房产交易增值税怎么算_二手房交易增值税怎么算？

二手房在交易中有很多税费，其中主要就是契税、个人所得税、增值税。以房地局网签过户价为计税基数：契税计税区间为1%～3%，个人所得税计税区间为0～1%，增值税计税区间0～5%。

收到预收款时先按规定预交，待实际完工交付时再按规定计算应交的增值税。

一、预售阶段增值税的预缴。

根据营改增相关文件规定，房地产企业在收到预收款时，应该按照规定预交增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

对于营改增之前开工的，实行简易计税的房地产老项目 ，适用5%的征收率；对于应该增之后开工的房产项目，实行一般计税方式，目前适用税率为9%。

对于当月收到的预收款，应该在次月15日前申报预缴增值税。

例1：某实行简易计税的房产老项目2月份收到预收款105万元，应当预交的增值税款=预收款105万元÷（1+征收率5%）×3%=3万元。

例2：母房产析项目在2月份收到预收款109万元，应当预缴的增值税=预收款109万元÷（1+适用税率9%）×3%=3万元。

二、完工交付时增值税的计算缴纳。

房地产开发企业在项目完工交付时，增值税纳税义务才真正发生，计算当期应当交纳的增值税。

1、实行简易计税的房地产老项目。

应当在项目竣工交付，纳税义务发生时，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减

例：某房地产公司老项目实行简易计税，2019年11月完工并陆续交付业主，其中当月应确认销售收入2.10亿元（含税），至当月底累计已预缴增值税995.00万元。

当期应纳增值税=210,000,000.00÷（1+5%）×5%

= 10,000,000.00（元）

当期应申报缴纳增值税=当期应纳增值税-累计已预缴增值税

=10,000,000.00-9,950,000.00

=50,000.00（元）。

2、实行一般计税的房地产新项目。

房地产新项目，可以以增值税进项税和抵减销项税额，同时允许以地价款及拆迁补偿费按规定计算抵减销项税额。房地产新项目当期应交增值税的计算过程如下：

1、计算当期销售额及销项税额；

2、计算当期允许扣除的土地价款；

3、计算销项税额抵减额；

4、计算当期应当申报缴纳的增值税。公式如下：

当期应申报缴纳税额=当期销项税额-销项税额抵减额-待抵扣进项税额-已预缴增值税。

实行一般计税的房地产项目增值税的计算过程相对复杂，如有兴趣，可参考我头条号里的文章。

二手房交易税费：(1)契税：普通住宅——90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳；酒店式公寓——应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。由买方承担（二套住宅按3%收取）；(2)增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按(成交价格-购入原价)×5.6%缴纳。卖方承担；(3)土地增值税：普通住宅免征；酒店式公寓3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。卖方承担；(4)个人所得税：住宅房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳(房屋原值一般按上道契税完税额计算)；酒店式公寓一般按房屋转让收入的1%核定征收。卖方承担

转让房屋的增值税税率5%，应交增值税=交易总价÷（1+5%）×5%财税2016第36号文件附件三：五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。