购买小产权房的风险_小产权房子是什么意思，有什么风险？

问题：小产权房子是什么意思，有什么风险？

您好，我是武汉黄俊律师。我来回答您的问题。

一、【概念】

“小产权房”不是法律概念，一种约定俗成的称谓。一般是指在农村集体土地上建设的房屋。

在我国，根据土地所有权属不同，有国有土地和集体土地之分，顾名思义，国有土地是国家所有，集体土地是农村集体所有。

通俗的说，小产权房就是在集体土地上盖的房子。

二、【风险】

购买“小产权房”目前存在以下风险：

1.合同无效

“小产权房”的买卖合同可能会被法院认定为无效合同。

2.转让受限

“小产权房”没有国土资源部门颁发的不动产证书，转让的时候受限制。

3.政策风险

可能遇到行政部门整治“小产权房”建设项目，导致项目停建甚至被强拆。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。

4.监管缺位

“小产权房”的开发建设没有明确规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，房屋质量和售后保修难以保证。

5.无法贷款

“小产权房”没有经过备案，没有房产证，银行一般不给予贷款。

6.拆迁补偿难

“小产权房”，拆迁时往往难以获得补偿。

7.户口无法迁入

“小产权房”的购房者无法迁入户口，导致无法获得相应医疗和教育资源。

8.没有物业服务

一般物业公司都不愿意接受“小产权房”。

三、【新土地管理法对”小产权房“的影响】

2019年8月26日上午，第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》，此决定自2020年1月1日起施行。

修改后的《土地管理法》在破除农村集体经营性建设用地直接入市的法律障碍、改变传统土地流转二元制并建立统一土地流转市场方面是革命性突破，也符合土地管理供给侧改革的方向，但是对用于工业、商业等经营性用途的集体经营性建设用地的松绑，并不能扩大化解释为大家普遍理解的“小产权房”可以“转正”。

不可否认，《土地管理法》的修改，还是带来了积极的信号，将来如何发展，需要持续关注政策变化。

四、【建议】

“小产权房”情况复杂，购买“小产权房”风险较大，需谨慎。

有经济实力有钱还是买大产权房吧！至少可以得到保障，升值空间大。但现如今房价居高不下，如果刚需钱少想有个住处，可以考虑买小产权房，小产权有利有弊，若是投资就算了吧！

小产权房虽然便宜，但风险大！小产权房在法律上的权利没有保障，小产权房缺“五证”没有国家发放的土地使用证和预售许可证，这些购房合同在国土房管局那不会给予备案，产权证不是真的合法有效的产权证，不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。

即不能确定房屋所有权，不能办理房屋产权证，不能依照法定程序进行买卖过户，遗产继承也很难办。

另外，因为没有法律保障，有的可能一房多卖，容易上当受骗，如遇国家征收，所得补偿比有完整产权的房屋要低很多。

当然，如果刚需一定要买，最好考察好，看地段和建房规模，买房手续程序办妥收好，说不定某天国家有利好政策也是一件好事。

放心大胆购买，小产权房肯定比大产权房舒服，甚至有占地面积，比如独家院，车子可以直接停到院子或者屋子里面，还可以省下物业费什么乱七八糟的费用，尽量买已经建好的小产权房，停车，出路等自己看好就行。一个小县城，说大产权，你以为国家给你发个证，那就是你的了，随便一个政策出台，分分钟教你做人，比如房产税，小产权所谓的纠纷，无非拆迁，补偿，只要买卖协议合同属实，已经构成事实合同，即便以后拆迁赔偿，法院判决也会尊重事实。孙子们一毛钱不赔你，就想拆你房子，你不弄他们？再说拆迁的几率有多大？看好出路，没啥问题

律师说法：小产权房，顾名思义暂时无法取得完整产权的房子。购买此类房屋的风险如下：1.合同效力风险。对于确认无法取得房屋产权证和需要缴纳土地出让金的住房，不建议购买。对于拆迁安置房等有五年时间限制的房产，可以慎重购买，购买前需要核实房屋的实际产权人，合同必须与实际产权人签署，不能由家人代签，有授权委托人的，建议让对方出具公证授权委托书。比如拆迁安置房，建议由全体家庭成员签字确认。2.涨价后卖方违约风险。很多购买小产权房的原因都是由于相对于商品房要便宜很多，但具备办理产权证书后，往往升值的很快，在巨大的利益诱惑下，卖方很可能拒绝办理过户或者一房多卖。此类风险可以在签署合同时，通过委托律师起草专业合同，设置严格的违约条款，把风险降到最低，让卖方违约得不偿失。3.形成居住事实。购买小产权房的，可以要求尽早交付使用，形成居住事实，在司法审判实务中，对于此类已形成稳定的居住事实的案件，人民法院很多都选择维护交易安全，继续履行合同。