倒卖小产权房犯法吗_小产权房买卖有什么风险？

小产权房的买卖在法律上是被禁止的，买方权益完全不受法律保护，所以，买小产权房前要看清楚下面的风险，再做决定吧!

一、什么是小产权房 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

二、小产权房能不能购买 小产权房的建设有合法的手续，包括有土地使用证、开工建设许可证和房产证。不过房产证只有一本，即整幢房子只有一本房产证。如果每一套房子没有独立的房产证，那么，房产的登记是一个很大的问题，一旦房子被征收或被拆。是否可以通过签订购房合同的方式来保障权益呢? 由于小产权房不是商品房，不但不具备交易的前提条件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真实存在，但购买人无法在政府职能部门登记过户，更不可能变更房子的归属关系。即便购买人与出售人签订了购房合同，但因与法律相违背，这样的合同不受法律保护，购买人通过合同签订确认自己权益的做法行不通。 由于小产权房交易不被法律许可，但相关人士认为，如果购买人是为了投资，如出现拆迁赔偿时，赔偿权益归原产权人所有，购买人主张自己权益时法律不予支持，购买人最多可向出售人主张购房款。不过购买人的购买行为是为了居住，还可以考虑。

三、小产权房买卖被法律禁止 目前国家对小产权房没有明确具体的定义，通俗的理解是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑和向社会销售的房屋，或是依靠政府划拨土地而建设的集资房。 按现行法律规定，房子须具备两证后方可上市交易。两证是指土地使用许可证和房产证，由于小产权房的房产证和土地使用许可证没有细分至每一套房子，所以不具备法律许可的交易条件。

另外《土地管理条例》第六十五条第三、四款规定，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房;同时《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

四、购买小产权房风险多多 购买小产权房除了购买人的权益不受保障外，购买人还面临多重风险，即便是为了居住的需要购买，不可能作为二手房进行再交易，但小产权房被拆迁的时间无确定性，一两年被拆迁后，居住的愿望就会落空。 由于小产权房交易不受法律保护，交易时购买人必须一次性付清房款，不得向银行按揭贷款。由于没有房产证，也无法向银行抵押贷款。

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这个小产权房本身就是个三无产品，而且也是违法违规建设的，如果将来这个小产权房，影响了国家整体发展计划，这个整体的发展计划就是国家要修建铁路，修建公路等，那就会被拆除的，因为是违法违规的三无产品，那么就难逃厄运的，所说的难逃厄运，就是一分钱补偿也拿不到的！

遇到这样的情况，不管这个小产权房是谁开发建设的，谁也不会去承担这个责任的，承担责任的人就是花了钱买这个房子的人了！

但是这样的事也有例外，所谓的例外，就是说如果这个房子是村里，或者是乡里集资给村民盖的住宅，也就是村里或者乡里拿了一部分钱，农民拿了一部分钱盖的住宅，而不是对外销售的住宅，那么即使这样的住宅也是三无产品的小产权房，如果将来国家修建铁路，或者修建公路需要拆除的话，国家也一定会给当地村民一定补偿的，而开发建设这个小产权房的村里，乡里也会给农民们一定补偿的，或者是村里，乡里在别的地方，继续集资给当地的村民重新再盖这样的小产权房的！

小产权房，对外乡人来讲，对城里人来讲，即使便宜，你也不可以买，也不可以卖的，而且你买了也卖不掉的，遇到拆除，你也得不到赔偿的！

至于你说的后期拆除的问题，那是谁也说不准的事，那是要看国家发展的整体规划的，如果国家要修建铁路，要修建公路，就要从小产权房的地方通过，那就一定要拆除的，如果没有这样的事，也不会有人去拆除的！

所以，买小产权房要谨慎，别因为买房时看见房价低，占了个便宜，就花钱买了下来，可是到了后来你想卖也卖不了，遇到拆除你也拿不到补偿的，这样的话，你就可要吃大亏了的！

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按规定，小产权房不能进入市场进行交易，因此其买卖合同不能作为产权变更登记的依据。但从实际发生的现金交易后，该小产权房的居住使用人，也发生了转变，是否可视为合法的民间自主交易还有待商榷。

