房子不能过户写买卖协议_过不了户的房子怎样写协议？

有房产证，因不动产政策改变而不能过户，双方签订的买卖合同一般情况下都是有效的。但也不能排除特殊情况，还是要具体问题具体分析。小菜分享下对这个问题的意见，供参考。

全文的大前提：城镇住房！

第一、有房产证因不动产政策改变而不能过户，一般是什么情况？

这个问题在执行不动产登记后，还是存在的。比较典型的就是两证不全的情况，在执行不动产登记之初，无法过户。

本地在刚开始执行不动产登记的时候，只有房产证，没有土地证的房子，一律不允许办理不动产过户和抵押登记手续。

后来，由于土地手续上的历史遗留问题比较多，情况也比较复杂，市场上两证不全的房子存量还很大，这类房子的交易量也很大，一味地不给办理，会影响到正常的市场交易行为。而追根溯源地寻找土地证手续上不完善的问题，发现管理部门在有些土地上也有工作缺失的地方。

在这种背景下，对只有房产证，没有土地证的房子，在能提供土地查询信息、土地证在办理中的信息证明，也是可以办理不动产过户手续的。

因此，小菜根据本地经验猜测，你说的有房产证，但因不动产政策改变而不能过户，有可能就是这种情况。

当然，除了这种情况，还有没有其他情况呢？

一般来说，如果有房产证，不动产登记之前可以过户，不动产登记后不能过户的，至少说明房子的产权合法性是没有问题的，只是政策调整后，产权的完备性不满足过户要求。

也就是说，你说的情况，很可能是只有房产证，拿不到或者暂时拿不到土地证的情况。

第二、双方签订的合同（买卖、抵押、赠与等）有效吗？

先说结论：通常都是有效的！特殊情况就要具体问题具体分析。

01、法律规定

根据《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《担保法》规定，以房产作为抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

02、如何解读法律规定？

《物权法》和《担保法》的规定是有矛盾的，前者说合同自成立时生效，后者说合同自登记时生效，以哪个为准？

根据《立法法》规定，后法优于前法。《物权法》是2007年10月执行的，《担保法》是1995年10月执行的。显然，在法律效力上，应该以后法《物权法》规定为准。

也就是说，具备合法有效的房产证，双方依法签署的合同，包括但不限于买卖合同、抵押合同、赠与合同等，合同自身合法性没有问题，那这些合同自成立时生效，没有办理产权过户手续，不影响合同生效。

第三、哪些情况下，双方签署的合同无效？

小菜从两个方面对这个问题进行解释：

01、产权方面

有房产证，原来可以过户，因不动产政策调整，现在不能过户了，主要包括以下两种情形：

（1）历史遗留问题

比如，福利房、集资房、经济适用房、公房等，土地是划拨的，使用权在单位名下，没有上级批示，单位无权私自把土地使用权分割到每户头上，也就出现了只有房产证，没有土地证的情况。

（2）开发商问题

有些开发商资金链断裂、破产、跑路、老板被收监等，办完房产证后，土地证没人管了；有的是没人工作，没人办这个土地证的事情，但手续是可以办；有的是土地出让金没交齐，拖着，管理部门不给办，想办但没交钱不能办；有的是钱已经交了，手续合法，但开发商没人了，事情没人管。

