首付一定要在约定日期交吗_开盘当天就要付首付吗，开盘选房是怎样的一个流程？

感谢邀请。

首付交了没签合同，我考虑了一下，大致有如下几种可能：

可能一，开发商对你个人能否办妥按揭贷款或者办妥足额按揭贷款尚不确定，因此，想等到银行审核通过后再和你签署正式合同，以避免购房合同签署并备案后，一旦你个人不符合银行贷款条件，则会导致购房合同变更乃至撤销等麻烦手续。

可能二，开发商未取得预售许可证，说白了，违规提前销售，因此无法办理合同网签手续。所以，开发商先收下你的首付房款，等预售证办妥了，具备条件了，再和你签约。

可能三，开发商已取得预售许可证，但按照规定进行合同网签的同时，预售房款必须同时存入房管部门指定的监管资金账户，而监管资金账户的资金使用起来有诸多审批限制，因此不排除个别开发商想违规打个时间差，即你的首付房款资金暂不存入监管资金账户，而是开发商的其他账户，这样开发商就能自由使用该笔资金。但正因为房款资金未存入监管资金账户，所以合同网签无法办理，房管局网备系统仍然显示该套房可售。

如果是上述可能性一，则问题不大，但如果是可能性二或三，则属于开发商违规，对个人购房者而言有一定风险。

鉴别到底是哪种情况其实很容易，首先查一查你所购房屋所在楼栋的预售证是否已经办妥（当地房管部门网站上一般都能查到），第二看看开发商让你缴存首付房款的银行账户是否是房管部门指定的银行监管账户（可以去行政服务中心房管局窗口查询）。如果这两条都符合，没问题，则作为购房者的风险就不是太大了。

但仍有一点要注意，即无论在哪个阶段，作为购房者手上最好要有一张协议，其中最好约定清楚了房号和具体成交价格。比如：交了定金但未签合同阶段，购房者手上应该要有一份定金或者认购协议；交了首付房款且已签了合同阶段，购房者手上应该要有一份购房合同（开发商统一拿去网备的短期情形除外）。

像你所述交了首付款但没签正式合同的情形，个人觉得你至少手中要有一份定金或认购协议为宜，什么时候等正式合同签了，再把这份定金协议交开发商收回，这样个人利益才有确凿的保障，仅凭一张收款收据虽然能证明你向开发商支付了相应款项，资金上风险不大，但无法界定你和开发商之间的交易契约细节，即交易风险还是有的。不怕一万就怕万一，万一遇到一个品行恶劣的开发商个案，虽然资金风险不大（只要你查清楚了预售证和监管资金账户这两条，即使出问题，已付房款应该可以保障退回），但你与开发商已达成的购房交易可能会有争议风险（万一短期内房价上涨较大，个别不诚信的开发商有可能会不承认你所购的房号或者成交价格）。

这个问题我是比较有发言权的。因为前前后后操作过几个项目的多次开盘了。

开盘当天是不是要交首付，这个不一定，根据各个开发商楼盘项目的开盘策略以及推盘的房源量来决定的。但是一般的开盘都不会再开盘当天收款的，如果收款也只是收取定金。

因为在开盘当天，客户量较多，没有办法确认客户的首付比例，所以就只收取定金，然后签署认购协议，在认购协议里约定时间来分批次办理的。

当然也有的楼盘开盘推盘的房源数量很少，那么也会现场收取首付的。

开盘现场收取首付，主要还是有几个难点不容易操作。

第一、就是客户对于首付款要有一个筹款的时间。因为具体选择哪一套房没能事先确定，现场才进行选房，每一套房的总价不一样，所以首付额度也不一样，客户没有筹款时间，所以一般选择开盘现场不收取。

第二、开盘收首付的话无法计算。虽然目前我们执行的都是银行的基础性比例，比如说首套房首付40%，但是由于每一个客户的情况不一样，银行面签审批的时候，给与的额度是不一样的，所以会造成先收了40%，但是后期银行面签要求增加额度或者审核不通过的情况，为了减少工作的麻烦，所以一般的都会在开盘只交定金，随后客户银行面签后，确定了额度再支付首付款。

开盘选房是怎样的一个流程？

那么对于开盘选房的一般流程来说主要分为线上选房和线下选房。

线上选房。目前很多城市要求是线上摇号，所以必须采用线上电脑系统操作，先摇号，确定选房资格和选房的顺序，有了选房的资格后，确定顺序了，可以按照顺序在手机端进行选房操作，如果手机上选房成功了，那么就是支付定金程序了。这个在这里不多说，一般的如果是采用线上选房的项目，都会有很多的操作流程示意图在现场进行公示，另外您的置业顾问也会给每一位客户进行模拟讲解。

