暂时不能过户的房屋买卖合同_暂时不能过户的房子可以买卖吗？

《物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

签订房屋买卖合同后，只是二者的买卖关系建立，合同有效，但是房屋所有权还没发生变更，房屋还是归卖方所有。

这种状态直至产权变更登记，过户后，房屋才归买方所有。

又是等5年免税的。

风险大于那1-2万的营业税， 协议要是公正的话有效。不过户主还是人家，可以不经过你就去贷款，抵押等，现在新条纹户主可以单方面取消公正证明，不要以为拿着房产证就不怕，房产证也是可以补办的 我买的还有9个月到5年，我也是问了律师和中介决定交的5.6%营业税现在住着放心了

此类情况，需要房主的合法继承人，办理完毕继承手续，取得继承人名字房产证，再由继承人和买家办理过户手续，继承人拒绝办理，你可以凭买卖合同起诉继承人维权。《房屋登记办法》：第三十五条因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。

有房产证，因不动产政策改变而不能过户，双方签订的买卖合同一般情况下都是有效的。但也不能排除特殊情况，还是要具体问题具体分析。小菜分享下对这个问题的意见，供参考。

全文的大前提：城镇住房！

第一、有房产证因不动产政策改变而不能过户，一般是什么情况？

这个问题在执行不动产登记后，还是存在的。比较典型的就是两证不全的情况，在执行不动产登记之初，无法过户。

本地在刚开始执行不动产登记的时候，只有房产证，没有土地证的房子，一律不允许办理不动产过户和抵押登记手续。

后来，由于土地手续上的历史遗留问题比较多，情况也比较复杂，市场上两证不全的房子存量还很大，这类房子的交易量也很大，一味地不给办理，会影响到正常的市场交易行为。而追根溯源地寻找土地证手续上不完善的问题，发现管理部门在有些土地上也有工作缺失的地方。

在这种背景下，对只有房产证，没有土地证的房子，在能提供土地查询信息、土地证在办理中的信息证明，也是可以办理不动产过户手续的。

因此，小菜根据本地经验猜测，你说的有房产证，但因不动产政策改变而不能过户，有可能就是这种情况。

当然，除了这种情况，还有没有其他情况呢？

一般来说，如果有房产证，不动产登记之前可以过户，不动产登记后不能过户的，至少说明房子的产权合法性是没有问题的，只是政策调整后，产权的完备性不满足过户要求。

也就是说，你说的情况，很可能是只有房产证，拿不到或者暂时拿不到土地证的情况。

第二、双方签订的合同（买卖、抵押、赠与等）有效吗？

先说结论：通常都是有效的！特殊情况就要具体问题具体分析。

01、法律规定

根据《物权法》规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《担保法》规定，以房产作为抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。

02、如何解读法律规定？

《物权法》和《担保法》的规定是有矛盾的，前者说合同自成立时生效，后者说合同自登记时生效，以哪个为准？

根据《立法法》规定，后法优于前法。《物权法》是2007年10月执行的，《担保法》是1995年10月执行的。显然，在法律效力上，应该以后法《物权法》规定为准。

也就是说，具备合法有效的房产证，双方依法签署的合同，包括但不限于买卖合同、抵押合同、赠与合同等，合同自身合法性没有问题，那这些合同自成立时生效，没有办理产权过户手续，不影响合同生效。

第三、哪些情况下，双方签署的合同无效？

小菜从两个方面对这个问题进行解释：

01、产权方面

有房产证，原来可以过户，因不动产政策调整，现在不能过户了，主要包括以下两种情形：

（1）历史遗留问题

比如，福利房、集资房、经济适用房、公房等，土地是划拨的，使用权在单位名下，没有上级批示，单位无权私自把土地使用权分割到每户头上，也就出现了只有房产证，没有土地证的情况。

（2）开发商问题

有些开发商资金链断裂、破产、跑路、老板被收监等，办完房产证后，土地证没人管了；有的是没人工作，没人办这个土地证的事情，但手续是可以办；有的是土地出让金没交齐，拖着，管理部门不给办，想办但没交钱不能办；有的是钱已经交了，手续合法，但开发商没人了，事情没人管。

