买回迁房的痛苦经历_不是村民，能买村里回迁房吗？

深圳回迁房怎么样，回迁房可以购买吗？深圳回迁房常见的问题，与解答！安全性高不高？

1、深圳回迁房常见的问题，与解答！安全性高不高？如何保障安全？

回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要和农民伯伯签合同，第二要和村委签合同，第三要和开发商签合同，第四要在拆迁办备案，第五在国土资源局备案。合理合法合规，受到国家层面的保护，安全性极高，国家信用背书。

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2、深圳回迁房价格会不会很高？

市场商品房价格的50%-95%，甚至有的比商品房还贵，看村落内回迁房投资的热度、市场关注程度以及投资周期。

3、深圳回迁房质量会不会很差？

实地考察多个已经建好的回迁房项目，和商品房完全一样，只会比同小区的更好。

4、回迁房投资周期大概多久？

周期在3-5年左右，根据拆迁进展不同地方周期不同。

5、没拿到商品房的房产证能否提前退出？

公开市场无法退出，私下可以转让更名！每个阶段价格不一样！

6、是否限制名额？是否限购？

不限购，不限制名额。

7、是否能贷款？

不能贷款。

8、投资成本大概有多少？

150万起，看购买面积和单价。区域不同价格也不同！

9、利润有多大？

利润不一定，收益高就需要精挑细选，有些地方的回迁房只是一个购房名额的问题，但有些地方的回迁房利润就能达到一倍，两万多的单价，而周边的商品房是四万多。

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10、回迁房为什么价格偏低？

1、不能立即再变现。

2、人们的认知偏差，大多数人因为不相信而导致这些正在回迁的房缺乏市场的绝对良好预期。

3、无法在公开市场买卖，绝对优质的机会稍纵即逝，缺乏固定市场慢慢发育的基础。

11、投资回迁房会不会很复杂？

和投资二手房一样，并不复杂，而且有工作人员全程操办。

12、是否能和村民谈价格？

很困难，深圳的本地村民都比较坚定！

13、有何风险？

开发商倒闭、开发商烂尾导致变现周期加长，但总会有新的开发商接盘，都能变现，只是周期变长。

14、农民为什么会出售？

农民已经拥有2000平方房屋的拥有者，变现几百平方既能满足当下的用钱需求，又能让自己提前财务自由，还能让后代在自己喜欢的领域博弈、学习，所以愿意售出。

15、是否可以提前选房，何时选房？

不可以提前选择，开盘时或封顶后统一选房。

16、选房是否公平？

非常公平。

17、买了100平方，结果没有100平方的户型怎么办？

按照售卖时的价格多退少补。

18、买了之后10年不拆怎么办？

开发商不会那么傻，政府不会坐视不管，我们也会选好项目后再发布，每月每平方还会补偿15-100元每平米的租金补偿，每个区域每个项目过度租金不同，所以多年不拆的情况也不会出现，何况拆迁都是和村民已经谈妥的。一般10年不拆的都还没有跟开发商签拆迁赔偿合同的，只是办公室进驻。

19、还有什么补偿没有？

每月每平方还会补偿15-100元每平米的租金补偿，还有装修补偿，搬迁费，积极签约奖励等等。

20、回迁房拿到房产证以后限不限售？

回迁房不受731政策影响，房产证出来就可以和正常的二手房一样的交易了。

这道题出的很好！也很关键！应该是个热门话题，其关键之处在于关系到百姓生活与农村建设发展问题。

如今的房产，基本上基于在城市建设，对农村的房屋改造考虑的不太多，我要问：都挤到大都市中，有什么好处呢？我看不是发展方向。

目前，也有不少村庄的村委，非常优秀，他们千方百计地开发建造了部分叫作“商品房”的居民楼，想改善村民的居住条件，留下村民安居乐业，搞新农村建设 ，这点我很赞成。

这样就出现本问答题所提到的：不是村民，如何购买，能不能购买等问题。

我的看法是，应大力提倡，积极考虑和实施农村房屋城市化建没，实行村民留住、欢迎非村民购买，并可得到村民同等的居住待遇的措施。

在我国，如今城乡差别还存在，城市与农村，中间还是有一座桥，希望在不远的明天，会逐步缩小或消失这种“桥”。

应提倡鼓励非村民进入农村居住，利于农村的发展，有逐步消灭城乡差别前景，所以，不是村民也应该可以买村里的房子，希望会有这种相关规则。

热爱乡村，建设乡村，只有投身于乡村，才算实实在在。

我去年的五月，就受到村委会的支持，回乡购买的一套120平米的单元楼房，居住的很安逸，时常还可以关心一下村里的事情，虽然做不了大事，总是不断的为村里办点小事。鉴于这个例子，从某种意义上说，非村民户口入住乡村，利大于弊！

下图为我在乡村的居室

为什么回迁房不能买回迁房，

一，拆迁户补偿的房子，他具有特殊的属性，就决定了在办理房产证时会比较困难。二，回迁房的价格其实在最开始拆迁协议中就已经规定好了，虽然在价格上比较低，但是房子进入市场之后，降价的问题也会不断出现。

