商业开发征用土地补偿_商业征地土地补偿有什么标准？

这是一个纯粹的土地征收问题，作为从事过几年此项工作的笔者，特结合老家土地才被征收的实际情况，作如下答复，本答复的核心内容有以下3点：

1. 农村土地征收的补偿主要由土地补偿费、安置补助费、青苗和地上构（附）着物补偿三部分组成。

2. 土地补偿费不会直接分配到土地被征收的农户，其扣除主要用于缴纳社保等公益金后的余下部分将作为集体收益，按村民自治的相关规定处置分配。

3. 因征地而衍生的集体收益除土地补偿费的一部分外，还可能涉及土地实测面积大于证载面积的征地补偿、集体公有地的征地补偿，也须村民自治的相关规定处置分配。

一、关于土地被征收时直接补偿到户的补偿：青苗和地上构（附）着物补偿。

这就是被征收土地范围内的青苗、零星果树及竹木的补偿，以及该征地范围内的农户自修的道路、水井、蓄水池、水管等补偿。这种补偿是征收了谁的土地，就直接补偿给谁；是征收的集体未划分到户的土地和山林地的，就补偿给集体作为集体收益。

笔者这里是按土地征收的面积计算补偿，就是实行的综合定额补偿，每亩的补偿标准是1.8万元。各地的标准有高有低，以当地公布的标准为准。

二、关于安置补助费：根据农户土地被征收的面积确定安置对象，然后按规定支付安置补助费。

这一项费用的计算较复杂，且是群众关心的重点，还涉及到群众的社保问题。总的说来可分2步进行：

（一）按农户被征收土地的面积计算并确定安置对象。假如某一集体组织人均耕地为2亩，某一户的土地被征收了4亩，那么用被征收的土地面积除以集体的人均耕地面积就为安置人口数，即2人。

（二）扣除补缴社保金后支付余下的安置补助费。16周岁以下的安置对象不进入社保系统，全部安置补助费支付给个人。16周岁以上的按规定扣除应缴纳金额的50%部分后，剩余部分支付给个人。

笔者这里，安置补助费每人3.6万元，土地被征收且被确定为安置对象的达龄人员（男60、女55周岁）就会扣除社保个人一次性缴纳部分4.1万元的一半即2.05万元，剩下的1.55万元支付给个人，然后每月按时领取社保金。

三、关于土地征收集体收益的处置分配，按村民自治的规定形成并通过方案，才能处置分配。

土地征收集体收益主要由土地补偿费扣除公益金后余下的部分、土地实测的面积大于证载面积的补偿、集体公有地的补偿组成，后两项一部分集体组织有可能没有。

集体收益的处置分配，按村民自治的规定，从某种程度上说其实就是多数人说了算，但搞不好就是一大难题，若每个群众都想利益最大化，都是你不让我，我不让你，都想多分，都是分厘必争，一时半会儿就很难形成处置分配方案并获得通过。

商业用地是开发商通过政府，土地管理局，当地各级政府签署合同。允许商家在土地上，建筑，开发，等等不是国家的征地。是个人，或者集体的用地。有经营性的用地。叫商业用地。其补偿价格很高。另一种用地，就是国家的征用地。用来建设，用来建设铁路，公路，桥梁，机场，国家基础设施建设，等等。这是国家征地。是经过国务院，发改委指令批准用地。补偿是按国家征地政策补偿。相应的比商品用地补偿少了一钱。商品用地，不是国家用地，补偿不一样的。大家一定要分清。

我国《土地管理法》第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：　　（一）基本农田；　　（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；　　我国《土地管理法》第47条释义：第四十七条 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。　经济林木用地补偿标准如下：地上物的补偿费，包括被征用土地上林木的补偿或砍伐费等，其具体标准由各省、自治区、直辖市规定。各省、自治区、直辖市在制定土地管理法实施办法时将予以明确规定。　　即依省政府的标准为准。各地的标准不同。

您好，据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第一、二款：“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”的规定可知，判断依据是大家手里的土地权属证书。在很多地方，由于制度的不健全，都没有发放相关土地权属证书。判断依据主要有：宅基地、村办企业用地、村内空闲地等属于集体土地。在集体土地上建设的房屋基本可以判断为集体土地上房屋。集体土地征地拆迁,上面的房屋是如何补偿?《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

征收土地，由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费。农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。 土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数为被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。在人均耕地特别少的地区，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。 土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其它单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。 房屋拆迁补偿按照拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素以房地产市场评估价格确定。

　　拆迁”退役“征收”上岗

　　《条例》中，一个显著的变化，就是删去了旧有条例中令人敏感的“拆迁”，代之以“征收”。“拆迁”二字，此前已在《城市房屋拆迁管理条例》中存在了20年之久。1991年，国务院发布上述条例，2001年对其做出修改。2007年12月，国务院常务会议审议的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》中，“拆迁”依然在列。而在2010年1月、12月的两次向社会公开征求意见稿中，其表述已经变为“国有土地上房屋征收与补偿”；直到21日公布的新条例，“拆迁”二字彻底摒弃。

　　专家解读：有“征收”，就应该有相应的“补偿”。多位专家认为，透过这一字面改动，可以看到新条例更加突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理；而且，在新条例的修改过程中，规范公权和保障私权的法治理念在不断强化，更注重工业化、城镇化建设与保护被征收人合法权益之间的统筹兼顾，使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。

