代持房产协议的效力_房产代持协议合法吗？

1.合同的效力

案例一：

宁波的俞某因不符合宁波市的限购政策，于2011年8月，以其子余某的名义，与某房地产公司签订商品房买卖合同，约定余某购买房地产公司开发的房屋，后俞某向法院起诉，请求判令确认双方签订的合同无效，并要求房地产公司返还预付款。法院判决驳回原告俞某的诉讼请求。

分析：限购时代，购房者很难短时间获得购房资格，于是借名购房被越来越多的人采用。借名购房的实质是对政策的合理规避，根据合同法的规定，合同无效的情形包括：（一）以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益的；（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。因此，借名购房合同，其签订只要是双方真实的意思表示，同时也不具备合同无效的其他情形，就应当认为是有效的。

在笔者检索的案例中也有一些法院认为借名购房合同会使国家政策落空，因此认定为无效，不过这种判例较少。今年（2018年）5月国务院发布的《关于开展涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的通知》，要求对“不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定”进行清理，从该文件的价值取向上看，仅仅是回避地方限购政策的借名购房合同，并不会因此当然无效。

2.房屋产权的归属

借名购房后，往往也要借名登记，在客观上会出现实际购房者与登记产权人不一致的情形，那么实际购房者能否直接向法院请求确认物权呢？

案例二：

为规避北京市的限购政策，王某借用刘某名字购买一套房屋，双方约定王某出资购房朝阳区的一套房屋，将所有权人登记为刘某，允许刘某在房屋内居住，但是不得将房屋过户更名、出售、出租。后来刘某将房屋所有权人名称变更，王某起诉至法院，要求确认房屋所有权归王某。北京市二中院认为，根据《物权法》第16条的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，刘某为不动产登记簿上记载的所有权人，并没有其他证据证明登记错误，当事人之间的约定不足以对抗登记效力，因此对王某的诉求不予支持。

点评：在目前的不动产登记制度下，不动产的权属依据是不动产登记簿，在登记没有错误的情况下，法院不会支持实际购房者的所有权确认请求。最高人民法院的司法观点《商品房买卖合同中的脱法行为》也持这种观点，将借名合同的债权行为与物权登记行为相区分，物权法第十七条规定了不动产登记簿登记的效力，系维护物权的公示原则，不能通过双方私下的协议来抵销物权法的该项原则，仅应认可借名的债权效力，不能直接确认权利归属。实际购房者人只能根据双方的协议，要求登记人协助办理权属变更登记，而不能直接请求法院确认其享有物权。

3.借名还是赠与？

当借名合同发生纠纷时，借名人为据有房屋往往会主张房屋是购房者对借名人的赠与，鉴于此，建议购房者在借用他人名义购房时，要签订书面的借名购房协议，并明确该房屋的实际产权人。对未签订书面协议，而且是发生在近亲属之间的产权纠纷，法院很难确认究竟是借名合同还是赠与合同。通常来说，在没有相关书面协议的情况下，法院会重点考虑借名购房有无合理解释、房屋的出资情况、占有使用情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况，根据常理作出判断，因此未签订书面协议的，购房者应注意保存好上述相关证明材料。

4.借名买房的其他风险

被处分、被执行的风险。由于借名人往往是登记人，当借名人处分该房屋时，其处分行为有效，借名人只能根据双方的借名协议主张借名人的违约责任。如果借名人有其他债务纠纷，当房屋被当作借名人的财产执行时，购房者提出执行异议的，法院通常也不会支持，最高人民法院认为借名登记合同是借名人与出名人之间的合意，对由此产生的风险理应自行承担。除此之外借名购房还有其他风险，如借名人去世房屋被当做遗产继承，房屋被设定抵押等风险。

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所谓“房屋代持”，一般是指不符合购房政策或不愿意出面的购房者（实际出资人），借符合购房条件者（名义产权人）的名义，由自己出资购房，在房地产权簿上登记名义产权人的行为。也就是我们通常所说的借名买房。目前我国法律暂未对此作出明确规定。

首先对双方协商议定的房产代持协议的主要内容进行概述，其次对双方协商议定的房产代持协议的主要内容以条款的形式进行详细描述，最后写明双方协商议定的保障性条款内容，然后双方签字用章形成法律效力，合法生效

这是一个全民创业的时代，随着越来越多怀抱梦的人投身创业大潮，股权代持的情况也越来越多。在搞清楚股权代持有没有法律效力前，应先搞清楚什么是股权代持。

什么是股权代持？

实际投资者向有限公司或股份有限公司出资，但不以自己的名义作为公司的股东，而是委托他人作为公司章程、出资证明书、工商登记等法律文件记载的股东。

这里的实际投资者为隐名股东，被委托人为显名股东。显名股东作为法律文件上登记的股东，拥有股东权利，履行股东义务。

哪些情况会出现股权代持

1. 股权众筹。主要用于规避有限公司50人、股份公司200人的上限规定。
2. 股权期权激励。目前有很多企业在内部推行股权期权激励，在推行过程中会涉及到股权代持的情况。