一般来说，上面这些情况下，具备合法有效的房产证，即便欠缺完善的土地手续，就房子买卖、抵押等签的合同往往都是有效的！但也有无效的：

比如，部分福利房买卖！

福利房有部分人只拥有部分产权，比如只有60%产权，跟对方签合同的时候，买卖的是整个房子，这时签署的合同：

①部分有效，部分无效

在单位不回购的情况下，处分60%产权部分是有效的，处分另外40%产权部分是无效的。

②无效

单位基于40%共有产权拥有优先购买权，也就是买卖60%产权需要优先卖给单位，让单位回购，而个人不能在没征求单位意见的情况下，私自处分。

综上分析，具备合法有效的房产证，欠缺土地手续，一般签署的合同是有效的。但如果产权不完整，而又超越权限进行了处分，签署的合同效力往往都是无效的。

02、合同本身的问题

合同是否有效？除了考察房子产权的问题，合同自身的问题也必须要考虑到。

（1）无权签约

房主本人没有来签约，别人来签约，签约人又不能出示有效的代理证明，有可能就是冒名顶替来签约的。

这种没有有效代理权签署的合同属于效力待定的合同，房主追认的话，合同有效；房主不追认的话，合同无效。

（2）无权处分

共同共有的房子需要全体共有人同意，按份共有的需要征得2/3以上产权份额的产权人同意才能处分。

也就是说，不满足上述条件进行私自处分的，签署的合同有瑕疵，需要追认，不追认同样是无效的，但善意取得的除外。

（3）内容违法

合同内容跟法律明文规定抵触，涉嫌违法，这样的合同也是无效的。

（4）侵害国家、集体利益

比如，有些房子是公房、经济适用房之类的，房产证虽然发给了个人，但会有诸多限制，甚至不允许买卖。

在明令禁止的情况下，还将国家、集体的财产出售，签署的合同就是无效的，侵害了国家、集体利益。

（5）其他情况

比如，利益交换的合同，通过合法形式掩盖非法目的，也是无效的。

因此，合同无效，一方面来源于产权上的处分权不完整；另一方面来源于合同本身在效力要件上的欠缺。

综合全文：

双方签署的合同，有没有效力？需要考察房子产权和合同本身两个方面的问题，这两个方面都合法、有效了，即便房产暂时不能过户，签署的合同依然还是有效的。

您好，我是@小强讲房产买卖知识，分享我的观点。

关于您的问题，很多中介从业人员在从业经历中都会碰到，早几年前这种情况还比较常见，但是现在操作无房本房产买卖的人越来越少，那么这样的房子能买吗？有没有风险？怎么样更安全呢？以下是我的观点。

没房本的房子交易有什么风险？

1.合同不受法律保护。法律规定，没有房本的房子是不能交易的，所以这样的房子缔结的买卖合约自然是不合法的，当然不能被法律所认可和保护。

2.产权风险。如果这套房子以后也办不下来房本，那您不就白白等了很多年吗？再者说，即使也主办下来房本了，将来房价涨了，那他让你补齐差价才过户，你能怎么办？你只能很绝望啊！

3.房款交付风险。没有房本，就不存在过户，所以这个房款怎么交付就成了很重要的一个问题，给业主大量房款吧，你会担心将来业主卷了钱跑了不给我过户怎么办？不给业主大量房款吧，业主也不会同意让你住进去，那就只能等了。

4.房屋交付分析。同房款交付风险，业主没收到全部房款，就让你住了房子，如果将来房本办不下来过不了户，需要退房，那房子装修或者折旧的费用谁来承担？

5.抵押查封风险。没有房本，这房子有没有抵押查封的存在你都不能确定，因为去房管部门核档是需要房本的，没房本的没法核查，只能靠道德约束。如果有抵押查封，你房款已经给了人家了，户也过不了，房款也被他挥霍了，你能怎么办？

6.一房多卖风险。这个风险是最容易让购房人造成损失的。因为没有房本，所以对业主的制约可以说是几乎为零，仅仅只能靠道德约束了。业主可以把这个房子卖给你，把网签合同或者购房合同压在你这儿，但是他还可以复印打印无数份合同压在别人那儿，把房子卖给别人。

这样的房子能买吗？

如果房子是五证齐全的现房，并且在房管部门可查到登记备案信息，且房本快要办下来了，这种是可以买的，签好合同，给付少量定金，等房本下来之后过户。但是毕竟存在风险，不建议您操作。

如果房本还很早，建议您不要买，不可控因素太多。

如果是非五证齐全的房子，建议您不要碰，慎重考虑。

如果是没有房本的房改房或者经适房之类的，建议不要碰，慎重考虑。

买什么样的房子更安全？

1.如果是二手房，一定要有大红本（房屋所有权证或者不动产权证书）。没有大红本，是不能办理过户手续的，也是不能办理贷款手续的，一旦发生上述所说的事情，将非常难处理，非常难维权。