　　焦点2

　　公共利益确定六个方面

　　有意见认为，公共利益的界定过宽，主张具有商业性质、营利目的项目都不应当属于公共利益；也有意见认为，对公共利益的规定还不够全面，主张凡是实施城市总体规划，为城市发展和建设进行的重大工程，由政府组织或者主导的住宅小区、经济开发区、工业园区、商业街区等城市建设，都应当属于公共利益。此外，还有意见提出在国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划等规划编制过程中，应当提高公众参与程度。

　　《条例》规定：为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： (一)国防和外交的需要；(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

　　专家解读：北京大学法学院副院长沈岿表示，公共利益是一个抽象概念，具体操作中很难界定，是一个世界性的难题。旧条例的问题在于没有严格区分公共利益和商业利益，特别是用于房地产开发，也可以进行拆迁，由此产生了很多社会矛盾。新条例以列举的方式对公共利益进行了界定，排除了一些显然处于商业目的、与公共利益无关的用途。

　　沈岿说，更为关键的是，新规定中强调了程序的作用。比如通过听证会的方式听取被征收人意见，确定征收是否正当。此外，涉及旧城区改造等城市规划问题时，引入了公民代表的参与。这些规定改变了过去“政府说了算”的局面，政府需要更多倾听民意，并且在必要的时候根据民意修改原有的方案。

　　焦点3

　　行政强拆取消 法院强搬模式待定

　　有意见提出，取消《城市房屋拆迁管理条例》中的行政机关自行强制拆迁的规定，认为政府作为房屋征收主体，是当事人一方，不应有行政强拆权，只能依法申请法院强制搬迁，法院强制搬迁，可以由法院作出裁定，由政府有关部门执行，法院进行监督；也有意见认为，为了提高征收工作的效率，保证建设活动的顺利进行，实行行政强制搬迁与司法强制搬迁并行的制度；还有意见提出，不同意由法院强制执行，认为法院执行力不足，法院独立性、公正性也难以保证，司法程序太慢。

　　综合各方面意见，并考虑到《行政强制法(草案)(三次审议稿)》关于行政强制执行由法律设定的规定，经反复研究，条例不再规定行政机关自行强制拆迁。对法院强制执行的模式，行政法规也不宜规定，拟再同有关国家机关协商解决。此外，条例增加规定，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　《条例》规定:被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　专家解读：中国政法大学法学院院长薛刚凌说：“过去往往是行政机关委托相关企业来搬迁。企业为了实现经济利益，过程很不规范，强制搬迁过程中会出现一些恶性事件。条例实施后，行政机关只能到法院申请强制执行，制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益，把风险降到最低。”“制度的前进受到现实情况的制约，很难一步到位，只能逐步推进。通过法院来强制执行是个进步，毕竟司法机关可以对行政机关进行制约。”此外，薛刚凌认为，搬迁需要行政机关、法院和评估机构联动，也需要被拆迁人配合，这也是条例的一个特色。

　　焦点4

　　征收房屋补偿不低于市价

　　《条例》规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　专家解读：中国法学会民法学研究会会长、中国人民大学副校长王利明指出，从实践来看，因征收与拆迁所引发的各种矛盾，很多体现在征收补偿的标准和补偿的公平性方面。条例针对实践中存在的主要矛盾，集中就补偿制度作了重大完善，从而使搬迁更加公平。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿，这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。

　　焦点5

　　明确“先补偿后搬迁”原则

　　有意见提出明确先补偿、后搬迁的原则；明确被征收人对房屋征收决定和补偿决定不服的救济渠道。

　　《条例》规定：征收补偿方案应当征求公众意见；政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；被征收人对房屋征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　焦点6

　　房价评估机构由被征收人选定

　　有意见提出房地产价格评估机构的选择方式采用公开抽签、摇号等方式选择或者一方不参与的由另一方选定等，建议不能由市、县级政府规定选定办法。认为住房保障的具体办法和停产停业损失补偿办法等不应由市、县级人民政府规定，建议由上级政府制定。

　　《条例》规定：房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作。优先给予被征收人住房保障的具体办法、停产停业损失补偿具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　焦点7

　　多数人不满补偿方案 应组织听证会

　　国务院法制办有关负责人介绍，征求意见过程中，有人提出应当加大公众参与度，让程序更加公开透明。因此就有了“听证会”这个程序设计，并且政府要根据听证会情况修改方案。

　　《条例》规定：因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　焦点8

　　“突击”改扩建不予补偿

　　针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，国务院21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》给出了明确规定，以杜绝此类投机取巧、侵占公共利益的非法行为。

　　《条例》规定：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。

　　专家解读：有关专家认为，在公告征收范围之后新建、扩建、改建房屋，如果给予补偿，于法于理不合，对纳税人和其他守法的被征收者不公平。但有些由于历史原因形成房屋手续不全的，应当先由有关部门进行认定、处理。

　　焦点9

　　暴力拆迁可追究刑事责任

　　国务院法制办介绍，从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。鉴于此，条例禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

　　《条例》规定：采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。此外，条例还规定，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　专家解读：中国法学会民法学研究会会长、中国人民大学副校长王利明认为，条例明确了政府是征收补偿的主体，并禁止建设单位参与搬迁，这些都有助于化解长期以来因建设单位作为拆迁主体所引发的各种社会矛盾，有助于维护社会稳定。