买小产权房注意事项和手续_购买小产权自住要注意什么？

01.小产权弊端一：需全款支付，不能贷款、不能抵押，杠杠率为0，流动性接近0。

租房客群体收入不高（不排除部分高收入人群个人习惯喜欢租房），特别是住城中村租客，科技园上班2-3万/月基本是大多数程序员收入，部分其他行业收入可能会更低。

因而，像一次性付款支付100来万或70-80万（小户型）对大部分人没有储蓄依旧是个难题。

同样对于老家强二线城市，有这个70-80万首付款，买到的就是200-250万房子，楼盘品质、生活层次是完全不同的。所以大多人考虑会回老家强二线置业为先。

上面提到杠杆率为0（即不能贷款，不能抵押），无法享受到房产的金融属性；另外，流动性差，代表未来你的下家接盘侠可能性很小。

02.小产权弊端二：产权不合法，不能正常交易，基本是地下交易。

产权不合法，无非担心被强拆和购买后遭毁约两种。其一，深圳目前基本没有强拆的案例或者很少，建议适当购置人口较多区域，太过便宜或接近边界线少接触；其二，像购买之后遭到原业主毁约案例也有不少，可以咨询专业律师相关法律问题如何避免。

03.一般而言刚需客购买小产权几率或很低，但投资客玩小产权偏多。主要是16-17年两年投资客集中拿货（按栋买），然后“凤变冰”装修后出租，待到整个楼市环境转变开始散装出货（按套卖），获利空间还算乐观。

另一种是投资客博旧改购买农民房，比如近年的白石洲、布吉、向南村、湖贝、河西等地区农民房较火，但这中间不一定能100%稳妥，旧改周期长（基本10年以上，有的资金压力大会被拖死），另外是赔付标准不一定稳，比如沙井凤凰村旧改1.3/1.4万拿货，最终仅赔付0.9万/平的标准，损失惨重。

总结，小产权有利有弊，刚需上车看个人意愿。

现在的房子一种就是小产权房。因为小产权房的价格是比大产权房便宜太多的，很多人都很纠结能不能买小产权房。

那么，到底什么是小产权房？与大产权房有什么区别、有哪些法律风险呢

一、什么是小产权房

大产权房：由国家颁发产权证的叫做大产权房，包括40年产权、50年产权和70年产权。我们平时购买的普通商品房，都属于大产权房。

小产权房：“小产权房”并不是法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗称的称谓。

小产权房分为3种：

（一）在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，非本村的市民不能购买。

（二）在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。

（三）各类农业园或养老院的别墅。

二、小产权房比大产权房多哪些风险？

（一）大产权有房产证，小产权没有房产证。

大产权房有五证，分别是国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证或销售许可证。正因为大产权房有五证，所以大产权房受法律保护，有完整产权。而小产权房没有五证，不受法律保护。就是说，拆迁时，大产权业主能拿商品房拆迁补偿，小产权业主没有。

（二）大产权房比小产权房质量更有保证。

大产权房建造时程序严格，质量监督力度强；小产权房质量没人监督，存在安全隐患。

（三）小产权房不能在房地产管理部门登记备案

小产权房由于没有正规的产权证，不能在房地产管理部门登记备案，不能作为抵押或上市专卖。买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。

三、小产权房能否转成大产权房？

这种情况可能性不大。根据《土地管理法》第六十三条明确规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有使用权，其兴建的房屋只能在集体成员内部流转，而无权卖给城市

总之，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋小产权房一般是集体土地建的房子。不能过户，其中最为关键的是，即使作为完全自住的房屋，没有房产证，就意味着购房人不是合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。小产权房遭遇拆迁无补偿，即使有补偿，也是很少的一部分，并且因为法律不承认房主的产权，很可能补偿费用只给农村的大队或者乡政府。因此，小产权房买卖具有较大法律风险，大家务必谨慎对待。

