未成年子女名下房产_可以给未成年子女买房吗？

《房屋登记办法》第十四条未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。 监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。 第三十三条：申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人身份证明； 　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书； 　（四）证明房屋所有权发生转移的材料； 　（五）其他必要材料。 前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。 未成年房屋权利人的利益保护问题 《民法通则》第十八条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《未成年人保护法》第五条规定：“国家保障未成年人的人身、财产和其他合法权益不受侵犯。”以上法律明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件，即必须为未成年人利益，这里的“不得处理”我们理解应当是指广义的处分行为，具体针对房屋而言，应当包括转让、抵押等行为。在办理监护人处分未成年人房屋而申请的登记时，要求监护人提供其处分房屋行为是为未成年人利益的书面保证即可。

未成年人可以作为权利人办理《房地产证》，

但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处理该房地产时必须符合有关法律规定。

近几年来，我国以未成年名义购买房屋的现象越来越多见，少年儿童的增多反映了人民胜过的改善社会法制观念的加强，同时也体现了长辈对子女的一片关爱。未成年人是可以买房的，也可以领取房屋所有权证书。只是在签订买房合同和办理产权登记时应当有未成年的法定监护人(一般为父母)代理，这种代理属于法定代理，并不需要委托或授权，在登记时由其法定监护人作为代理人在登记文件上签字。但是在办理转移登记时，这种房屋与一般的房屋情况有所不同，就是这类房屋在行使处分权时出现的问题，这也是在实际工作中因未成年房主的增多带来的问题。

我国《民法通则》规定：“未成年人的父母是未成年人的监护人，”同时规定“未成年人的监护人是他的法定代理人。”未成年人的父母作为未成年人的法定代理人可以代为购买房屋。但是如果在子女尚未成年时就要将房屋出卖或是进行抵押，按《民法通则》的规定“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”故法定代理人是无权随意处理被监护人的房屋。在现实生活中，如果为了未成年人的利益，则需取证。如果违反了《民法通则》中关于此项的规定，擅自处分了未成年人的房产，则由该法定监护人承担民事责任。

由于我国目前社会诚信程度较差，登记机关无法轻信所有监护人的保证。一些城市的做法是：除了以产权交换形式为未成年人更换更好的房屋外，均要求当事人在处分未成年人房产的合同中说明理由，并要求对该合同进行公证。

据悉，在为未成年人申请办理权属登记时，共分为取得、变更房产及处分房产两类：

1、取得、变更房产在为未成年子女办理取得、变更产权登记时，可由其父母携带相关监护证明（明确父母与子女关系的户口簿、独生子女证、出生证、公安机关出具的相关证明等）及监护人身份证件办理产权登记。父母是未成年子女的法定监护人，未成年人的父母已经死亡或者没有监护能力的，由其祖父母（外祖父母）、兄（姐）等有监护能力的人担任。

2、处分房产在转让未成年人房产时，未成年人父母作为法定监护人，需提交为被监护人利益处分房屋权利的公证申明书后，携带身份证件由父母双方到场作为代理人签字确定，认可转移。

房管部门还提醒办理此类未成年人房屋权属登记的市民，应注意以下几点：

1、共同共有的房产，在约定产权份额时，未成年人的份额不得低于共有人数的平均数；对含有按揭贷款的商品房，在办理产权登记时，不得约定份额。

2、根据相关法律、法规的规定，代理人不能以被代理人的名义与自己进行民事行为，因此监护人与被监护人之间不能办理房屋买卖，更不得将被监护人的房产过户到监护人的名下，父母如将自己所有房产转让给未成年子女，应按赠与手续办理。

3、父母离异的，未成年人子女由其中一方抚养，但并未剥夺另一方的监护权，因此处置其财产时仍需父母双方同意。

4、父母与未成年子女共有的房产，在转让时，如父母不能到场委托他人办理的，在出具的公证委托书或律师认证的委托书上应载明，与其共有的未成年子女的房产一并委托受托人办理转移手续。

避税——未成年人购房的主要动机

客观分析，未成年人买房出现的原因很多，但据了解：有许多爱子心切的父母亲是从长远考虑，为逃避将来即将开征的遗产税。如果房产证上是自己的名字，那将来要牵扯到产权过户等一系列问题，不仅手续麻烦，而且还要交纳房产评估费、过户费等税费，如果现在就直接以孩子的名义买房，将来就免除了这一系列的问题。当然，有的父母这样做，并不是为了故意去逃避税款和各种费用，还有其它原因：一是考虑小孩上学划片需要；二是有的父母考虑到婚姻不稳而采取“小鬼当家”的做法。例如，有位张女士，与丈夫关系紧张，担心万一以后离婚时分割财产没保障，张女士就以３岁独生女的名义购置房产。