线下选房。我们这里着重说一下线下选房。采用线下选房，一般的有这么几个步骤：

1、认筹排号。在开盘前进行认筹排号，决定您的选房次序，这个时候一般的要缴纳一定数额的认筹金，售楼处会通知具体的开盘时间。

2、选房签到。开盘选房当日持认筹排号手续进行签到，然后进入等候区。

3、开盘仪式。开发商举行的开盘现场活动，也相当于开场白吧，有的有合作单位站台，开发商致辞等等。

4、按照主持人叫号进入选房区进行选房，在选房的时候往往是同时进3-10组客户，每一组只有3分钟时间进行选择。这里一般的采用撕号或者画号的方式，目前采用较多的是撕号方式。记住这里一定是封闭的区域，只有叫到号的选房者才能进入的，其他的客户都在等候区看节目呢，而这两个区域有严格的把关的。

5、如果选定了房源，那么进入财务区，缴纳定金，这里有些是把认筹金的收据换成定金收据，也有的是补齐定金等。

6、签署认购协议。交完款之后，就要签署认购协议，确定房号、房价、购房者信息等内容填写，最后会要求你签字并按手印或者印章。

7、离场。持认购协议、定金收据离场。有些开发商为了让客户尽快离场，会采取送礼品的方式，促使客户不逗留并离场。

8、按照认购协议的约定时间，前往售楼处补款、签约。

当然，这个流程可能也有些有所差异，但是基本变化不大，所以如果对开盘选房流程还有什么问题，你一定要看开发商出示的选房流程示意图及文字性内容，不清楚的要提前咨询你的置业顾问，因为置业顾问往往是一人负责多个客户的，对你来说就是专属的，所以多问，问清楚，问仔细，以免现场着急出差错。

对于开盘选房，给与购房者的几点建议：

对于购房者来说，我个人的建议是不要拘泥于开盘选房的流程形式，而是要有所准备和防忽悠的定力，主要有以下加点：

第一、对于选房，一般都是看好了单个的户型，那么自己一定要做好几个备选楼层。比如你看好的是十三楼，但是到你选房的时候，十三楼没有了怎么办，别慌，事先做好几个备选的，比如我选择一个13楼、一个15楼、一个11楼，进场后如果一个楼层没有了，我们可以有自己准备的另外的选择，以免到时由于时间短，人多而盲目选择。

第二、选房现场保持理性。一般的选房现场由于人多，而开发商的工作人员更会以极高的热情和嗓门催促你选房、别的客户选好后，各种叫好声、恭贺声、掌声促使你潜意识的趋于感性，着急，所以在这个时候一定要冷静选择，不要受外界的干扰。

第三、注意选房时间。因为开盘选房客户较多，一定要提前到场，以免错过自己的叫号时间，另外选房时一般都是有时间限定的，常规操作是3分钟，所以要注意自己的时间，以免超时被请出去。

好了以上是对于本问题的回答，如果您还有什么疑问或者不同的意见，可以留言我们一起讨论，如果您觉得我的回答对您有用，欢迎给个赞。

交首付前后，要重点注意以下几种事项：

一.关于银行按揭方面的事项。经常有买家交了首付，签了合同后才发现自己办不了按揭。因而交首付前，买家首先要落实自己是否符合按揭条件和房贷利率的上浮比例等情况。

１.签订认购书后，售楼部的置业顾问会提供一份《按揭须知》之类的告知书给客户（如没有提供，可到售楼部或楼盘的合作银行索取）。买家对照按揭须知，看自己的“家庭住房套数（如需）、征信、收入证明和流水、社保或个税证明（如需）”是否符合银行要求，“身份证、户口本、婚姻证明”是否齐全。其中：

(1)家庭住房套数证明：可持身份证去不动产登记中心申办（各地办理单位可能有异，以当地为准）

(2)征信：可登陆中国人民银行征信中心查询；如不熟悉网络，可持身份证到当地人民银行查询。

(3)收入和流水证明：不要自拟收入证明，要用银行提供的格式，由单位填写后盖章；流水持身份证和银行卡到相对应银行打印。收入证明和流水中所显示的月收入必须是月供的2倍。

以上几点是能否办理按揭的重要前提条件(如有社保或个人纳税年限要求，还要增加一项社保或纳税证明），必须要落实和确认是否符合按揭要求，再去交首付。当然其它的资料也要齐全，要不也办不了按揭。

２.一个楼盘通常与多间银行合作。在交首付前了解清楚是哪几间银行，逐间银行了解利率上浮情况，择低申办。

各银行之间的定价基准没有区别，但增加的基点可能会有区别。例如Ａ银行是在定价基准上增加70个基点（以前是上浮百分之几），Ｂ银行却有可能只是增加60个基点。以“11月份LPR4.8%为基准，贷100万30年等额本息”计算，Ａ银行的月供为5677.89元，Ｂ银行月供为5615.3元，Ａ银行比Ｂ银行月供多62.59元，小数怕长计，30年的差距接近2.3万元了。

