买有房产证的回迁房有风险吗_购买回迁房有什么风险吗？

一定要买，有值得回忆的居住地方。

您好！欢迎关注北京冠领律师事务所！建议您不要轻信开发商的承诺。回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。其能否办理房产证，看其是否履行了相关法律手续，具备上市流转资格。购买回迁房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

你得慎重。这类房子沒房产证，属于小产权房类。它的特点①便宜②住还行，但想出手较难，③矛盾纠纷留隐患。你认真考虑，一般不建议买。真为了便宜想买，也得和房主定协议。出现问题，由房主出面摆平。

安置房是指政府或开发商为市政公用设施建设或者旧城改造需要拆迁旧的居民房屋，异地或者原地安置拆迁居民所建的房屋。

在中国，安置房的情况很多，很复杂，不能一言两语说完，在这里简单聊一聊。

有的安置房手续齐全，前期的拆迁协议，土地征用挂拍手续，规划手续，建设手续齐备，这类安置房具备办理房产证的条件，后期可以办证交易的。

有的拆迁项目，先拆迁后办手续，边建设边办手续，工期和交房日期，是不可控的，交房几乎是单边行为。

多数安置房项目规划随意，设计粗糙，施工管理混乱，市场上也有口碑好的安置房，比如永威的十八里河项目，是很多商品房都无法企及，但比较少。

有的安置房政府是给办证的，也是可以直接交易的。

有的安置房，不给办证，造成安置的居民没有产权，不能交易。

有的安置房也给发证，但是发的证有特殊，比如限制交易，比如交易时不知道要额外缴纳什么费用，费用名称和数额在买房子的时候无法预知。

从买方角度来看，安置房的优点在于，

价格低，大约是同地段商品房的60%左右。位置好，一般都临近交通干线或地铁附近，附近配套也好，回迁后小区人气高，物业费很低甚至没有。

买了安置房的不如意的地方网友多有吐槽，大概有这几个方面，小区密度大，楼间距小采光差，楼层高容积率高，停车难，电梯楼梯使用的不均衡系数高，有的楼层2梯6户甚至8户，高峰期等电梯很难。户型设计差，物业管理散漫。小区居住人员杂，大多数房子用来出租。

最大的麻烦是交房风险办证风险，

卖房子的户主多数是急用钱，一般都要求付全款或者大部分房款，有人在得了房款后，交房时反悔，是想方设法不给交房，有的甚至倒拉一趴，提出许多匪夷所思的理由，法院都没有办法让他交房给你

从这个角度来讲，安置房最好是一手交钱，一手交房一手办手续。

办证过户的风险在于，很多安置房都是很晚几年才给办证，房主办了证，你无法预知他的有证房被抵押，被查扣，更有恶人一房多卖。

有的人看到过了几年房价大涨，就耍赖要求退款，不给过户，这个现象法院判例很多，几乎都判赢，拿着判决书可以过户，不给办证的风险相对可控，要小于交房的风险。

所以，买安置房要找可靠的人，人品好的人，最好找几个人拿现有房产担保，才能减少麻烦，这几乎是在拼运气。因为无论你合同多严谨都约束不了无赖。

生活中，也有人靠买安置房，低价买入，办证后高价卖出赚爆的，

风险大的业务利润丰厚，不能说安置房不能买，就看你怎么操作了。

你说的这种没有产证的回迁房，肯定不能买，就算是自己家里非常亲密的亲戚都有一定的风险，更别说其他人了。

至于价格，肯定是比常规的商品房便宜很多的。

我之前做过十几年的房产，遇到的每一个买没有产证的回迁房，全部出问题了，没有一个最后是按约定过户办手续的。

大致有三中情况出现。

第一，2006年，一个客户买了他朋友的回迁房，那时候没有产证，二十万成交价，客户给了房东十五万，按约定，房产下来后，付剩下的五万块。2012年的时候，房产证下来了，但是房价涨了很多，房东的房子可以卖到七十万。所以房东和客户说，你必须在多付我三十万，不然，就不卖给你，我也把钱退给你，顶多付十五万六年的利息给你。客户没办法，只有硬着头皮多付了三十万。

要知道，如果当时客户选择买有产证的房子，最多也就贷款个十万左右。并且，商品房的涨价空间更多。等于买了这套无证的回迁房损失五六十万。

第二，一个同学，买了他亲戚介绍的回迁房，刚刚开始拆迁的，说好只要在回签协议签字，就能直接更换成我同学的名字。后来情况和第一种一样，产证下来的是原房东的名字，也是因为房价上涨了，房东要求加钱，不然就不卖了，同学也是吃了好几十万的亏。