股权代持拥有法律效力

只要不违反法律的强制性规定，股权代持协议有法律效力。《合同法》规定，实际出资人与名义股东就代持协议效力发生争议时，如无合同法第52条规定的情形，人民法院应予认定代持协议有效。

以下几种情况会认定股权代持无效

1. 一方以欺诈、肋胁迫手段订立合同。
   
2. 恶意串通，损害国家、集体或第三人利益。
3. 以合法手段掩盖非法目的。
4. 损害社会公共到利益。
5. 违反法律、行政法规的强制性规定。

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你好！

这类似事情，大多数存在限购的地方，存在的原因可能是自己没有资格买房，或者是有资格买房，但有房已经不能再买了。实际中如果出现了，后续应该咋个处理呢？

一、如果你们之间有协议，则协议的效力受法律保护。

根据物权法：“第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理登记的，不影响合同效力。 ”。

依据这一条，如果双方之间签订了协议，则是有效的。

二、由于不动产权证是登记在你朋友的名下，法律上所有权就是你朋友。

根据物权法：“第九条 不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 ”

“　第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

三、这种方式存在的风险

1、道德风险 一旦你朋友不按照你们之间的协议执行，违背了国人传统道德观念：诚实守信，你们之间朋友都关系就破裂了。

2、被处置丧失财产的风险 一旦出现你朋友私自处理，第三人只要是善意的，你是无法对抗第三人的。比如：出售过户、抵押借款无力偿还被强制执行等等。

根据物权法：“一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 ”。

3、无处置权风险 由于权利证书名字书是你朋友，你想单独处置，是无权处置的。

四、如果不是必须，建议慎用。

如果单说产权房的话，集体产权房和个人产权房并没有多大的性质上的不同，都是不动产中的房产，只是一种属于公共集体，一种属于确定的个人。房产是可以转让交易买卖的，并不分集体和个人。问题的关键在于房产下面的土地，按我国现行的土地管理法，农村土地包括耕地和建设用地属于农村集体组织所有，在房产的转让中就存在支撑房产的土地问题。如果这种转让关系发生在同集体内，房产转让中就包括土地，是房产和地基一体发生转让关系，这个没有问题。比如集体产权房转让给本集体内的某个个人，虽然只以房产的价值交易转让，但房产下的土地也是同时转让。但对于向本集体以外的个人或单位转让，就目前的土地政策，农村集体土地是不能发生买卖关系的，但实际的转让关系是存在的。你的问题当中所说的转让关系不受法律保护明显是指实际上的买卖的关系说成转让关系中的不受法律保护。其实这种情况也不是绝对的。而且在事实上集体产权房甚至是一些集体所有的建设用地的转让在农村是常有的事。我本人也曾经手做过这种集体产权房的转让，当然这种产权房的转让实质是房产下的土地的转让，房产交易没有实际意义。只是转让签署的协议中不能出现买卖关系，可以写做转让关系。这就是你所讲的代持协议。至于代持协议怎么写要看转让双方具体的权益责任关系而定。如果双方转让关系简单，就是某个集体把产权房和房产下的建设用地卖给了对方，代持协议中可以写做是长久转让，不要写年限，显出永久转让的意思。同时加上转让方不干涉受让方对房产地基的使用和用途转换，转让方不得在受让方在转让房产处的经营和土地利用期间出现干预或毁约等等。其实这些都是以防万一的措施，而在实际上这种转让关系一旦成功，双方都是承认是一种买卖的关系，买来或卖了就象一种商品交易一样，买了就是我的，卖了就成了别人的，一般不会出现其它节外生枝的事。

认可的。 法律依据： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 在实践中，北京高院以指导意见的形式附条件地认可了这种房屋代持行为，但底线是不能违反相关政策、法规的规定，比如不能借名购买经济适用房等政策性保障住房。

替别人代持房屋固然收益可观，但风险也不得不防。建议房产代持人从两方面做好风险防范工作：一是签订好房屋代持合同。在合同中把双方地位、权利义务约定清楚，特别要约定好房贷归还、房屋租赁、各项材料真实声明等及双方违约责任、承担责任方式、计算标准，并避免出现措辞不清、语焉不详的情形。二是保留好各项证据。房屋代持人保留好所有相关合同、单据、聊天记录、录音、视频等相关证据，以防将来发生纠纷时举证困难。