变更估价原则和估价程序_土地估价的原则？

工程变更的程序 1. 工程变更的提出 无论是雇主单位、工程师、设计单位、还是承包商，认为原设计 图纸或技术规范不适应工程实际情况时， 均可向工程师提出变更要求 或建议，提交书面变更建议书。工程变更建议书包括以下主要内容： (l) 变更的原因及依据。 （ 2 ）变更的内容及范围。 （ 3 ）变更引起的合同价增加或减少。 (4) 变更引起的合同期的提前或延长。 (5) 为审查所必须提交的附图及其计算资料等。 2. 工程变更建议的审查 工程师负责对工程变更建议书进行审查 , 审查的基本原则是： （ 1 ）工程变更的必要性与合理性。 （ 2 ）变更后不降低工程的质量标准，不影响工程完建后的运行 与管理。 （ 3 ）工程变更在技术上必须可行、可靠。 （ 4 ）工程变更的费用及工期是经济合理的。 （ 5 ）工程变更尽可能不对后续施工在工期和施工条件上产生不 良影响。工程师在工程变更审查中，应充分与雇主、设计单位、承包 商进行协商， 对变更项目的单价和总价进行估算， 分析因此而引起的 该项工程费用增加或减少的数额。 3. 工程变更的批准与设计 如该项工程变更属于工程师权力范围之内，工程师可作出决定。 对于不属于工程师权限范围之内的工程变更， 则应提交雇主在规定的 时间内给予审批。 工程变更获得批准后， 由雇主委托原设计单位负责完成具体的工 程变更设计工作，设计单位应在规定时间内提交工程变更设计文件， 包括施工图纸。 如果原设计单位拒绝进行工程变更设计， 雇主可委托 其他单位设计。 4. 工程变更估价 工程师审核工程变更设计文件和图纸后， 要求承包商就工程变更 进行估价，由承包商提出工程变更的单价或价格，报工程师审查 , 雇 主核批。 5. 工程变更令发布与实施 雇主批准了确定的单价或价格以后， 由工程师向承包商下达工程 变更指令， 承包商据此组织工程变更的实施， 工程变更指令应包括两 部分内容 , 即变更的文件和图纸以及变更的价格。 为避免耽误施工， 工程师可以根据工程的具体情况， 分两次下达 工程变更令。 第一次发布的变更令主要是变更设计文件和图纸， 指示 承包商继续工作； 第二次发布的变更令主要是雇主单位核批后的工程 变更单价和价格。 工程变更指令必须是书面的， 当工程师发出口头指令时， 其后在 规定的时间内应以书面证实， 一旦发出变更令， 承包商必须予以执行。 承包商对工程变更指令的内容， 如单价不满意时， 可以提出索赔要求。 6. 工程变更计量与支付 承包商在完成工程变更的内容后， 按月支付的要求申请进行工程计量 与支付

《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定:国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则。一般地讲，土地价格评估应遵循以下原则。

(一)公平原则

遵循公平原则是指估价人员在土地估价中，应以公正的态度，在公开市场条件下求得一个公平合理的土地价格。土地估价是一种主观与客观相结合的艺术，估价人员的主观判断对估价结果影响较大。因此，估价人员必须公正廉洁，认真客观地评估，决不能受任何私念的影响，偏袒一方。同时，为求得一个公平价格，估价人员还必须全面地了解市场上土地供需 情况及其他影响因素，提高估价专业水平，严格遵循估价工作程序。

(二)最有效利用原则

遵循最有效利用原则是指在一般情况下，土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。土地的权利、经济用途和利用程度是多方面的。不同的权利形态及不同的用途下，土地的价值不同;同一用途不同利用程度下土地价值也不同。只有当土地利用在当时当地处于最有效利用状态时，其土地价值才最大。以土地的最大价值进行土地资源配置，有利于土地资源的最有效利用。因此，土地价格评估要以土地的最有效利用为前提。但是，在现实土地利用中，土地的不合理利用和非最佳利用很多，当待估宗地处于非最有效利用时，除个别行政性政策性评估外，应以最有效利用为前提估价。几种特殊的土地利用是:基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用;企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用;农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用，可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用。