第三，一客户买了自己亲戚家的回迁房，他亲戚没有要求加钱，但是，他亲戚做生意失败了，没有办法，被起诉了，房子被拍卖了，并且，他们当时签的房产买卖合同也是无效的，因为没有房产证，最后，只能算是他亲戚欠他钱了。

所以说，无证的回迁房，肯定不能买，就是因为风险太大，所以，无证的回迁房很便宜，当然了，如果回迁房有产证的话，可以一手交钱一手过户的话，还是可以的。

回迁房是发展商征收土地时赔给回迁民的房子，每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。如果回迁房也跟商品房一样办理了房产证，那回迁房就跟普通商品房的交易买卖方式是一样的。没出房产证的回迁房，如果只有回迁民手持的合同，那交易就有一定的风险。

回迁房与商品房的区别

回迁房的概念源于拆迁，这是中国特殊的拆迁政策的产物。拆迁安置过程中，采取货币补偿的方式，拆迁户用补偿款购买商品房与普通人购买商品房没有任何区别，都是花钱买房，购房者的身份是相同的。采取的是回迁的方式补偿，拆迁房不是商品房，不能当作商品房出售，二者之间存在一些区别：

1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

另外，拆迁的是商品房，回迁房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回迁房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。

回迁房与动迁安置房的区别

拆迁安置房，是指在市人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有本市市区户口(含农业职业)的被拆迁人定向销售的住宅房屋。拆迁回迁房是指在原地拆迁安置的房屋。他们之间的区别是在市人民政府实施土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等划拨用地上进行房屋拆迁的，房屋拆迁补偿方式是原地产权调换的既是拆迁安置房，也是拆迁回迁房;但在出让土地上进行房屋拆迁的，如可以原地回迁的就是拆迁回迁房，而不是拆迁安置房。

回迁房的产权问题

首先需要看开发商是不是走正规程序审批之后取得的土地使用权，其产生的产权可能会有两种：(1)没有经过国家正规手续审批，今后也不可能取得产权证的房产，这类产权就是俗称的“乡产权”，属于违规用地，也是现在正在打击的一种违规建设行为，属于“小产权”，不是正规的国家予以承认的产权；(2)经过正规的用地审批程序，比如说属于危旧房改造、绿化隔离带改造、旧村改造等性质的，今后可以办理正规产权。这种产权性质叫做“等同于经济适用房管理”，也就是说，其产权证下发之后将会被注明为“经济适用房”产权性质，但是不完全受到经济适用房制度的制约，取得房产证之后可以作为二手房买卖，但是需要交纳成交价格3%的土地出让金，补交之后等同于商品房性质。

回迁房面积标准

对于危改回迁房屋，按照原住房面积标准进行安置。如果回迁房的建筑面积与原建筑面积相同的，按照当年房改成本价，扣除工龄、调节因素、教师优惠等因素计算。回迁房的建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均15平方米的，超出部分按照房改成本价计算，不再扣除工龄等因素。回迁房的建筑面积超出人均15平方米的，超出部分按照当地经济适用住房的价格购买。对于人均面积不足5平方米的住房困难户，按照人均建筑面积5平方米标准进行安置。

以上是关于回迁房的相关知识。

谢邀！

刚写了关于回迁房购买风险的文章，可供您参考！

购买安置房（回迁楼房）有哪些风险呢？

了解安置房的风险，首先就要知道何为安置房？安置房即被拆迁人或被征收人在征收拆迁选择采取安置而获得的房屋，而此房屋的产权人可能是一个人，也可能是家庭中每个人都有权利；又因安置房的产权办理产权证的时间特别长；购房后产权无法过户等情形，因此，您若是购买安置房时，不得不考虑可能出现以下风险：

一、是否能顺利过户？

很多人认为过户就是提交材料、缴纳税费而已，但实际上提交材料，都提交哪些材料是非常复杂的问题，因为涉及诸多开发商、出卖人（被安置人）、购房人三个主体，提交哪些材料及顺序也会有所不同。

过户时购房人首先要确定其房屋具备房产证，在没有房产证的前提下，就需要开发商与安置人共同提交材料，才可能办理相应的房产证，此时，开发商需要提交很多材料，现今很多房地产开发商办理不下房产证的比比皆是，所以，如果开发商证件不全，很有可能造成购房人即使存在与出卖人签订的购房合同、缴纳了全部购房款也无法顺利过户的风险。

