国有土地拆迁怎么赔偿_棚户区改造，国有土地会怎么赔偿？

通常情况下，农村集体土地上房屋拆迁补偿标准是由当地相关部门根据《土地管理法》及《物权法》等法律相关法律规定，结合当地的具体情况，分别制定出集体土地上房屋拆迁补偿安置政策。下面凯诺律师就为大家归纳出了集体土地上房屋拆迁目前最新的补偿原则及标准

首先是集体土地上房屋拆迁补偿方式

一般农村集体土地上房屋拆迁补偿方式有三种：一种为货币补偿，即根据农民被损失利益的总价值折合成人民币进行补偿。另一种是等价置换，即农民可以在政府规划区域内本着多退少补的原则选购商品房来弥补自己的损失。最后是两种补偿方式可结合使用。此时，被征收人可根据自己的实际情况来选择补偿方式。

其次是拆迁补偿标准

拆迁补偿金额＝宅基地面积*拆迁补偿单价+农民固定财产（房屋）估价+安置费+农村其他财产补助（附着物+其他建筑物）

被拆迁的补偿范围：包括农民的房屋、房屋的装修、以及院内附着物，如农民自家种的果树、蔬菜等；还有厕所、水井等建筑。

产权置换的，相同地段按面积最低拆一还一，另行批准宅基地安置的，要另补偿房屋的重建成本价。

集体土地上房屋拆迁补偿原则是什么呢？

根据《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”简单点来说就是，不能降低被征收人在拆迁之前的原有生活水平。

国有土地上房屋拆迁补偿

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的征收补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

对于补偿标准，根据相关法律法规，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

其国有土地上房屋的补偿方式有货币补偿、产权调换。被征收人选择产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。最低标准为相同地段按面积的1:1。

在补偿不合理时，被拆迁户切记不要在补偿协议上面签字，一旦签了字日后想要维权可能就比较的麻烦了，而且还有可能一分钱都拿不到。在补偿不合理时，除了不要签字以外，也要将所有的证件保存好，比如房产证、土地证以及相关征地拆迁中的文件。

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房屋征收中，棚户区改造项目的补偿通常包括房屋与土地的整体补偿，并非是将两者分开，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，房屋征收时应采用市场比较法，即同地段、同质量、同用途的房屋交易价格。

值得注意的是，各地方的棚户区改造在计算补偿时，却常用房屋重置价格（即用房屋造价*重新成新系数）来计算拆迁户的补偿数额，并非是市场比较法，因此，引发拆迁户与征收方的矛盾。若您遇到此种结果，则可根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十一条、第十三条、第十四条等条款的规定维护您的合法权益。

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农村宅基地补偿标准：

1、农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。

一是宅基地补偿，二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体，因此，这部分补偿归村集体所有，不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有，因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后，如果没有其他宅基地，那么村集体要给村民重新分配宅基地，让村民在新的宅基地上建房子。

2、现行的土地管理法第四十七条规定 征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。

征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

您好，无证房屋真的就“活该”被拆吗？

第一，早期建设的老房屋。80年代甚至更早建设的房屋当前是大量存在的，这些房屋建造时可能还未实施《城市规划法》（1990年施行）、《城乡规划法》（2008年施行）等法律，所以在当时并不属于违建。但遇到征收项目时，征收方大多会将其认定为违建，以此为由来减少补偿或干脆不予补偿。

第二，不规范的农村建房。农村村民在宅基地上建设住房的申请审批程序，并没有明确的法律层级的规定。在一些农村地区，村民只要取得了宅基地使用权证，经过村委会点头同意就可以自行建设房屋了。例如，笔者好友所在的村，有村民向村委会咨询建房是否需要申请，村主任竟直接向村民表示随便盖即可。当地村民建房都是这样盖的，已经形成一种“村规民约”。此种情况存在的原因在于当地曾经历过一次修路占地，村民的房屋本来证件齐全，搬家后置换划拨另一块宅基地让村民建房，却不再办理相应手续，导致大家的房屋均为无证房。村委会就劝村民放心住，村大队的房子也没证，且你审批不下来就不盖房，难道要一家人都住在田地里不成？可是这样的房屋遇到征收就很难说清楚了。

