买小产权房犯法吗_小产权的房子能买吗？

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小产权房能不能买？这需要分开来看的。在建的或者图纸上的小产权房，就不要考虑了，风险太大，很容易被叫停，或者强拆。

对于各地大量现实存在的存量小产权房，可以考虑购买。

购买存量小产权房需要注意以下几点：

1、购买成熟社区，最好是大社区，法不责众，这样的社区一般不会被强拆；

2、除了去社区物业部门改户主，还要签订出售协议，已备将来出现纠纷，多一个举证；

说到这里，大家就知道，所谓小产权房其实就是无产权房。就是占用农村耕地，开发商与村集体私自签订的协议，是不受法律保护的。一旦面临拆迁，从法律层面来讲，是得不到补偿的。

但小产权房大量存在是不争的事实，这其中有相当部分是未来有可能在通过补偿土地出让的方式获得全部或者部分产权，前提条件是楼房质量达标（消防、防震），此外，是房产税在国内普及。

没什么钱小产权房肯定是要买的，我手上其中就有一套是小产权房，86平二房一厅房间都二个窗户，十年前买来18万元包公证，我就很简单的想法，租房子一年也要一万，我现在住了13年了，现在可卖90万左右！先来说一下好的方面，厦门莲环路市政工程拆迁修路，其中拆掉一幢小产权房，每户的赔偿也是按平方数来赔偿，然后按差价补产权证的费用每户补了20来万。从没产权到有产权是不是赚到了？在从不好的方面来说。前几年厦门已经立法，小产权房不允许转让买卖和公证。也就是说从立法开始所有的小产权房都是违法的。政府一概不承认了。也有很多农村小产权违建买卖给拆除的，这样是不是亏死了？所以说你想买小产权房子。首先一点一定要看准地点，第2,千万别买农村个人违建房。第三村里面集体用地房应该是可以买的。因为这种房子一建就是一大片。买来也不是你一个人的事情。要拆迁的话，闹起来也是人多力量大。对吧！[呲牙]

其实，想买小产权房的人，一般也知道其间的风险很大，之所以心存侥幸，不过是以为现在没名没分的小产权房，未来也有“转正”的可能。

最近，国土资源部、住房与城乡建设部发了个《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，其中有一条涉及关于历史遗留问题的规定值得关注：防止小产权房通过不动产登记合法化。这个消息实际上已表明了，小产权房转正无望！

转正无望即意味着不能拿到不动产权证，很难进行入市交易，不能进行银行贷款，更不能拿出来进行抵押贷款。如此多的“不能”，意味着购买小产权房本身就是风险巨大。

先来解读下“什么叫小产权房”。小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以也称“乡产权房”。因为其产权约定由由乡政府或村政府颁发，没有国家发放的土地使用证和预售许可证，所以人们将这类房子称为“小产权房”。

买“小产权房”有一个最大的好处，就是房价便宜，而且没有交易过程中的税费产生。而最大的风险还不是很难进行交易，如果遇国家的征地和拆迁时，很难得到补偿，也无法索回买房款。

所以买“小产权房”之后，就有点命若琴弦的感觉，哪一天特殊情况发生了，连住的权力都有可能丧失。

梳理下国家有关小产权房的界定，早于2015年国土资源部在《不动产登记暂行条例》实施前夕便有过回复：小产权房本就是非法，不动产登记不可能改变宪法规定的土地所有制，也不会将小产权房转正。这个回复已是相当的明确。

不过，楼市在2015年至2016年上半年十分的火热，就有一种传言称，小产权房可以通过缴纳部分“差价款”，纳入不动产登记范围。这种传言相传甚广，却没有实际的依据，是个明显的谣言，误导了一部分购房者。

今年9月，两部委发布的《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》，以单列条目的形式强调了“防止小产权房通过不动产登记合法化”，就是一个纠正网传的强力信号。

其实，随着楼市调控不断深入，长效机制也正呼之欲出。近期，住建部发声支持北京、上海进行共有产权住房建设试点，并希望获得经验复制、推广。其中，北京首个共有产权住房项目销售均价为22000元/平方米，差不多是同区域、同地段房价的一半不到。这说明，中国的房改正步入深水区，刚需想买到价格便宜的房子，还会更多的渠道与选择。

小产权的房子能买吗？小产权房的购房合同有效吗？能够转让吗？法律风险有哪些？童律师一一为您解答。

小产权房没有土地使用证和预售许可证，购房合同房管局不会给予备案。由乡政府或村委会颁发的所谓“产权证“，也不是合法有效的产权证。

小产权房分两种

建在集体建设用地上 也就是建在农民宅基地上的房子，只属于该村的集体所有者，外村农民不能购买。

建在集体企业用地或耕地。这种属于违建。

关于合同是否有效

一般认定为无效。但也有不同处理：

有效： 1. 本乡范围内农村集体经济组织成员之间（户口在同一个乡）的农村房屋买卖。

2. 本乡以外的人员购买，如果取得有关组织和部门批准，有效。

无效：购买者为本乡以外人员，也未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用。

关于转让

小产权房只有使用权，没有所有权。

根据法律规定，小产权房不能向非本集体成员（户口不在本集体之内）的第三人转让或出售——也就是说，购买后不能合法地转让过户。

关于法律风险

政策风险。开发商签订合同并交付房款后，如果相关建设项目被整顿，有可能导致停建或被拆除。此时，无法取得房屋，有可能也不能及时索回房款。

拆迁风险。由于小产权房天生的缺陷（没合法产权），所以购房人也就不是合法的产权人，当遇到国家征地拆迁，无法得到对产权的拆迁补偿。

质量风险。“小产权房”的建设监管不全面，开发单位的资质也难以言明，房屋质量、售后、保修，都难以保证。