征收农村集体土地法定程序_集体土地征收，签字前应注意什么？

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在征地拆迁过程中，征收方对被征收人的补偿依据就是双方签订的安置补偿协议，它关乎着最后能否取得令自己满意的补偿。补偿协议，是每一个被征收人都关注的大事，关系着一家人今后的生计，如果协议存在问题，那被征收人的合法权益将得不到保障，因此它理应得到每一位被征收人的重视和谨慎对待。那么在签订补偿协议前都应该注意些什么呢？

一、注意是否看到了这些文件

征收拆迁必须严格按照法律规定的程序进行。征收集体土地，需要经过发布拟征地公告、征询村民意见、实地调查与登记、国务院或者省级政府审批、发布征收公告、征地补偿安置方案等程序。如果没有看到征地公告、征地补偿安置方案等文件，被征收人完全有理由拒绝签字！

二、注意签订的主体是否具备相应资格

依据《土地管理法实施条例》第二十五条规定，征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。可知，对于集体土地的征收，与被征收人签订补偿协议的主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。

三、注意协议是否载明被拆房屋基本情况

现实中，很多地方并未按照先补偿、后搬迁的法定程序进行征收拆迁工作，造成很多被征收人的房屋已经拆除，但是还没有达成补偿协议。这种情况下，对于农村没有土地使用证、房产证等证件的被征收人来说，被拆除房屋的基本情况很难得到证实。　　

因此，补偿协议中要载明被征收房屋的基本情况，包括房屋的位置、结构、楼层、面积、年限以及附属设施等。避免无证房屋被拆后无法证实房屋实际情况而造成的征收拆迁纠纷。

四、注意协议是否明确了补偿方式、补偿标准

集体土地上房屋征收的补偿方式包括货币补偿、产权调换，也有两者结合的补偿方式。货币补偿以重置成新价为原则，包括房屋的重建成新价和宅基地地价；产权调换相同地段按合法面积最低拆一还一；确保不能降低被征收人的原有生活水平。　　

征收方和被征收人应依据上述的补偿标准协商好补偿的具体内容，并明确地写在协议中，主要包括：被拆除房屋的评估情况、征收补偿方式、补偿金额和时间。选择安置房补偿的要注意在协议中应明确调换房屋的位置、面积、楼层、户型结构、朝向和房屋交付时间等事项。

五、注意约定补偿支付方式、期限及违约责任

对于征收补偿安置问题，法律允许征收方和被征收人就关于被征收房屋价值的认定进行协商，并鼓励征收方对积极配合征收者予以适当奖励，即补偿协议以双方合意为主。因此，补偿协议必须明确具体支付方式、支付期限，尤其在选择产权调换补偿时，如果没有明确交房时间、过渡期限，一旦征收方到期无法交付调换房屋，仅凭微薄的过渡费根本没有办法保障被征收人的权益。

补偿协议具有合同性质，双方当事人可以根据自身的情况，在协议中明确约定违约责任以及争议解决的办法，一旦出现征收人违约的情况，可按照约定及时进行救济，以保障自身的合法权益。

签订补偿协议时，除了上述内容之外，还要注意对搬迁费、临时安置补助费、搬迁期限、过渡方式和期限等内容，根据实际情况协商确定并将其明确地写进补偿协议中，只有这样的补偿协议才能放心签字！（京平~黑）

集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。征收集体土地补偿一般有土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费。

         最高人民法院关于审理涉及

         农村集体土地行政案件若干

         问题的规定法释[2011]20号

         第十二条，征收农村集体土地时涉及被征收土地上的房屋及其他不动产，土地权利人可以请求依照物权法第42条第二款的规定给予补偿的。征收农村集体土地时未就征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规化区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予以支持，但应当扣除已取得的土地补偿费。(凭法释第12条少费口舌，宅基地征为国有，宅基地使用权成为国有土地使用权)

               国有土地上房屋征收

               与补偿条例例解读

        四，明确补偿标准，以市场价格作为补偿标准，使得被征收人利益得到保障，这对包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善，生活水平不下降。

