起诉开发商违约赔偿违约金_购买商品房，因房企违约，想要退房，怎么要求赔偿损失？

如果在西安建议你不要告开发商，要不然开发商会玩儿自己告自己，然后你们以前交的钱会退给你们，最后你们以前定的便宜房就是变成现在的涨价房，西安特色！

和开发商发生的纠纷比较头疼，购房者利益受损很普遍，一般情况数额少不会去起诉，除非从其他方面找准对方穴位，利用下你的点穴功，当然非专业人士不易操作的

不管用

房地产从业8年的人告诉你

在开发商通常都会在面临违约之前都让你签一份同意延期交付的文件

要是这个文件到期了，接下去就是下一个同意延期的文件等着你签

不签的话可能会面临交房合同签不了等一系列（明知违规但是没法告）的情况

购买商品房，因房企违约，你想要退房。但是，按照购房合同约定，退房只赔偿总房款的2%，但你的实际损失不只2%，你想增加赔偿额，是可以的。小菜分享下自己的一些法律意见，供参考。

第一、法律规定

根据《合同法》的规定，合同签约方可以约定，在一方违约时可以根据违约情况向另一方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

双方在合同中约定的违约金低于实际造成的损失的，可以向人民法院或仲裁机构请求予以增加。

也就是说，你和开发商在购房合同中约定，在开发商延迟交付房产证时，由开发商向你支付总房款*2%的款项作为违约金；如果你的实际损失高于这个约定数额，可以向人民法院或仲裁机构请求增加。

这是一种对违约金计算方法的约定，也是你可以请求赔偿损失的权利来源。

第二、结合你的情况，如何解读法律规定？

房企在过去相当长的一段时间内，都处于相对强势的地位，在购房合同内容领域，国家管理部门有示范性文本，一般也就是要素式规定。

在实践中，开发商往往会增加《补充约定》，规避示范文本中对自己不利的条款，并增加购房者的义务，或者减少购房者维护权益的幅度。

01、合同约定2%，实际损失大于2%，如何处理？

通过对法律规定的了解，我们已经知道，虽然合同约定的违约损失赔偿计算方法是总房款的2%，但实际损失大于2%的话，是可以请求予以增加的。

法律赋予的请求途径有2种：

（1）仲裁

仲裁不是当然适用。

只有购房合同中约定争议的解决方式是仲裁，并且仲裁条款具有实际可操作性时，仲裁条款才能生效和执行。

也就是说，如果仲裁机构约定不明，无法执行，不具有现实操作性，哪就不能适用仲裁。

（2）诉讼

合同没有约定仲裁，或者虽然约定仲裁，但仲裁条款失效，才能去法院诉讼。

02、法律赋予了当事人2种请求方式，是不是意味着其他请求途径的丧失？

也不是这样的。

在民事领域，当事人意思自治是第一位的，法律规定是第二位的。

也就是说，如果双方能私下协商，就大于约定部分的实际损失达成一致意见，就按双方达成的意见处理，排除了法律规定的适用。

要是双方不能私下达成实际损失的赔偿意见，可以通过仲裁，或者到法院打官司的方式解决。

03、请求增加的幅度大概在多少？

合同约定是房价的2%，实际损失大于2%，可以增加，那以什么标准确定这个增加额？

法律对此没有明文规定。

实践中的操作惯例，法院判决一般是以当事人实际受到的损失作为最高赔偿限额。

也就是说，这个标准是浮动的，你能提供证据证明实际遭受了多大损失，那么法院认为这个损失是合理合法的，还有证据支撑，一般也就会予以认定。

第三、法律请求如何操作？

根据你的客观事实，结合我国《合同法》和《民事诉讼法》的规定，大致按照以下思路操作。

01、如何仲裁？

当购房合同约定的仲裁条款合法有效，且具有操作性，按照约定的仲裁机构，启动仲裁程序，申请仲裁就可以了。

02、如何诉讼？

①去哪里的法院诉讼呢？

由于房子是不动产，购房合同是关于不动产买卖的合同，根据我国《民事诉讼法》关于地域管辖的规定，应当去不动产所在地的县级以上人民法院诉讼。

②怎么启动诉讼程序？

落实好管辖法院后，去该法院的立案庭落实起诉需要准备的资料，根据资料清单和诉讼程序指引进行即可。

第四、其他合理建议

结合司法实践，要实现赔偿损失大于2%，有较远的路需要走，还有一定的不确定因素存在。不管采用什么方式维权，都不能只想到乐观的结果，要对悲观的结果做好思想准备。

毕竟，走司法程序，裁决权不在于你，而在于仲裁员和法官；要取得胜诉结果，需要事实充分，证据确凿，才能还原法律事实。

取得胜诉裁决，也只是第一步，最关键的是第二步，也就是执行程序。只有执行到位，拿到赔偿金，你才算胜利。

这里面还是建议算一笔账：

如果有仲裁，采用仲裁方式解决，耗费的时间、精力和费用会相对少一些，但前提是合同有约定。

如果是诉讼，诉讼加执行两个程序，总耗时可能会比较长，你是否耗得起？当然，胜诉后开发商就乖乖给钱自然好，省去了执行程序。

除了耗时间和精力，其实诉讼费和执行费也是一笔支出，也要考虑进去。

综上所述，要实现赔偿额大于2%在法律上是可行的，也是有方法去实现的。但这个过程布满荆棘，需要花时间、精力和费用，结果还有不确定性，把这些都考虑周详，再根据自身实际情况决策。