一般来说，上面这些情况下，具备合法有效的房产证，即便欠缺完善的土地手续，就房子买卖、抵押等签的合同往往都是有效的！但也有无效的：

比如，部分福利房买卖！

福利房有部分人只拥有部分产权，比如只有60%产权，跟对方签合同的时候，买卖的是整个房子，这时签署的合同：

①部分有效，部分无效

在单位不回购的情况下，处分60%产权部分是有效的，处分另外40%产权部分是无效的。

②无效

单位基于40%共有产权拥有优先购买权，也就是买卖60%产权需要优先卖给单位，让单位回购，而个人不能在没征求单位意见的情况下，私自处分。

综上分析，具备合法有效的房产证，欠缺土地手续，一般签署的合同是有效的。但如果产权不完整，而又超越权限进行了处分，签署的合同效力往往都是无效的。

02、合同本身的问题

合同是否有效？除了考察房子产权的问题，合同自身的问题也必须要考虑到。

（1）无权签约

房主本人没有来签约，别人来签约，签约人又不能出示有效的代理证明，有可能就是冒名顶替来签约的。

这种没有有效代理权签署的合同属于效力待定的合同，房主追认的话，合同有效；房主不追认的话，合同无效。

（2）无权处分

共同共有的房子需要全体共有人同意，按份共有的需要征得2/3以上产权份额的产权人同意才能处分。

也就是说，不满足上述条件进行私自处分的，签署的合同有瑕疵，需要追认，不追认同样是无效的，但善意取得的除外。

（3）内容违法

合同内容跟法律明文规定抵触，涉嫌违法，这样的合同也是无效的。

（4）侵害国家、集体利益

比如，有些房子是公房、经济适用房之类的，房产证虽然发给了个人，但会有诸多限制，甚至不允许买卖。

在明令禁止的情况下，还将国家、集体的财产出售，签署的合同就是无效的，侵害了国家、集体利益。

（5）其他情况

比如，利益交换的合同，通过合法形式掩盖非法目的，也是无效的。

因此，合同无效，一方面来源于产权上的处分权不完整；另一方面来源于合同本身在效力要件上的欠缺。

综合全文：

双方签署的合同，有没有效力？需要考察房子产权和合同本身两个方面的问题，这两个方面都合法、有效了，即便房产暂时不能过户，签署的合同依然还是有效的。

只能写清双方自愿、所付费用、双方权力义务、签订日期等等。但是请注意:根据物权法规定，房屋车辆船舶这类东西的所有权确认，只能以所有权登记发证为准。所以问题中提出的问题实质是这样的:如果没有其他任何因素影响，虽没有过户，可买方居住使用都不影响。但如果出现了其他情况，比如:房屋所在地被征用拆迁、房屋再次转让、征收房产税等等，对方要找的人是房证上的登记者，而不是现在居住者，就是说买房一方不可能拥有完全的所有权(占有使用处置收益等)。以上就是我个人对此事的理解，仅供参考。

不能过户的房子，如果只有买卖协议，有一定的风险，应该通过公正得到自己应有的保障

过户不了的房子，肯定是有原因，小产权房，集资房，未到期的经济适用房，没有房产证的安置房，具有历史遗留问题的商品房等等。有以下几种情况，每种情况的解决方案不同。

第一种情况是未来可以办理产权证，可以写一份协议，受法律保护，等产权证可以办理时再进行过户。

第二种情况，永远无法办理产权证。这种情况只能居住，上帝保佑，纯靠运气。这种情况一般是不受法律保护的，万一原房主要收回房子，或者遇到拆迁，要看政策，可能没有赔偿，或者赔偿一点点，正常也是赔偿给原房主，那时就会有很大的纠纷，所以要谨慎购买。

第三种情况是没有房产证只有土地证，或者整栋楼只有一本集体房产证，无法进行分割。这种房子比较麻烦，不过相比第二种会安全一些。也只能住了，写个协议，有一定保障。

为了保障买卖双方的利益， 个人建议，找个律师，做个见证，当面签署协议，可以花一点费用，请律师写一份协议。

因为不知道房子不能过户的原因，下面我只能简单的写一个房产买卖协议。

房产买卖协议

甲方(卖方):

乙方(买方):

经甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就房产买卖事宜,订立本契约,共同遵守。 一、甲方自愿将座落在的房产(房屋建筑面积＿平方米;土地使用面积＿平方米;附属间面积＿平方米),出售给乙方,乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解,愿意购买该房产。

二、甲、乙双方议定得上述房地产成交价格为人民币(大写)* 元(￥:***元),乙方在本合同签订时,一次性付清房款,即人民币(大写)***元(￥:*** 元),乙方同时将该处房产证、土地使用证、该套住房的现有证件及相关手续转给乙方,房屋转给乙方时,其建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。 （可以协商，预留部分等过户后再给）

三、办理过户手续,甲方应积极协助乙方办理,提供过户过程中的一切便利,若因甲方不积极配合,乙方造成房产不能正常过户,甲方应无条件将购房款如数退还给乙方,有甲方将房屋收回,但是,收回房屋应该依据收回时的市场差价补偿乙方。

四、甲方应该保证该房屋所有权、土地使用权等没有任何纠纷,否则,由甲方承担全部责任,并负责处理到位。

五、在办理房产证、土地证过户过程中所发生的费用,有甲、乙双方按规定各自承担。 （可以协商）

六、房屋转让后,自转让之日起,有关因使用该房产涉及的水、电、暖等等费用由乙方自行承担。

七、本契约未尽事宜双方协商解决,其补充议定书经双方签章后,与本契约具有同等效力。

八、本契约一式三份,三方各执一份,自三方签字之日起生效。

补充协议:

由于该房产没有产权证（可以提供其他相关证明），经甲乙双方协商决定，甲方完全放弃该房产的所有权利，遇到拆迁赔偿，乙方享有该房产的全部权利。若遇到国家政策，可以办理产权证，甲方必须配合办理该套房产的一切手续，直至产权过户到乙方名下。

违约责任，（双方协商）

甲方(卖方):

地址:

联系电话:

乙方(买方):

地址:

联系电话:

证人:

地址:

联系电话:

希望我的回答对你有所帮助，欢迎关注我的头条号，这里有更多精彩的内容。谢谢！