如果买家在交首付前，提前做好楼盘各合作银行的利息对比功课，那在交完首付签完合同后就直奔Ｂ银行办理即可，钱就是这样省出来了。

二.关于房源方面的事项。如是在开盘人多时或一时心血来潮时匆忙下定，对房源情况了解得不全面，那有必要在交首付前再细细研究一遍房源情况，看是否有漏掉的重大劣势。

１.到实地去察看。

目前很多楼盘是期楼销售，不能进入现场实地察看，但我们可以在交首付前，分早中晚几个时段去房源附近看看，包括噪音、太阳照射、树木遮挡和其它污染源情况等，尽可能了解多点，毕竟对大多数人来说买一套房不容易。

曾经有一个例子：客户交了首付签了合同后，才发现房子正对着的外围公共广场早晚噪音非常大，早上有人在抽陀螺“啪啪”巨响，晚上有广场舞的音响嘈杂声，但那时已交首付签合同，已没有机会反悔了。

２.找户型图和总平图再看一遍。

有些楼盘的户型图标示并不全面，消防门的设置就是一个很明显的例子，很多户型图上并不显示楼层消防门的设置情况。我曾和一朋友去收房，他在收房时才发现“门外还有一门”（消防门），感觉十分不方便，如选择对面的房源，则没有这道消防门了，可惜当初没了解清楚户型图就买了，就算“别扭”也只能接受了。

因而在复看户型图时，如发现有信息标示不全面，可以在交首付前向开发商索取施工图来研究清楚；同时找出总平图再核实楼间距，前后的楼层高度等情况，在交首付前对房源的采光通风等做到心中有数。

三.关于合同方面的事项。开发商的格式合同通常不让改，但并不等于闭眼就签，交首付签合同前后还是有很多事项需要落实和核对清楚。

１.签合同前，要落实合同买受人的数量。

例如是否在合同买受人栏增加配偶、子女或其他关系人的名字，要在交首付前内部商量好，落实好。如有增加或变动，在交首付签合同前先向开发商提出申请。要不，交完首付签完合同已备案了再提出增减名就很麻烦了。

２.交首付并签合同时，勾选和新输入项必须要细细核对，要不备案了或等出产权证了才发现错了再改，也是一件麻烦事。

以前有一段时间，合同审核是我的一项工作内容。审核过程中，我发现买受人的姓名、身份证号码、电话号码、封闭或非封闭阳台勾选、户型图的框选这几个地方是出错率非常高的。很多客户并不细看，签完就走了，如果开发商审核也不仔细，那合同就这样“带着错误”备案了。所以，在签合同时作为买受方也要特别留意审核。

３.签完合同后，向置业顾问了解清楚领取合同和合同网备时间。

我们在交完首付签完合同后，通常开发商还要有一个合同审核盖章的过程（最好买家手上拿一份合同复印件）。开发商盖完章后工作人员就可以在网络平台上点“确认”合同备案。因而我们要催问置业顾问什么时侯可领取合同和合同网备。

为了避免合同不网备，开发商一房多卖，可以按置业顾问回复的网备时间，登陆当地房地产管理网站查询是否备案。

上面几种事项都注意到并做好了后，还有一注意事项就是要保存好首付发票，后续办理按揭和换正式发票均要用到这张发票。

结语：

首付不是小数目，交首付前，要特别注意和落实按揭事项、所选的房源是否有重大缺点，签合同的买受人数量，仔细核对合同勾选项和新输入项，并在事后核查开发商是否进行合同备案。总之一句话：万事小心准没错。

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首先呢，你要看你买的是新房还是二手房，如果是新房的话呢，开发商跟你签合同的时候会有一个监管的一个账号，你把这个账号记住，到时候把那个钱打到里面就可以了，如果是二手房的话呢，那你要你要你要跟银行跟地产中介商量好，能不能先把这个资金监管协议签好，签好以后呢，这个周期可以长一点，你钱就监管在里面就好了，这样的话你就不用呃跑回去了

处处有陷阱，时时要提防。按照合同办，否则会上当。

1.甲方首先应该考虑是否继续这项交易，若甲方决定继续卖房，就要考虑万一买房没有那么多钱支付首付款或银行不批贷款的话，自己就可能失去房子而仅仅拥有相应的债权，这是风险之一；2.买房人没有在约定的时间内支付首付款，显然是构成违约，此时，卖房人若决定不再进项交易，他面临着两个选择：一是对方已交定金的话，可以没有其定金并通知对方取消交易；二是即便对方没交定金，也可依据合同主张违约责任，要求对方支付违约金。3.假如买房人既没有交定金，而买卖合同中又没有支付多少违约金的约定，甚至连违约责任都没有写，我看卖房人最好就此作罢，吃一个哑巴亏算了。否则，你向对方主张违约责任，就需要证明自己的损失。而你的房子还在那里，哪里有损失可以举证？！4.综上分析，房产交易系大宗生活资料的买卖，为避免损失，建议你聘请专业的律师帮助签协议走流程，至关重要！