集体土地征收的法定程序_征地补偿拆迁程序是怎样的？

专业律师回答：

征地的程序分前、后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。

一、征地的批准程序（以大型建设项目为例）

1、建设项目依法经国务院或省政府批准。

2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。

3、市、县政府地政部门审查后拟订征收土地等方案。

4、经市、县政府同意后逐级上报。

5、征收土地等方案依法由国务院或者省政府批准。

二、征地的实施程序

1、发布征地公告

（1）发布机关：市县政府。

（2）发布范围：被征收土地所在地的乡（镇）、村。

（3）公告内容：批准征地机关、批准文号、征收土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。

（4）发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。

2、办理征地补偿登记

（1）登记机关：征地公告指定的政府地政部门。

（2）登记申请人：被征收土地的所有权人、使用权人。

（3）登记期限：征地公告规定的期限。

（4）登记所需材料：土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。

（5）不办理登记的后果：列入补偿范围。

3、拟订征地补偿安置方案?

（1）拟订机关：市、县政府地政部门会同有关单位。

（2）拟订根据：土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。

（3）方案内容：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。

（4）方案公告：市、县政府地政部门在被征收土地所在地的乡（镇）、村公告方案，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。

（5）报批：由市、县政府地政部门报市、县政府批准。

4、确定征地补偿安置方案：确定和批准机关：市、县政府（并报省政府地政部门备案）。

5、实施征地补偿安置方案

（1）组织实施机关：县级以上政府地政部门。

（2）费用支付：在方案之日起3个月内侠客支付给被征地的单位和个人，未按规定支付费用的，被征地的单位和个人有权拒交土地。

6、土地交付；被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。

您好，很荣幸能回答您的问题。

在征地拆迁过程中，征收方对被征收人的补偿依据就是双方签订的安置补偿协议，它关乎着最后能否取得令自己满意的补偿。补偿协议，是每一个被征收人都关注的大事，关系着一家人今后的生计，如果协议存在问题，那被征收人的合法权益将得不到保障，因此它理应得到每一位被征收人的重视和谨慎对待。那么在签订补偿协议前都应该注意些什么呢？

一、注意是否看到了这些文件

征收拆迁必须严格按照法律规定的程序进行。征收集体土地，需要经过发布拟征地公告、征询村民意见、实地调查与登记、国务院或者省级政府审批、发布征收公告、征地补偿安置方案等程序。如果没有看到征地公告、征地补偿安置方案等文件，被征收人完全有理由拒绝签字！

二、注意签订的主体是否具备相应资格

依据《土地管理法实施条例》第二十五条规定，征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。可知，对于集体土地的征收，与被征收人签订补偿协议的主体应当是市、县人民政府、土地行政主管部门或负责房屋征收与补偿的部门。

三、注意协议是否载明被拆房屋基本情况

现实中，很多地方并未按照先补偿、后搬迁的法定程序进行征收拆迁工作，造成很多被征收人的房屋已经拆除，但是还没有达成补偿协议。这种情况下，对于农村没有土地使用证、房产证等证件的被征收人来说，被拆除房屋的基本情况很难得到证实。　　

因此，补偿协议中要载明被征收房屋的基本情况，包括房屋的位置、结构、楼层、面积、年限以及附属设施等。避免无证房屋被拆后无法证实房屋实际情况而造成的征收拆迁纠纷。

四、注意协议是否明确了补偿方式、补偿标准

集体土地上房屋征收的补偿方式包括货币补偿、产权调换，也有两者结合的补偿方式。货币补偿以重置成新价为原则，包括房屋的重建成新价和宅基地地价；产权调换相同地段按合法面积最低拆一还一；确保不能降低被征收人的原有生活水平。　　

征收方和被征收人应依据上述的补偿标准协商好补偿的具体内容，并明确地写在协议中，主要包括：被拆除房屋的评估情况、征收补偿方式、补偿金额和时间。选择安置房补偿的要注意在协议中应明确调换房屋的位置、面积、楼层、户型结构、朝向和房屋交付时间等事项。

五、注意约定补偿支付方式、期限及违约责任

对于征收补偿安置问题，法律允许征收方和被征收人就关于被征收房屋价值的认定进行协商，并鼓励征收方对积极配合征收者予以适当奖励，即补偿协议以双方合意为主。因此，补偿协议必须明确具体支付方式、支付期限，尤其在选择产权调换补偿时，如果没有明确交房时间、过渡期限，一旦征收方到期无法交付调换房屋，仅凭微薄的过渡费根本没有办法保障被征收人的权益。

