开发商委托的物业合法吗_物业收停车费，合法吗？

物业公司委托催债公司催交物业费的行为，我认为不合法。我们分析一下:一:催债公司在公商部门是否进行了工商登记，如果是沒有法人的单位又没有审批和监管的部门，那肯定是黑社会组织。二:物业公司如果是按合同内容和标准对业主进行了服务，业主是会交费的。如果是有业主委员会，可以委托业主委员会去催交费呀！三，物业公司可以通过法律形式起诉业主，要求法院判决来收取物业费的。不走正常渠道，肯定这样的物业公司是不受欢迎的。服务也不一定很好的物业公司。

不合理又能咋办，谁又能真的为业主出面，为业主做主，你去告试试，绝对让你住不安生。

物业是又一个想当然的制度设计，已经受到广泛批评，实践证明，虽然市场化方向没错，但它具体操作是问题很大的，甚至影响百姓幸福，影响社会稳定，必须充分认识、抓紧解决。

有不少物业公司完全为了搞钱，毫无服务意识和管理水平，却无人能约束。他们有的强行收取几年物业费，以招聘老弱闲杂人员等很少的支出应付业主，然后以有人拒交物业费导致亏本为由，一走了之。

解决的出路在于社区职能归位，发挥群众自治组织作用，在基层政权一一街道指导监督下，构建新的制度体系，运用市场运作的方法，把运营成本降下来，服务质量提上去，让群众满意。

这里我给出一个权威的回答。

首先小区停车位的界定？

小区停车位按我国现行物权法和现行物业管理条例划分，他是指【不管是否有开发商】为了社区居民业主生活需要，提升品质，符合我们国家实际国情的配套设施，这里就包括三种情况：

1、有固定车位的

2、无固定车位

3、设计上无车位的【此种情况大多是八十年代前的社区】

从划分界定上我们可以看出，不管哪种情况车位，他都是小区功能规划里不可分割的整体设计，也就是你买没买停车位不是最要紧的，最重要的是都要划归到物业管理区域。

所以在停车管理上，停车位划归到物业区域，但这不代表就是物业公司来管理，也可以业委会委托第三方管理【个别地方也有业委会自管】。

所以说停车归物业公司管是不正确的。

归属权是整个社区业主，法律依据就是物权法和我们国家规划建设设计要求和物业管理条例三方面。

一路以上受益权的归属，小区管理区域内的停车区是绝不可以卖给社区外个人，公司的，也不可以划为社区服务用地这些都严重违背我们国家规委要求的。而且在处理这类纠纷时业委会千万别找错方向，就是不要总去找房管局部门，这是不全面的，所以最后仲裁或法院判决都对业主不利！！！切记切记切记！！！

北京市业委会公益联盟

取消物业，迫在眉睫！

其实百姓是落入了青蛙法则的一个圈套啊！本来就不该有小区这种形式建筑！画地为牢啊！最好的方法就是拆除围墙！取消小区！让道路通畅！街道的绿化路面管理交还给市政！环卫部门管理卫生！安全让警察去管理！居委会管理居民！建筑归归还给房管部门管理！供热部门管理供热！供水部门管理供水！让城市回归到本来的该有的城市！我想需要收费的话！只要是合理的安项收费大家还会有反感吗？城市和谐吗？

业主委员会不请物业，业委员管理人员发点工资，请保安，清洁工，水电管理人员等等发点工资，剩下的利润都是小区业主的不好吗❓业委员自己管理等于 为小区赚钱！

开发商选聘物业公司后签订的物业服务合同叫前期合同。按照住建、房管等部门的相关规定要求，即使房屋住宅工程各项都符合要求，但如果不选定物业公司进驻对小区进行管理，是不允许交房的，因为这可能带来很多的安全隐患和秩序混乱，如电梯无人管理，私搭乱搭电线，装修胡乱敲墙砸墙等等，这些都是有实际的经验教训的。