另外，对于缴纳税费时，通常是由购房人缴纳税费，此时，开发商就可能不认购房人的资格，因为按照“合同相对性”，被安置人并非购房人，此时，即使购房人自愿缴纳税费，开发商也可能会不认，开发商只承认出卖人（被安置人）的身份。若是您想通过“改底单”解决此类问题，往往无法实现，因为购房人购买安置房时，被安置人（出卖人）已经提交了大部分材料，此时，底单一般都无法更改。若是购房人执意购买此类房屋，只能冒着这样的风险去博弈。

二、签订了购房合同，是否就一定有效？

上述已经说过，很多购房人签订了房屋买卖合同，缴纳了购房款就可能认为万无一失，现实中却往往因为合同的效力发生被安置人（出卖人）主动起诉购房人，要求认定买卖合同无效的情形，其诉讼理由是签订房屋买卖合同的主体不适格（即该房屋的所有权人并非是一个人，而是多个人，甚至是一个家庭的所有成员）等等，所以，针对其合同的有效性要特别注意！

三、房本下来后，没过户时有哪些风险？

通常这种房产在出售时，签订的合同大多是约定以房本办理下来后XX日内，在配合购房人办理房产过户手续，因此，问题也就来了，先不说能办下来房产证与否，一旦房产证下来后，购房人无法得知，此时，出卖人可以用房产证进行抵押，为购房人获得其产权而增加了障碍。

那么，在购买此类房产该如何降低风险呢？

1、降低首付款，明确支付及对方履行交房、过户等时间点。譬如：您可以将尾款拆分为几个部分，交房、过户、物业全部交割完毕时各支付一部分，以此来降低您的风险；

2、约定好交房时间，最好一手交房，一手交钱，入住到相应的房屋内，且要持续关注房屋办理产权证的信息，此类房产办理房产证时，大多会集中通知，将防止出卖人房产证办理后抵押等风险；

3、协议等问题，很多购房人在签订协议时，原件保存做的不到位，而引发了不少纠纷，导致最后诉讼时缺失重要的证据，现实中也有可能出现因家庭成员都有权利处置房产而合同上却只体现其中一人签字的情形，所以，合同原件要做好留存，在签订协议时要让出卖人出具一份声明，或者由家庭人员签字同意出售该房屋。

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风险有三，过户为大。

第一，双方没有实际过户，房子仍然属于原房主。

我国不动产登记制度之下，没有办理权属转移登记的话，即便你住在房子里面，房子仍然是原来业主的，更何况你着还没有下房本，没下房本就没法过户，没过户就没法儿转移登记（过户），没过户就没法儿办理那房本，没拿到房本你就不算房主，这是最基本的逻辑了，但也是最大的风险。

第二，交易时间周期过长，有可能面临钱房两空。

有人说安置房不能上市交易，这个说法是有待商榷的，回迁安置房属于政策性、福利性住房，是对被征收人拆迁的补偿和救济，这种类型的房屋只要登记满五年是可以上市交易的，也就是第一次办下来房本之后满五年才能交易，另外需要强调的是交房不等于办证，交房之后还要多长时间办证，这是无法衡量的。按照一年来算的话，再加上等上市交易的期限五年，这一下子六年就过去了，这六年里房子不在买家的名下，还不能办理过户，但凡卖家一房二卖了，等能过户的时候就先打官司吧。

第三，福利变商业成本高，需先补缴土地出让金。

前面提到安置房属于政策性房屋，这种政策性房屋是政府为了改善民生比如棚户区改造而规划建设的，所以这些土地是通过划拨形式直接给出去的，开发商拿地为政府建设但又不用缴纳招拍挂用地时的各项费用，最熟悉的就是土地出让金。

土地出让金没有缴纳，在可以上市交易之后，就要先把所购房子的土地性质由划拨变成出让，出让是需要缴纳土地出让金的，所以就得按照房屋面积和土地市场状况折算土地出让金，补缴完成后才能进行交易过户，很多人提前没算清楚，缴纳时发现成本大幅度提高，导致合同履行不下去发生纠纷，因而也算风险之一。

最后，公证无法对抗善意第三人，违约金过高法官会酌减。

即便公证的协议中有强制过户的约定，但如果卖家一房二卖，卖给不知情的其他人并过户，这个在法律上成为善意第三人的权益也是收到保护的，而且他的程序要靠后，所以你可能就拿不到房子，只能拿赔偿和违约金。

违约金约定过高时可以的，过户、交房都是卖家的主要义务，如果拒绝过户就是根本违约，可以通过起诉来强制过户并索要违约金，但是法院会根据实际情况适当酌减的，这是法官自由材料的范畴，我们也无法预测。