所以买房子千万不要买回迁房。

这个邀请回答让你失望了，回迁的房卖了，后悔了，问怎么样才能如愿赎回你己卖出去的房屋？那么我就不客气的告诉你，你一定不会如愿了。

无论你是回迁房也好，还是公产房私产房也好，不管你是农村的集体土地，还是国有土地，只要一经你手卖出，再想反悔，那就很难很难了，因为[诚信]和[事实]是千百年来人们必须尊崇的[道德品质]，是人类所自觉维护的一个伦理法则，任何人都不能与其违背，否则国家就失去了道义，人民就失去了道义，合同就如同一张废纸。

可是现在一些人在重大利益面前，把[诚信]二字忘得一干二净，把道德品质抛弃的淋漓尽致，有的甚至是睁着白眼的撕毁合同和事实的否认。

前些天在网上看了一个视频，说是当初由于自己的经济状出现了严重的困难，无奈早在十几年前就把老宅子以3万元卖出去了，可是如今老宅子拆迁了，他的房屋折合人民币是78万元，按理说这个拆迁费是与你丝毫关系都没有了，可是这一家几口眼红了，就想以城市人不允许买农村宅基地为借口，要索回曾经是自己的老宅子，而且还是要以很低的价位。

看后视频真的感觉甚是气氛又是好笑，我不禁要试问:

〈1〉，老宅子在老是你卖出去的吧，你现在想起来了农村宅基地不允许买卖，那当初你为什么要卖？难道你一点的责任就没有了吗？

〈2〉，你卖后宅基地的金钱是归集体所有了吗？如果没有，为何还要打着集体土地的招牌，拿集体说事。

〈3〉，如今土地宅基地这是涨价了，如果是降价了，你会主动补偿给买主吗？

〈4〉，当初你用卖宅基地的钱解了你的难关，如今人家拆迁了，与你有何关系？你却想重新索回，怎么只是一面官司，两头合适都不够你找的。

〈5〉，十几年前的3万元钱是何价值，如今又是何价值？他人的钱就该由你随意的转用吗？

〈6〉，要知房屋涨价是全国性的，当时这3万元钱，如果不买你家的宅基地，买城市中任何一间房屋现在拆迁都会翻上几十倍，上百倍，请问这个损失你补吗？(注明:现城内拆迁，就连天津市红桥区本溪路一带一平来都要折合为人民币8万多元)

〈7〉，在说倘若是十几年卖出的房屋，宅基地都可以随意索回，合同都可随意撕毁，都可以不顾承诺，不顾事实的话，那还有什么章法可言？那今后国家的一切一切岂不是全乱套了？此种现象，也只有当今我国的农村才会出现。

所以，在此白雪姐姐再次提醒之前所有城市购买农村宅基地的居民，一定要保护好个人的财产，对反悔的村民一定要敢说[不]字，不可轻易让步，因为房屋是你用自己的血汗钱买来的，不是偷来的，不是威逼敲诈来的，更不是抢来的，根本没什么可怕的。

卖出去房屋的村民，也不要再做失信于人的事了，因为没有谁愿意把己得到的房屋再白白地奉还给你。

不同观点见解，欢迎与白雪姐姐共同探讨。

风险有三，过户为大。

第一，双方没有实际过户，房子仍然属于原房主。

我国不动产登记制度之下，没有办理权属转移登记的话，即便你住在房子里面，房子仍然是原来业主的，更何况你着还没有下房本，没下房本就没法过户，没过户就没法儿转移登记（过户），没过户就没法儿办理那房本，没拿到房本你就不算房主，这是最基本的逻辑了，但也是最大的风险。

第二，交易时间周期过长，有可能面临钱房两空。

有人说安置房不能上市交易，这个说法是有待商榷的，回迁安置房属于政策性、福利性住房，是对被征收人拆迁的补偿和救济，这种类型的房屋只要登记满五年是可以上市交易的，也就是第一次办下来房本之后满五年才能交易，另外需要强调的是交房不等于办证，交房之后还要多长时间办证，这是无法衡量的。按照一年来算的话，再加上等上市交易的期限五年，这一下子六年就过去了，这六年里房子不在买家的名下，还不能办理过户，但凡卖家一房二卖了，等能过户的时候就先打官司吧。

第三，福利变商业成本高，需先补缴土地出让金。

前面提到安置房属于政策性房屋，这种政策性房屋是政府为了改善民生比如棚户区改造而规划建设的，所以这些土地是通过划拨形式直接给出去的，开发商拿地为政府建设但又不用缴纳招拍挂用地时的各项费用，最熟悉的就是土地出让金。

土地出让金没有缴纳，在可以上市交易之后，就要先把所购房子的土地性质由划拨变成出让，出让是需要缴纳土地出让金的，所以就得按照房屋面积和土地市场状况折算土地出让金，补缴完成后才能进行交易过户，很多人提前没算清楚，缴纳时发现成本大幅度提高，导致合同履行不下去发生纠纷，因而也算风险之一。

最后，公证无法对抗善意第三人，违约金过高法官会酌减。

即便公证的协议中有强制过户的约定，但如果卖家一房二卖，卖给不知情的其他人并过户，这个在法律上成为善意第三人的权益也是收到保护的，而且他的程序要靠后，所以你可能就拿不到房子，只能拿赔偿和违约金。

违约金约定过高时可以的，过户、交房都是卖家的主要义务，如果拒绝过户就是根本违约，可以通过起诉来强制过户并索要违约金，但是法院会根据实际情况适当酌减的，这是法官自由材料的范畴，我们也无法预测。

要弄清回迁房的产权性质，属于大产权房还是经济适用房。回迁房的造价是有限制的。