未成年人购房弊端提示

处置未成年人名下的房屋产权交易会相对麻烦。孩子当上了业主，到其成年需若干年的时间。这期间，孩童业主的房产处置权要由其法定监护人代理行使。这时，处置房产就会涉及到未成年人权益保护问题。《未成年人保护法》第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。认定当事人在处分房产时是否是为了未成年人的利益，并不是房地产权属登记机关的职能，为减少日后可能发生的行政纠纷，在现阶段，即便是为了未成年人的利益而出售或抵押房地产，我们也应要求当事人提供合法的证据（如对有关事项进行公证），方可予以登记。

房屋产权证的重要性是不可小视的。如果子女长大成人之后，倚仗产权在握而对父母不孝，父母可就一点办法都没有了。而且，想变卖、赠与、抵押房产，也只有儿女委托，父母才有权处理，碰到子女到外地上学、工作，父母对房屋的处置就更加麻烦了。 总之，为未成年人购房办证，父母亲应该深思熟虑后再作决定。

未成年人没有身份证可否办理房产证

办理的方法也很简单，只要在你的监护人陪同之下办理即可。通常父母买房把名字写在子女的名下是为了图方便，以便百年之后不用再把房产证过户到子女名下，少交一笔过户费用和契税，但是，实践当中却经常会出现很多麻烦，一旦房产证的名字登记在你个人名下，会引起诸多法律后果，在这里先提醒你一下：

第一，房屋所有权为你个人所有，而不是你父母及你的家庭共同财产，也不是你父母的夫妻共同财产。你父母把他们的房子写成你的名字，在法律上相当于“赠与”，这种赠与一旦成立，他们想再要回去是不可能的了，除非你又赠与给他们，但是这赠过来赠过去的，同样增加了过户费用的契税。你可能很奇怪，我在这里怎么会提到“赠与”这个概念，你父母之所以想把房产证办到你的名下，无非是节约一笔未来要承担的过户费，怎么可能还要你转赠给他们呢情况是这样的，如果你的父母未来感情很不好，要离婚，按照我国《婚姻法》，夫妻共同财产是可以进行划分的，但是，房屋所有权以登记为准，由于房管局登记的是你的名字，房产证上写的是你的名字，因此，这个房屋就不是你父母的共同财产，他们不能划分，换句话说，你父母一旦离婚，他们两个都只能去睡大街了。再比如，你父母是做生意的，现在资金周转不灵，急需一笔现金，想把房子拿去抵押贷款，这时他们必须经过你的同意并由你亲自陪同或是到公证处进行公证，否则他们即使拿着户口本、写有你名字的房产证到房管局去办理抵押登记，人家也是不给办理的。

第二，由于你的未成年人，不能贷款，在买房里必须一次性付清房款。

第三，你对于房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，而你父母没有这四项权利。一旦你年满18周岁，你就可以任意处分该房屋，想卖就卖，想租就租，你父母管不着。每个人长大了都会有自己的想法，也许你现在想的是，我的亲身父母，我怎么会对他们不好呢可能你一大就不是这样想的了。那时也许你会想，我想出国留学，我要学费和生活费，把房子卖了再说，等我学成归来，我再给俩老买个更大的房子。很多官司就是父母跟子女因为这样的纠纷引起来的。

以上三点是房产证只写你一个人的名字会引起的法律后果，希望你及你的父母清楚的了解这样一个法律后果再做决定。

可以强制执行。

不管是唯一住房的强制执行问题，还是被执行人未成年子女名下财产的执行问题，最高院及其他各级法院都通过司法解释或判例等形式对此问题进行确定。

1、唯一住房的执行问题。

唯一住房由原先的不能执行，到现在的可执行，最大限度的保障了债权人的合法权益。最高人民法院关于人民法院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十条规定，具有下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

从上述规定来看，执行没有问题，只是需要保留5至8年的租金保障被执行人的生活过度需要。

2、未成年子女名下财产的执行问题，最高院及其他法院也通过判决或裁定的形式确定可以执行，并且部分法院也通过出具规定明确该执行问题。

例如：《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第四项，对于被执行人与案外人（含配偶）共有的财产以及未成年子女名下财产，如何执行？

（三）对于被执行人未成年子女名下与其收入明显不相称的较大数额存款，登记在被执行人未成年子女单方名下的房产、车辆或者登记在被执行人和其未成年子女名下的房产等，执行法院可以执行。

未成年人不具有独立的经济能力，若名下存在房产或其他巨额财产，这明显违背常理，所以若无法说明正当来源，其财产认定为家庭财产予以执行。

房产登记到孩子名下，好处事可以免去未来过户的手续和税费。

存在的问题不能贷款只能全款，是孩子成年之前父母无法出售房产，未来孩子成年之后如果那房子做抵押或卖掉房子，父母也无法干涉。

再有就是会影响孩子的购房资格和首付贷款支出。比如石家庄目前就是限购的，如果未来孩子再买房，就是算二套房，首付和贷款利率都会更高。

南方房产大源按揭郑大源答：

如果你有钱，当然可以给未成年子女买房了，买房本身不是禁止的事情，即便现在很多城市有房地产调控政策，也是限购，而不是禁购。所以就你的问题，可以买吗？答案肯定是可以的！

