征收决定的前提条件_未订立征收补偿协议的征收决定是否有效？

矩不正，不可为方；规不正，不可为圆。所什么事都是有规矩的，拆迁过程也是如此，程序如何履行、手续如何齐全、补偿如何合理，这就是法律规定的意义所在。然而实践中，拆迁方不顾法律法规而违法操作现场比比皆是，今天征地拆迁律师团队崔鹏为被拆迁户们谈一谈拆迁过程中普遍存在的猫腻是什么。

一、征收主体猫腻

1、法定批准机关：

（1）农村集体土地

依据《土地管理法》第四十五条征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款（一）（二）（三）规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。

即征收集体土地批准机关：国务院和省、自治区、直辖市人民政府。只有这两级政府具有征收资格。

（2）国有土地

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

即国有土地征收机关：市县级人民政府。

2、实施单位

（1）农村集体土地

依据《土地管理法》第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

即征收集体土地实施单位：区县级人民政府。

（2）国有土地

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

即经过市县级人民政府批准授权的房屋征收主管部门。

二、以何名义（项目）可以拆迁

1、集体土地

依据《土地管理法》第二条规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

2、国有土地

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

二、补偿的猫腻

1、集体土地房屋

（1）最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，但应当扣除已经取得的土地补偿费，即宅基地补偿费。

（2）中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》中规定，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

2、国有土地房屋

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

征地拆迁律师团队崔鹏提示：中国毕竟地大物博，现行法律法规并未规定哪个地区到底补偿多少，但是拆迁补偿是有原则性的。国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第二款规定，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。也就是说不论拆迁办货币补偿、产权置换、人头补偿，都要保障被拆迁人在同等地块享受到原房屋面积，这也是最低补偿标准，如果低就是违法毫无意义。

强制搬迁的前提条件是规定期限内不能达成征收补偿协议，由政府对该被征收人作出了《补偿决定》在规定时间内被征收人没有申请行政复议或行政诉讼，政府可以申请法院作出《行政裁定书》并允许政府强制搬迁，在强制搬迁前还有十天的催告期，尽量做工作避免强制搬迁。如果是《补偿决定》作出后被征收人申请了行政复议或行政诉讼需行政复议或行政拆讼作出决定后，被征收人行政复议维持政府补偿决定或行政诉讼败诉，政府才能申请法院作出允许强制搬迁的裁定书。

（你提出的征收决定可能应为《房屋补偿决定》。《征收决定》是对本期房屋征收由政府作出的决定，并通过公告的形式公布，对征收决定有异议的也可以申请行政复议或行政诉讼，征收决定是在房屋征收开始阶段，而《房屋的补偿决定》是房屋征收的后期，对房屋征收在规定期限内没有达成协议才会作出《补偿决定》）你看了以上表述应该能够明白申请强制搬迁的工作程序了吧，希望能帮助到你。

根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

房屋征收一个重要的前提条件就是，国家为了公共利益的需要。

征收补偿区分国有土地上房屋的拆迁与集体土地上房屋的拆迁。在国家大原则的规范下，各地补偿政策不一样。被拆迁人可以实时关注地方政府（省市县）网站发布的信息公开进行查阅。

一、城市的房子，有两种补偿方式：1.房屋置换，相同地段最低拆多少补多少；2.货币补偿，最低是周边房地产市场价(征收决定公告之日类似房地产市场价格)；

二、农村的房子拆迁有三种补偿方式，1. 有条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价；2. 纯货币补偿，就是房屋重建成本价+宅基地地价；3.房屋置换，相同地段按面积最低1：1。

涉及到的法条主要有《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿办法》、《国有土地上房屋评估办法》以及地方的法规等。（京平~王）

我们首先来看看集体土地上的法律规定：

根据《土地管理法实施条例》及国土资源部、最高院司法解释的相关规定表明，农村宅基地补偿依据区片综合地价，房屋是按照地上附着物进行补偿。具体的拆迁补偿分三种：

（1）有宅基地安置条件的，优先采取宅基地迁建安置，另补偿房屋重建成本价。

（2）选择货币补偿，也就是不给安排宅基地也不给安置房，直接用钱补偿。

（3）选择产权房屋调换，也就是给安置房安置。

从上述规定并没有看出集体土地上的征收拆迁补偿与户口有直接关系。换句话说，集体土地上的拆迁补偿要依据土地房屋的面积来算。

再来看看国有土地上房屋征收补偿的规定：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（1）被征收房屋价值的补偿；

（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

该条例说明国有土地上房屋补偿为房屋自身的价值，跟户口也是没有关系的。

因此，总体而言，集体土地上房屋和国有土地上房屋的征收补偿都与户口没有关系，都是依据面积来计算拆迁补偿的。所以，房屋面积越大的，拆迁补偿费用也会越多，不管户口上有多少人。

到这，很多人就疑惑了：“那户口在征收拆迁中就没有任何作用了吗？那对人数多的家庭不是很不公平吗？”

针对这样的问题，在这里要提醒大家的是：户口并不是没有作用。与户口有关系的是房屋的安置问题。这是指通过户口，可获得免费的安置面积或者低价购买安置房的权利。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十八条规定：“征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”这一条对于房屋面积小但是人口多解决居住问题做出了原则性的规定。实践中，为了落实住房保障条件，各地地方法规、规章中往往制定了一些与户口有关的规定。所以，该规则也需要结合地方的具体政策进行适用。

而对于集体土地，户口的作用体现在土地的安置补助费上。

《土地管理法》规定征收集体土地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

其中，地上附着物和青苗费的补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有，与农村户口没有关系。但土地补偿费的分配需要参考是否为村集体组织的成员，而认定是不是村集体组织成员的一个重要因素就是户口。

另外，安置补助费是对被征收土地上农业人口的安置，农业人口的数量直接影响安置补助费的数额大小。因此，农村土地征收与户口是有紧密联系的。

未订立征收补偿协议的征收决定是否有效？

未订立征收补偿协议不影响征收决定的效力。简单讲就是征收部门在获得被征收土地的批准文件，拟定征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，做到征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用，就可以做出征收决定了。

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