宅基地应该不准进入市场交易的，但其房屋所有人，受物权法保护。

这个问题要从二个方面的解读，第一，首先要弄清楚，什么是小产权房？第二，就是什么是犯法？违法等同于犯法吗？

第一：什么是农村小产权房，其实近几年关于这方面的话题很多了，我相信大家基本都明白什么是农村小产权房了。就是我国土地所有二元制，即国有土地所有制和集体土地所有制。在城市里，土地现在都是经过“招拍挂”获得的，都是缴纳了土地出让金的，然后在招拍挂的土地上建设房屋，在转让给我们的普通购房人。在这里，也涉及小产权，但是与农村的小产权性质不一样的。这里的小产权，更多的是分户产权，也就是说，房屋建好后，开发商办理相关手续获得的是大产权，然后，开发商再进行分户，派出所进行配合登记，将分户后的产权（小产权）转让给购房户。购房户即使再将分户后的产权再转让，也无需缴纳土地出让金的。

但是，有一种情况时，开发商在获得土地时，没有缴纳土地出让金，也就是过去遗留下的或特定时期的政策或福利房，比如经济适用房（集资房）的购房人，只有房屋产权，产权证上的土地属性是划拨地；再次转让，需要补缴土地出让金。

不管，前者的商品房（土地缴纳了土地出让金），还是后者的经济适用房、福利集资房（划拨地），都是国家准许的，都是有不动产产权登记的，所以受到法律的认可和保护。

然而，农村小产权房，就不一样了，它是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门是不出具任何法律凭证的，更谈不上产权登记，顶多有当地的乡政府或村委会发个纸质的协议之类的，甚至就是直接与村民的私下成交。

而国家对土地管理方面的行政法律许可审批，最小的单位是县级以上政府。所以，农村小产权房显然是没有法律依据的，是不受法律保护的。

即使是宅基地，国家也有明确规定，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

所以，宅基地不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。

第二、何为犯法？犯法特指犯罪，特指违反了刑法，是要被追究刑事责任的。《刑法》关于犯罪的规定，具备以下特征： 1、犯罪是危害社会的行为。行为对社会的危害性。是犯罪最本质的特征。 2、犯罪是触犯刑律的行为。也就是说危害社会的行为必须同时是触犯《刑法》规定的行为，才构成犯罪。 3、犯罪必须是应受刑罚处罚的行为，只有应受刑罚处罚的危害社会的行为，才被认为是犯罪。 4、上述特征是确定任何一种犯罪必须具备的缺一不可的条件。 5、《刑法》同时还规定，情节显著轻微、危害不大的，不认为是犯罪。这就说明，行为的情节和对社会危害的程度是区分违法和犯罪的界限。

从《刑法》的判罚标准来看，显然，买卖小产权房不构成犯罪，只是违法。

所以，违法是不等同于犯法的。

而另外一方面，民法关于民事合同（房屋买卖协议）订立原则之一，意思自治的原则，也就是说在民事活动（买卖房屋协议）中，买卖双方的意志是独立的、自由的，不受国家权力和其他当事人的非法干预。

也就是说，农村小产权房的买卖双方的协议是成立的，只在买卖双方之间有效力。国家权力机关通常不会主动来干预的，毕竟，俗话说的好：“民不告，官不究”。

买卖双方之间的协议好比君子协议，只介于“二人”之间，一旦卖房反悔了，怎么办？比如，小产权房面临国家征地拆迁，宅基地法律意义上属于原卖家，对于买家来说，享有不了国家征地拆迁的相关补偿，只对宅基地原房主负责。

正因为买卖小产权房是没有法律保证的，所以，购买农村小产权房还需要谨慎。但是，买卖小产权房的双方并不犯法，只是房屋交易不受法律保护，事后一旦发生房屋归属的纠纷，还是以房屋原始法律属性界定。