在前期物业进驻，业主开始接房后，要达到一定的入住率就可以召开业主大会了。这个我想也是可以理解的，如果只有少数人进驻就召开业主大会成立业委会，那应该是不能代表多数业主的意志和意见的，那对后来入数的多数人也不公平，是吧。

在多数业主入住后，召开业主大会选举产生业主委员会后，开发商跟物业公司的前期物业合同就自然到期了，业委会可以继续跟前期物业公司续签合同，也可以另行选聘物业公司，这些都是有规定的。当然，也可以不要物业公司，由业委会自己组织人员对小区进行管理，这个就叫自管。但是，如果是大型小区的话，业委会在没有经验，又没有得到广大业主的信任支持的情况下，还是慎重为好。

一般来说，经过正常程序召开了业主大会成立了业委会后，开发商就不会再与物业公司签订合同了。即使签订了，也不能算是合法的。

但是这里需要明确的是，召开业主大会选举产生业委会是很复杂的过程，是需要社区、房管部门参与见证（有的地方还需要民政局的参与，因为民政局下有一个社区建设与基础政权科），最后产生了业委会后还需要到房管部门备案，业委会才算是合法成立的，是需要刊刻公章等程序手续的。

很多人不太了解，以为由入住的业主自发组织，自我选举几个人就算成立了业委会,这个在程序上是不合法不合规的。本人所在小区也曾经历过这个过程，原来以为不要哪些部门参与，大家自己召集多数业主开个会投个票就行了，后来到房管部门咨询后，又重新按照相关的程序重复操作了一次（哈哈，现在想起来也觉得当时的过程挺好笑的，自己包括其他的发起人也真是不懂呢）。实践下来看，这是不行的，因为很多的小区是很复杂的，只有严格按照法规规定的程序产生的业委会，才有合法的效力。

如果不是严格按照程序产生的业委会，也是无法到房管部门备案的，这样，房管部门不承认，开发商也是不承认的，在这样的情况下，开发商跟物业公司续签物业合同是有效的，合法的。

但是，如果业委会是按照程序产生的，也经过了房管部门的备案，之后，开发商是无权签订小区的物业服务合同，即使签订了，也是无效的。当然，如果业委会能力强一些，说实在话，这样的物业合同根本不可能执行，有号召力的业委会只要一个简单的通知，业委会未跟任何一家物业公司签订过物业服务合同，就不会有业主向物业公司缴物业费了，那物业公司也是不可能在得了的。

那么，如果在业委会成立的情况下，开发商又跟物业公司签订了物业合同，那要怎么办呢？这才是要敲黑板划重点的。

首先，业委会要快速主动积极地向房管部门反映这个情况，要求解除物业服务合同，责令物业公司撤出小区，以免引发更多矛盾造成小区秩序混乱。这个是不会有问题的，房管部门是开发商、物业公司，也是业委会的主管部门，物业公司和开发商是不可能不听的。

如果业委会不向房管部门反映情况要求原物业公司撤出小区，那么就可能出现开发商签的物业公司也在小区，业委会聘的物业公司也在小区，这就会造成两家物业公司对峙的情况，那就非常麻烦了，对小区业主的生活都会造成严重的影响。这些也是有实际的例子的，因此，建议题主，要明确自己小区的业委会是否是严格按照程序成立的。如果不是，就建议他们重新组织召开业主大会，成立业委会。如果是，就迅速建议业委会，快速向房管部门提交书面反映，要求房管部门对违规签订物业合同的开发商、物业公司给予责罚，并责令物业公司撤出小区。同时，业委会还要将房管部门的责罚意见在小区内张贴，让广大业主知晓。

提问中，题主已经提到了业委会是备案的，并且进入了诉讼程序，法官竟然没有采纳合同不合法的意见，那就有问题了。还有，房管部门的意见是什么呢？房管部门总不能一推二五六吧！

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（备注：文中图三是供用网友的）