(三)替代原则

根据经济替代原理，在同一公开市场上同质的商品应有相同的价格。根据市场规律，在同一商品市场中，价格相同效用大者需求大，效用相同价格低者需求大。一种商品的价格升高会引起另一种商品的需求增大，则称这两种是互为替代品。土地作为一种特殊商品也是如此，在同一供需圈、同一时期同一或类似区域，同一用途土地彼此间形成竞争，价格互相影响最后趋于一致。这一原则是运用市场比较法的理论基础。即在评估一宗地的价格时，可以在同一供需圈内，或同一区域内，调查取得发生的多宗同一用途或类似用途的土地交易实例，通过对地价因素的比较修正，可求得待估宗地的价格。

(四)预期收益原则

土地价格是土地未来收益的资本化。过去的土地收益不决定土地价格，但有助于帮助估价人员推测未来收益的变化趋势。遵循预期收益原则是指土地估价应以估价对象在正常利用下的未来客观有效的预期收益为基准。预测的未来收益必须是客观的、合理的，是在正常的市场状况，经营管理水平下的土地纯收益。这要求估价人员必须了解过去的收益状况，认真分析土地市场的现状、发展趋势，以及对土地市场产生影响的政治经济形势、各项政策，合理预测各种土地投资行为在正常情况下的客观的投入产出状况。对预期收益的预测分析，往往是运用收益还原法和剩余法评估土地价格的关键。

(五)供需原则

由于土地的位置固定性和市场的地域性，土地的供给与需求不同于一般商品的供给与需求，它们也带有强烈的地域性特点。土地的自然供给是固定的、无弹性的:土地的经济供给因土地用途不同、地域不同和政策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，策不同而有多种表现。一般情况下，土地价格主要取决于需求方的竞争，同时，由于土地的经济供给在一定程度上是可变的，它对市场价格的影响也很大。由于土地市场的不完全性，以及我国城镇土地一级市场由国家垄断，因此，土地价格不可能完全由市场的供给与需求决定，在运用此估价原则时，一定要结合预期收益原则，并充分考虑一些非市场因素对土地价格的影响。

(六)保证农民基本生活原则

中国农村集体土地实行集体经济组织所有，农民个人承包经营的两权分离模式。土地，对于农民来说，它不但是一种生产资料，更是一种最基本的生存保障财产。由于中国农村还没有建立公共医疗、社会养老等社会化保障体系，农民的生老病死全由农民自己解决，因此，农地既具有生产资料的经济功能，又具有保障生活的社会功能。尽管农地收益较少，但它对农民起到保险箱作用。农地估价一定要考虑农地的双重功能。如果只根据农地纯收益，不考虑土地对农民的社会保障作用，即土地的社会效益等因素，土地价格就不客观。遵循农民基本生活保证原则，就是指因集体转移土地所有权而致农民失去土地时，其价格补偿应以能保证农民的最基本生活为条件。

处理工程变更需要什么原则？

简单说，处理工程变更的原则就是要依据充分。有充分依据的处理工程变更，才能体现工程师的专业能力，也才能让施工单位口服心服。

举个例子：

背景：基础开挖后，有软弱层，需要开挖回填。

1、看施工合同，是否可以增加造价？

2、针对软弱位置，是否有监理单位书面确认的钎探记录？是否有地勘单位对该土质情况的书面确认？

3、超挖的范围和深度，是否得到监理单位和建设单位土建工程师的书面认可？

4、换填的方案，是否得到监理单位和建设单位土建工程师的书面认可？

5、相关的照片等影像资料；

如此，按以上5点依据去处理工程变更，我认为是合理的。

变更估价按以下程序处理：

（1）已标价工程量清单或预算书有相同项目的，按照相同项目单价认定；

（2）已标价工程量清单或预算书中无相同项目，但有类似项目的，参照类似项目的单价认定；

（3）变更导致实际完成的变更工程量与已标价工程量清单或预算书中列明的该项目工程量的变化幅度超过15%的，或已标价工程量清单或预算书中无相同项目及类似项目单价的，按照合理的成本与利润构成的原则，由合同当事人商定或确定变更工作的单价；

（4）承包人应在收到变更指示后14d内，向监理人提交变更估价申请。监理人应在收到承包人提交的变更估价申请后7d内审查完毕并报送发包人，监理人对变更估价申请有异议，通知承包人修改后重新提交。发包人应在承包人提交变更估价申请后14d内审批完毕。发包人逾期未完成审批或未提出异议的，视为认可承包人提交的变更估价申请；

（5）因变更引起的价格调整应计人最近一期的进度款中支付。