小区公共用地的权属_律师详解疑惑：业主有权使用小区公共用地吗？

某个小区被物业公司弃管，物业公司的是与否暂且不说，小区大多数的业主一定是在物业管理的思路出了问题。

赶走物业公司之前，大家为啥不想好小区以后的出路在哪里？

嫌弃今天饭做得不好吃，就一定要摔桌子打板凳砸锅吗？

有问题找问题说问题，想出路找解决办法，这不是一个理性正常人思维吗？

现在小区绝大多数赶走物业公司，就一个理由不想交物业费！什么服务差，不作为等等皆是托词，不然走程序换一个服务好收费低的物业公司不就行了，哪有那么多的事？

近20年来，服务业服务已经走上了独立生存之市场道路，国家法律法规也明确了赋予小区业主自主选择物业服务的权利:

1、小区成立的业主大会，可以自己聘请物业公司，就服务质量，收费标准单独达成协议。

2、通过业主大会的表决，也可以实行小区业主自管。都是小区业主，齐心齐力管理小区，节省物业费也是可以的呀。

3、再不济可以跟当地的社区联系，降低点服务品质，请社区代管看看门，扫扫地也不是不可以。前提是社区要先答应啊。

回到本回答的问题。小区业主不光是需要扫扫地，看看门那么简单，还需要环境，这个环境的内涵可就大了。小区有绿植四季常绿，定期修剪，除虫是环境，整齐干净、无垃圾，也是环境。这是小区业主自治自管和社区能够管得了的吗？谁能够保证？

从问题只言片语的问题来看，这种小区规模不小，非专业的物业管理公司不能胜任。那么问题来了，为啥没有物业公司过问接手呢？因为物业公司怕了。

物业公司是服务型的企业，自然是利字当头。没有好处的事儿，一个企业会干吗？换了任何人都不会呀。有多少人去干一份没有工资的工作？特别是需要挣工资养家糊口的人群？

请不要拿慈善基金会什么的来说事儿！这些单位团体不是企业，他们挣得是名，不是利。这就可以部分解释了为什么社区不愿意给小区做这种物业服务工作，给小区服务来挣钱国家不允许，而且谁以为社区靠给小区物业服务来获得名声？

其它物业公司为什么不愿接手？因为他们怕啦！

前车之鉴犹在，业主们的思维没有改变，进来一个物业公司自然是死一个！

提问人说到了一个现象:公共用地大部分被私人占用，这绝不是前一个物业公司离开的主要理由。

凡是这一类弃管小区，机电设施缺乏保养保养，建筑本体东坏西坏，这都是缺乏资金维护的结果，破败、混乱、收不到钱是其标签，绝不是毁绿种菜、乱停车那么简单。

环境改变简单，思维改变却是不容易。如果有一个物业公司进来，也一定会谈妥小区将恢复如新的资金问题，他们不会自筹资金整改小区。说的其实也是啊，谁会要求保姆掏钱给主人家添家电搞装修呢？

那么已然如此，小区物业管理出路在哪里呢？

笔者认为本案的小区，需做好以下几点:

1、端正思想:享受物业服务必须付出代价;

2、业主们先行筹措好一笔整改资金;

3、在社区和房管局帮助下重新设计物业管理方案;

4、在市场上，公平公正地招聘一家双方心宜的物业公司。

只有栽得梧桐树，方能引得金凤凰。

住宅小区内的道路、绿地，为小区公共用地，小区全体业主对其拥有建筑物区分所有权。我国《物权法》第七十三条规定建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据国务院《物业管理条例》第51条的规定，业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。业主因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意。　　 由于业主对物业的共用部位、共用设施设备共同拥有所有权，共同决定如何对其使用、收益以及收益的分配等，因而业主个人或物业管理企业占用小区物业的共用部位、共用设施设备包括利用其经营的，应当征得业主的同意。至于商业化经营所得收益，应当归业主所有，由共同拥有所有权的业主决定如何利用。相关法条：《物权法》第七十三条　建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

不上刑法，不知厉害。倘若动刑，谁还敢呢？尤其有钱人！

请物业公司，引狼入室。还是自己请清洗工和保安吧

很多公共车位归业主所有，那么具体是怎么样的方式共有的，下面来给大家讲解一下：

1.有物业公司，但是小区的公共停车位并未收取车位费，也未设置道闸。一般情况下，这种物业还是比较仁慈的了，不然早就弄个道闸把业主的车拦到门外了。这也是一种相对来说不算公平的公平，最起码你有钱你买车，你没钱用不上不能怪我，谁回来早就是谁占用。缺点：车辆无法管理。最大的问题就是会有收费小区的车辆也冒充业主进入不收费的小区，占用该小区的免费资源，小区车辆无处停放。

2.有物业公司也有业委会，经过业主大会决议：同意有车一族有偿使用车位，根据“取之于民用之于民”的原则，该项收入扣除物业的管理成本后，纳入小区公共维修基金，或者是作为小区公共费用的支出。定期公布收支去向。缺点：该项收入很难保证是一个很准确的数字，随意性比较大，难保证物业公司会把这项收入完全拿出来。

3.还有些的小区，除本小区业主外，其他车辆一律收费。一般来说，在这里租房的租客和访客（包括业主不在本小区住的子女）都需要支付临时停车费。缺点：不能租售同权，且作为业主的子女而言，有些人会觉得不公平，很多人觉得自己的父母在这，自己就是业主。虽然这是一种错误认识，可是还是很多人就这么认为。

4.不收停车费的小区最大的问题是业主会拿个电动车或者其他物品占用车位。还有的车堵在了别人的车库门口，别人的车无法进出。而物业由于不收停车费，也不愿意和业主发生任何冲突。导致矛盾频发，小区和谐度很差。

合理做法还是应该在业主委员会的监督下，对进出小区车辆收取一定的车位费，该项费用除去成本，其他补充维修基金和公共支出。

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根据《中华人民共和国物权法》第73条的规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”以及《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第88条的规定：“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定为共同共有。”但现在国土资源局没有把共有的绿化用地、道路用地等土地使用权分割和分摊给业主，基本上还是在开发商手中。也有些收回了开发商的土地使用权证，又没有分摊给业主，无形中变成了国家的。