2.如果是新房，一定要五证齐全。五证齐全不代表一定能办下来房本，但是五证不齐是肯定办不下来房本。所以在买新房时一定要看清楚五证，搞明白哪些房源是五证齐全的，然后再做决定。

怎样操作更安全？

1.一定要签正规合同。在受到损失的时候，只有合同能保障您的权益，所以在签合同时一定要约定清楚双方的权利和义务，并且要丑话说在前面，只有这样，才能在后期更好办手续。

2.不要存在捡漏、捡便宜等侥幸心理。天上不会无缘无故掉馅饼，真掉下来了，也有高个子接上了，轮不到咱们。所以就不要奢望能捡着便宜。更不能因为这个房子便宜，就不管它的产权问题，这是大忌，一定不能犯。除非这个房子便宜到可以让你忽略它存在的缺陷，否则不要碰。

3.宁买贵的，不买有致命缺陷的。这是买房铁律，一定要牢记。哪怕再贵的房子，只要产权清晰安全，都是可以买的。哪怕再便宜的房子，只要它有大缺陷，那也坚决不能买。

以上是我的观点，希望对您有帮助。

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1、在合同里备注清楚房子不能过户一般只是暂时情况，在双方签订交易合同时，可以备注这一条，同样是受到法律保护，以后过户如果有问题，可以用合同作为凭证。

2、如果房子不能过户，那么建议去房管局进行抵押登记。

3、公证。如果要交易不能过户的房子，可以去公证处，进行公证。

4、找中介。虽然找房屋中介的花费不小，但不得不承认使用中介可以为买卖双方省去不少的麻烦。

5、查清楚不能过户的原因。这里所说的不能过户只是暂时的，尽早去办理过户手续。

所为的不能办理的过户的原因是什么，才是合同是否有效的关键。

1、如果只是单纯性的原户主原因，导致暂时无法办理肯定不影响合同有效性。2、如果是本身所要过户的房屋存在债务或抵押就会对合同有效性造成影响。

感谢邀请

购房时暂时过不了户，最基础的还是要签订买卖合同，合同里面具体约定好过户的时间，以及违约责任，这是需要明确的最基础的合同条款。

一般来说，买卖二手房，暂时过不了户大概分为这么几种情况:

1 符合交易条件的房产，但是现在房产证暂时没有办下来。（开发商还未开始办房产证、以及之前一直没有办房产证证、房产证现在还在银行抵押或者在其他机构抵押）

如果要购买此类房产，首先应该签订买卖合同，建立买卖关系，合同里面具体明确清楚产权的物业地址、面积、价格、付款方式、税费支付方、是否含家具家电、定金额度、过户时间、交房时间、违约责任、违约金额度、以及其他附加条款，提前大概要咨询清楚产证的下证时间，然后在合同里面进行约定。

2 买卖不符合交易条件的房产

现在很多地方政策都存在限售，所以市面上很多房子是暂时不具备交易资格的。但是很多人因为各类原因，需要卖掉此类房产，往往这类房产比较便宜，买方也是觉得便宜，所以就先把房子定下来，等具备交易资格之后再过户。

如果遇到此类房产，首先不建议购买此类房产，即使签订了定金合同或者买卖合同，如果中途违约，你们签订的无论是定金合同还是买卖合同，都是无效的，如果有一方违约，违约成本是非常低的，合同对于双方是没有保障的。

如果确实看上房子了，确实想买，那就要评估一下时间长短以及风险。如果中间时间长，最好不要签，按照我的从业经验，以及市场的变化以及双方人的因素，中间十有八九是要出现问题的，而且弄的后面大家都不愉快。所以建议此类房产，一定慎重慎重慎重！

3 因为产证时间段，需要承担的税费太高，买卖双方为了省税费，约定，等房产证时间够了再过户。

这种情况也是挺多的，这个也是要评判时间因素以及人的因素，我们见过太多人在签合同的时候说的都是不为五斗米折腰，大义炳然，但是真的等房价上涨了，没有几个人能够经受的住诱惑，所以最好不要考验人性。

4 因为买方一直在住，暂时交不交房，买方想等到可以交房了，在过户然后交房。

遇到此类情况，建议先过户，合同约定清楚具体的交房时间即可，既不影响买方继续居住，又可以及时过户，避免出现许多突发状况。

一般来说，不能及时过户的情况分为以上几种，希望以上建议对大家有所帮助，同时大家如果有其他特殊情况，欢迎大家私信我。

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