无非是看看是否满五唯一，是否有所得税（而且这个所得税是指所得的20%，而非房屋售价的20%），是否有增值税，这些税收加起来也没多少，远远不到50%。不知道题目中的50%税收从何而来。

最后，我再次声明，我国还没开征遗产税，所有有关遗产税的说法都是理论上的，或者骗人的。实际操作上根本没有，没有，没有！（重要的话说三遍）。而且，这样重要的税种的开征需要漫长的论证和立法过程，看看房产税讨论了多少年，就知道遗产税出台的难度了。希望大家不要听信谣言，放平心态，该干嘛干嘛，不要自乱阵脚。为了躲避子虚乌有的遗产税，而打乱自己的置业和投资计划。

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