感谢邀约！

小产权房能不能买？这需要分开来看的。在建的或者图纸上的小产权房，就不要考虑了，风险太大，很容易被叫停，或者强拆。

对于各地大量现实存在的存量小产权房，可以考虑购买。

购买存量小产权房需要注意以下几点：

1、购买成熟社区，最好是大社区，法不责众，这样的社区一般不会被强拆；

2、除了去社区物业部门改户主，还要签订出售协议，已备将来出现纠纷，多一个举证；

说到这里，大家就知道，所谓小产权房其实就是无产权房。就是占用农村耕地，开发商与村集体私自签订的协议，是不受法律保护的。一旦面临拆迁，从法律层面来讲，是得不到补偿的。

但小产权房大量存在是不争的事实，这其中有相当部分是未来有可能在通过补偿土地出让的方式获得全部或者部分产权，前提条件是楼房质量达标（消防、防震），此外，是房产税在国内普及。

小产权不受法律保护，但在一定区域小产权房交易频繁，如深圳为例，宅基地盖小产房，如盖了14层，宅基地业主只留三层，其它11层都买掉，如果这种房子城市扒掉旧改，房子全部赔给宅基地业主，宅基地业主赔不赔偿你要他的心情了，引起的纠纷数不胜数，所以买这种房，但买法院抵债拍卖的，就有保障些，有一个朋友98年打麻将路过南山法院看到公示栏看到大冲村480平方的宅基地小产房作价40万公示了半年也没人买，他想了想深圳租每年都上涨肯定不会亏，就买下来，后互小租金收了一百多万，大冲旧改成华润城，赔房按实用面积1比1.3赔偿，以前宅基地业主与他打官私，但法院还是判我朋友胜讼，他得到全部分的8套80多的房子，现在每年还生值，40多万变成几千万了，但买这样抵给法院宅基地房也要甚重，房子抵押了，你从法院哪儿买到，但你未必能拿到房，你收房时租客说他签的是30年合同，30年租金一次性付掉了，所以买这类房子之前一定要调查清楚，另外一种是村委统建房，村委出地，由开发商建，开发商和买房的人签约众多买房的人集资建房，买房的人获得该房子以后所有收受益村，村委给房的业主盖章，保证该土地取得合法权及没有被抵押没有法律纠纷，这类房子很受市场热捧，特别是现严格限购提高首付和提高利率时，人往往湊买足了首付款，但贷款批不下来，所以退而求其次，一套二房一厅的有产权的首付款，能全款买一套二房村委统建房还有节余，而且村委统建房越建越好，只是没有好本，也是高层电梯房，房子格局和商品住宅一样，因为有村委盖章纠纷少，二手市场特别好交易，购买这套房子的业主也会得到村委的盖章但是有偿的，原业主在收到全额的房款同时，会把自己原先购房合同和村委盖章，交给新业主和中介，中介牵线开发商签新的购房合同开发商会把收回来以前业主的购房合同消毁，同样村委也给新业主房盖村委盖同时把买房的以前业主的村委盖章收回消毀，所以这样做无论一个房子买多少次都能避免纠纷，中介买房收房款3%手续费，村委盖章三年前是3000元，现在是15000元，房价才升了两三倍盖章升了5倍，谁让大家都认村委盖章，深圳有46万栋小产权房承担了55%人居住的需求，是来深工作打工的最初的落脚点对深圳发展做一定的贡献，所以小产权房虽不合法但合理分担了深圳发展的需求，但随着城市发展这些黄金地段的城中村小产房只有变脸才能产生更大的价值，所以才有了岗夏和大冲村和未来的田贝村湖贝村白石洲等村旧改，深圳旧改是趋势黄金地段旧改放大经济量创造更大的经济价值，虽然旧改造就了很多村民成为了亿万仟万富翁，但城市更新放大经济效益成为千亿万亿的小区域经济体，整体规划产业创新使深圳在有限的房土地创造更大的商业价值，深圳创新是中国创新的龙眼，深圳创新不会停步，深圳的城市旧改也不会停步会有更大的力度，以后老旧有产权的爬楼房也将是旧改的主力方向，所以现存深圳产权爬楼杆98年前的老房子最值钱，很贵！因为深圳居住满二十年的爬楼杆的老房子才准允旧改，但买老房子等你知道政府及开发商规划时老房子价格已经很高了，因为很少有人肯买，都在等拆牵赔房，所以买旧房就买眼光买预期，买准了五到六年就有了消息，买不准兴许是二十年或是一辈子也没消息！所以买老房子博旧改要用余钱买既使用杠杆也不要给自己压力太大，不要因投资影响自己的生活质量，旧改省可期待性值得一博，就是一时没有博到，做为寄托未来希望产品房产，长远看也会慢慢升值。