补偿协议具有合同性质，双方当事人可以根据自身的情况，在协议中明确约定违约责任以及争议解决的办法，一旦出现征收人违约的情况，可按照约定及时进行救济，以保障自身的合法权益。

签订补偿协议时，除了上述内容之外，还要注意对搬迁费、临时安置补助费、搬迁期限、过渡方式和期限等内容，根据实际情况协商确定并将其明确地写进补偿协议中，只有这样的补偿协议才能放心签字！（京平~黑）

当中师律师接到一些征地拆迁维权者的咨询电话时，通常会问对方这样一个问题：您家的房屋是在国有土地上还是集体土地上呢?实践中，这个看似并不十分复杂的问题确实难住了部分被征收人。那么，当面临征收项目时，被征收人究竟该如何分辨自己房屋所在的土地性质呢?国有土地与集体土地又有什么本质区别呢？

1、通过房屋所在位置大致判断。

比如您的房屋位于某市的市中心或者主城区，基层群众自治组织名为居委会，那么通常都是位于国有土地上;反之，您的房屋位于某某乡某某村，离县城很远，基层群众自治组织叫村委会，那么房屋位于集体土地上的可能性就很大。但这个只能是做大致的判断，并不准确可靠;

2、看不动产权属登记证书。

国有土地上的，从封面上看过去叫国有土地使用权证;集体土地上的，则会出现“集体土地”字样。如果是2015年3月以后新登记的，封面上可能看不出区别来，其不动产权属登记证书上的信息记载将会更加清晰明确，被征收人翻开后自行查阅即可。

3、是向国土房管部门申请政府信息公开。

事实上，只有第三种途径获取的结果才是最准确的。因为即使被征收人手中持有的“地证”显示房屋所在地为集体所有，但也可能在颁证后的某一时点该片土地已被征收为国有而村民并不知情。

确定土地性质对于征地拆迁维权来说究竟有什么重要意义呢？

一：适用的法律不同。

国有土地上房屋拆迁的主体、程序、补偿等问题均应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》；集体土地上房屋拆迁主要适用《土地管理法》及《土地管理法实施条例》，上述法律、法规没有具体规定的，可以参照适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》。

从程序上讲，《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定比较先进、具体，对被征收人知情权、救济权的保障力度更大;从实体上讲，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿标准是被征收房屋周边类似房地产的市场价格，也是对被征收人获取公平、合理的补偿结果较为有利的。

而如果涉案土地性质为集体所有，那么征收与补偿工作就须依照《土地管理法》《土地管理法实施条例》和《征收土地公告办法》的规定，走集体土地征收与补偿这条路。这个程序的特点是散见于包括上述3部法律、法规在内的众多条文之中，程序要求不十分明确。且集体土地征收的补偿标准存在滞后性，其结果往往较市场价格严重偏低，容易导致被征收人的权益得不到保障。实践当中，集体土地征收与补偿中所出现的矛盾、纠纷，是要多于国有土地上的。

二：补偿标准不同。

国有土地上房屋拆迁所给予的补偿以房屋评估价值为依据，而评估价值必须由有资质的评估公司依据房屋的市场价值确定。除考虑房屋构造、面积、建造的时间外，房屋所在的地理位置、用途等因素对房屋价值的影响更大。集体土地上房屋拆迁的补偿费用主要包括土地使用权的补偿和房屋本身的补偿。对房屋的补偿一般仅以重置成本为标准，与国有土地上房屋相比，其获得的补偿数额要低的多。

需要指出的是，上述分析只是基于一般情况，个案中的情况将会千差万别。尤其是近年来先后涌现出的协议拆迁、腾退拆迁、棚户区改造、危旧房改造、城中村整治等项目，有时存在国有、集体不分的混乱情况。因此，对于广大被征收人来说，及时咨询专业征地拆迁维权律师，寻求法律帮助有必要的。

（1）首先要按照法定程序获得国家的批准，。国家批准后才能进行下一步。

（2）由县级人民政府制定征地方案交给省级人民政府进行讨论审查，批准后才能进行征地。

（3）发放征地公告，公告应该包括征地批准的相关文件、征地用途、征地不准、征地时间、征地面积、农民安置等信息。信息要求全面、简单易懂、不损害农民利益，并且符合法律规定。

（4）协调过程。被征收土地的农民对公告内容有不满的地方应该及时向有关部门提出，有关部门应该重新进行考虑，尽可能与农民协商达到双方认可。如果相关政府部门不听取农民意见是不合法的，农民可以向上级反映。双方在法律允许范围内协调成功后才可进行下一步。

（5）有关部门按照法律规定在规定期限内完成土地变更手续，给予农民相应的补偿。