         所称物，指动产和不动产，不动产包括有形资态的土地和附着于土地上的房屋与无形态的土地使用权等。

        所称物权，指所有权、担保物权和用益物权，用益物权是对他人的财产依法享有占有、使用和收益的权利

，包括建设用地使用权、土地承包绖营权、宅基地使用权和地役权。

        房屋，指房产与地产，且房地互隨。房屋的产权，指房屋的所有权与该房屋占用的土地使用权，实行权利人一致原则，且不得分离。调换，指房产与地产，等值调量的互换。房屋产权调换，是房产及其建筑面与无形资产及其土地使用权面的调整更换，质量安全，导致房屋所有权与土地使用权的变更，产权齐全。房屋调换的价值是房屋房产造价加该房屋占用土地的使用出让和转让起始价，分别核算或者估算房屋的生产费用成本支出金额。货币补偿是征购，是类似房地产的市场价格，捆绑评估确定房屋交易收入金额，价值收支内涵不同。

（1）首先要按照法定程序获得国家的批准，。国家批准后才能进行下一步。

（2）由县级人民政府制定征地方案交给省级人民政府进行讨论审查，批准后才能进行征地。

（3）发放征地公告，公告应该包括征地批准的相关文件、征地用途、征地不准、征地时间、征地面积、农民安置等信息。信息要求全面、简单易懂、不损害农民利益，并且符合法律规定。

（4）协调过程。被征收土地的农民对公告内容有不满的地方应该及时向有关部门提出，有关部门应该重新进行考虑，尽可能与农民协商达到双方认可。如果相关政府部门不听取农民意见是不合法的，农民可以向上级反映。双方在法律允许范围内协调成功后才可进行下一步。

（5）有关部门按照法律规定在规定期限内完成土地变更手续，给予农民相应的补偿。

问: 农村土地属集体的产权，村干部有权私下交易吗？

答: 农村土地属集体的产权，村干部是无权私自出售集体所有权的土地的。

首先、村委会代表村集体经济组织签定征收协议是合法的。

村委会是本村集体经济委员会的代表组织，在土地转让征收协议上签字，是代表全村村民大会或者村民代表大会2/3以上成员的意见。根据《村民委员会组织法》规定，村委会与县政府鉴定土地征收协议之前，必须召开村民大会或者召开村民代表大会，土地征收问题通过2/3以上参会人员同意，村委会才有权利代表村集体与土地征收方签定征收协议。如果村委会与土地征收方签定征收协议未召开村民大会或者村民代表大会，村民不知情的情况下私自签定的，土地征收程序是违法的，村民有权阻止村委会私自出售集体土地的行为。

其次、村干部代表村集体签定土地征收协议是违法的。

也就是说，如果村干部以自己的名誉跟土地征收方签定征收协议，代表的是村干部的个人决定，不代表村集体经济组织的多数人意见，村干部私自以自己名誉签定土地征收协议是违法的，村干部无权私自出售村集体的土地，但一般征收集体土地，村干部都不会以自己名誉跟征收方签定土地征收协议。

再次、村委会打着村集体经济组织名誉违规出售集体土地现象时有发生。

很多村干部出售本村集体经济组织的集体土地，根本不用召开村民大会或村民代表大会，很多村集体土地被村委会私自出售了村民也不知道，很多村干部私自出售集体土地，出售集体土地收益归村干部个人腰包，普遍村民不知道，即使知道敢怒不敢言。村集体出售集体土地的收益应当归村集体所有，本村集体经济组织成员每人都有权参与分配，村干部私吞集体土地征收款是犯法的，村民有权检举控告。

总之，农村土地属集体的产权，村干部无权私自交易出售，征收农村集体土地，村委会与征收方签定土地征收协议之前，必须召开村民大会或者召开村民代表大会，征求大多数农民同意后村委会才能代表村集体签定征收协议，集体土地的出让所得归村集体所有，村干部和村委会无权私自占有。

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