非限购城市任性买

在不限购的城市，或者不限购的区域，只要你有钱，你可以任性的购买无数套给你的未成年子女的！本人就曾经见过某五岁小朋友名下有两套房子，一套作为出生礼物购买，一套作为三岁生日礼物购买，不过到了五岁，父母打算卖掉一套，委托我办理相关手续我才知道这回事。

限购城市需要审核父母房产情况

在限购的城市，那就不是想买就可以购买了，限购城市需要审核未成年的子女的父母买房情况的！故而名下无房的小孩子能否买房需要审核父母的房产持有情况，如果父母被限购了，想通过给小孩子买房来逃避限购是不可行的。

如果想买如何买？

上面分析了如果在非限购区，或者虽然在限购区，父母还有资质买房，那么该如何办理买房手续呢？

由于未成年小孩没有民事能力，故而需要出具监护人公证书，由监护人代替未成年小孩签名方可购买。即便小孩子识字，会自己签名，有自己的身份证也是不可以的。

部分限购城市，要求未成年子女和监护人一同写入房产证方可，未成年子女不可以单独写名字，广州现在就是如此。

如果未成年子女持有的房子想卖怎么卖？

同上，未成年子女需要出具监护人公证书方可卖房，另外为了保护未成年子女，需要再出具一份公证书，承诺卖房不得损害未成年子女利益，通常来说是为了未成年子女的生活学习才卖房的方可卖房。

另外还需要公示一周，如果有人提出异议，则不可以交易了，所以手续显然会麻烦很多。当然，未成年期间购买，年满18周岁成年后出售，就可以自主签名出售了。

建议不要用未成年子女名义购买

从上面的分析可以知道，手续就会麻烦很多。

另外未成年购买不可以申请贷款的，必须全款购买，这个资金压力也会大一些！

在非限购区，既然不限购，父母本人就可以购买了啊，何须用未成年子女名义购买，增加工作量。

在限购区购买，既然限购，未成年子女也不能单独买房，需要审核父母的房产持有情况，小孩子购买没有优势。

小孩子购买的房子将来想要出售，想要申请抵押贷款，都会手续非常麻烦的！不能及时得到款项，故而不太建议，除非小孩子即将年满18周岁了，那也可以的。

另外小孩子购买，如果没有及时卖出，也会影响小孩子成年后自身的买房计划。

我是南方房产大源按揭郑大源，熟悉二手房交易，过户，税费，按揭贷款（纯商业，公积金，组合贷款，经营贷，信用贷），有任何有关问题请随时联系我，欢迎私信联系必复。

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未成年人虽然没有独立签订购房合同的能力，但是家长作为房产购买人可以将房产证上的名字署成未成年子女的名字。购买房产时，如果家长选择的是一次性付款方式，在产权人一栏直接填写孩子（未成年）的姓名，孩子便能成为独立业主。办房产证时只要其监护人出具有关证明手续即可将房产写在自己孩子名下。但如果家长选择了按揭贷款，则未成年子女不能成为独立的产权人，房产只能是家长和未成年子女的共有产权。未成年人成为房产产权人后，房产转让存在着很大障碍。一般来讲，如果采取的是一次性付款，未成年人就是唯一的产权人，父母是未成年子女的监护人。根据《民法通则》规定：监护人只有保护被监护人财产的权力，而无处分财产的权力。这样，父母在孩子未成年时将房产出售或抵押都相当困难。而事实上，房屋作为家庭的固定资产，算得上一项长远的投资，在小孩成长期间万一房产行情或家庭经济等发生变化，这些“少年业主”远不能做出应变之策，而家长又无权处置小孩名下的房产，届时会非常被动。如果选择按揭贷款方式，在贷款时又会遇到一定的麻烦：未成年人没有还贷能力，贷款审批很难得以通过。

　　【好处】　　

1.减轻未成年子女将来生活的负担，为其生活添置必要财产。

2.万一将来开征遗产税，可规避税收。

3.可有效逃避债务。　　【坏处】　　1、增加买房时的经济负担。　　父母处分未成年子女的财产，必须是基于子女利益。如果明显不利于子女财产利益，这样的行为将违法。例如，贷款买房，父母与子女共有。但用子女名下的房产份额与银行签订借款抵押担保合同，此行为对子女财产的处分显然不利于子女财产利益，不知不觉中触犯了法律。也就是说，将房产登记在未成年子女名下，房产将不能抵押贷款，必须一次性付清全部房款。　　　2、加剧父母离婚时的纠纷。　　如果房产被登记到未成年子女名下，那么离婚时谁取得孩子的抚养权，谁就可以实际占有并使用该房产。这将导致夫妻在离婚时为了房屋而不是真正为了未成年子女的利益而去争夺未成年子女的抚养权。

房产证是证明房屋所有人的证件，可以一人，两人甚至多人，现在买房子时许多家长会把未成年子女的名字加在房产证上。有的父母会想着直接把房子挂在子女名下。那么买房子可以挂未成年孩子名下吗?根据法律规定，只要是合法房屋财产都是可以挂在子女名下的。