律师说法：小产权房，顾名思义暂时无法取得完整产权的房子。购买此类房屋的风险如下：1.合同效力风险。对于确认无法取得房屋产权证和需要缴纳土地出让金的住房，不建议购买。对于拆迁安置房等有五年时间限制的房产，可以慎重购买，购买前需要核实房屋的实际产权人，合同必须与实际产权人签署，不能由家人代签，有授权委托人的，建议让对方出具公证授权委托书。比如拆迁安置房，建议由全体家庭成员签字确认。2.涨价后卖方违约风险。很多购买小产权房的原因都是由于相对于商品房要便宜很多，但具备办理产权证书后，往往升值的很快，在巨大的利益诱惑下，卖方很可能拒绝办理过户或者一房多卖。此类风险可以在签署合同时，通过委托律师起草专业合同，设置严格的违约条款，把风险降到最低，让卖方违约得不偿失。3.形成居住事实。购买小产权房的，可以要求尽早交付使用，形成居住事实，在司法审判实务中，对于此类已形成稳定的居住事实的案件，人民法院很多都选择维护交易安全，继续履行合同。

谢邀答。1，最好通过正规中介进行交易和签定买卖合同。2，合同中必须阐明您要求的合理条款。比如说，该房产有否直系，旁系，朋友，债主，合伙人的争议，万一房东隐埋其中，一但你入住，那就麻烦了。3，通过中介汇款，款到后房东必须写好收据，鉴字盖章，您一定要妥善保管好收据和合同。4，合同，房钱两净后，再去当地产权部门办理过户手续。就可以入住了。

小产权房风险大，没有法律保障，维权困难。如果不是资金窘迫，走投无路，估计没几个人愿意去冒着个险。即便如此，如果你很强势，路子野，可以买；如果是老实巴交的本分人，还是三思为妙。

买小产权房，主要应注意以下几点：

1、尽量选择村委会自建的，相对靠谱一些，私人开发的更容易出现土地纠纷。

2、注意查阅城市发展规划，尽量避开可能列入征收范围的，买小产权是为了居住，拆迁补偿的大头轮不到你，那是别人的事。

3、合同条款尽量详细，把可能出现的请况考虑进去，由村委会盖章鉴证最好，尽量多收集原始资料，以备日后维权之用。

4、尽可能买一手的，二手的潜在风险更大。

5、宅基地上的房子，私人自建房尽量不买。

6、注意性价比，价值越高，风险越大，格局宜小勿大，以满足基本需求为原则。

1、要看开发主体的合法性。一般情况下，进行城中村开发的主体有可能是村民，也可能是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体或者是村委会依法委托的房地产开发企业。但是不论主体究竟是哪个，我们在决定选购小产权房时一定要擦亮眼睛确认主体取得合法资格开发土地。

2、还要看小产权房是否取得了国有土地使用证。只有拥有了这个证才能确认它的土地性质。

3、还需要留意它是否符合深圳的城市规划。只有符合城市的规划，小产权房的房屋产权证书才有可能在未来某一天有取得的可能性。否则购房者需要承担很大的风险。

4、一定要看看有没有取得建筑工程施工许可证。只有拥有了这些许可证，才能确保我们购房的合理性。规避风险避免可能发生的一些纠纷与问题。