第三，行政机关怠于履职导致的无证房屋。改革开放初期，曾掀起“下海经商”热潮，部分地方政府为了尽快发展第三产业，支持办企业和个体户经营活动。有的外来的非本集体经济组织成员开办的企业或个体户自行建房后经营至今，相关法律实施后行政主管部门并未将其认定为违建，也未补办产权证件。那时人们对法律法规的敏感度并不强，行政主管部门对建设房屋行为的监管也不像今日这样完善。如果是因为行政机关怠于履职、不积极调查违建情况，或是房屋建成后长期拖延不予办理证件造成的无证，这样的责任显然不应让被征收人一方来承担。

第四，传统意义上的“私搭乱建”。笔者亲戚居住的大杂院里立着一间厨房，它的存在让院子只剩一条很窄的过道，再无多余空间。原本这大杂院中间还有一定空间，种着两排花花草草赏心悦目，洗了衣服被褥可以铺开晾晒，夏夜大家还会凑一堆乘凉聊天。2011年，一户居民将自家房屋向外展宽加了间厨房，过了一年干脆找工人另建起了这间厨房，这件事弄得邻里关系紧张，建房的居民和东屋的居民隔三岔五就吵架，直到如今也没解决。这样为了满足自己基本居住需求以外的需求“私搭乱建”的房屋，自然没有取得证件，也确实违反城乡规划。

无证房屋不都是违建，应当视情况区分处置

实践中，征收方为了加快工作进度或是不想依法全额补偿，很可能动用“以拆违促拆迁”这种目的不当的手段，以房屋无证等理由把房屋认定成违建，然后不予补偿或是给予极低的补偿。有的被征收人也不明白，怎么住的好好的房屋，说违建就违建了，还没有补偿呢？其实，对于无证房屋不应该粗暴地“一刀切”，无证房屋也不一定是违建，有些无证房也应当获得补偿。

第一，我们都知道“法不溯及既往”的原则，对那些《城市规划法》《城乡规划法》实施以前建设的老旧房屋，应当予以补偿。例如许水云诉金华市婺城区人民政府行政强制及行政赔偿一案中，许水云的房屋就是1990年《城市规划法》施行以前建造的历史老房，最高人民法院明确指出该房屋属于合法建筑，产权人应当获得公平补偿。

第二，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。所以，对于那些各种历史遗留问题造成的无证房屋，要具体问题具体分析，应当综合考量建造历史、使用现状、当地土地利用规划以及有关用地政策等因素，依法进行调查、认定和处理。尤其是对于涉案房屋系当事人及其家庭唯一实际居住使用房屋这种情形，行政机关更应当充分考虑行政行为的最小损害原则，避免应拆除违建而令当事人无房可住、零补偿无处安置等不人道结果发生。

第三，即使房屋被认定成违建，行政机关也应当严格按照法律规定对违建房屋作出相应处理。那些违法程度较轻、可以采取改正措施消除对规划实施影响的房屋，不应盲目拆除。对于确实属于违建且需要予以拆除的，也应当严格依照《行政强制法》规定的程序执法，且在拆除时要明确区分建筑的违法部分与合法部分，不得出现超范围执行的违法情形。

在明律师最后要提醒各位的是，违法建筑与近乎疯狂的强制拆除之间绝不应直接划上等号。而大量历史遗留下来的无证房屋的认定、处置无疑将成为2019年直至今后若干年征收维权乃至于产权保护领域的核心矛盾焦点之一。建的时候“睁一只眼闭一只眼”，拆的时候哐哐一通乱拆，这不仅是非法治的，更是非理智的。依法维权，及时咨询专业征收维权律师的意见，即使要被拆，也要被拆个明白。（作者：谢天泽、王小明）