住宅用地到期后如何续期_房屋产权到期后该如何处理？

先来个逼乎似的问候，泻药。

对于土地使用权到期后，到期后如何处理？很多购房者都有疑问，但是，不论是购房者、地产人，还是国家有关部门，都没能找到一个确切的答案。

十多年前，《物权法》在土地续期问题上的说法就已经开始出现不同的声音：

2002年12月，物权法初审草案第一次审议，建议到期后：无偿收回土地，只补砖头瓦块价值。

2004年10月22日、2005年6月26日，物权法草案第二次、第三次审议，均规定：需批准才续期，要支付出让金。

2005年10月22日、2006年8月22日，物权法草案第四次、第五次审议，均规定：到期后自动续期，但要缴纳出让金。

2006年10月27日，十届全国人大常委会第六次审议物权法草案，认为：支付土地使用费这一问题需慎重对待，目前以不作规定为宜。

2007年《物权法》最终规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

2016年4月份，温州部分20年产权的房子土地使用权限到期，续期需缴纳高额土地出让金的新闻一度引发全国性的热议。房屋土地使用权到期如何处理的问题也再次被重视起来。

中国住宅土地70年权限到期，续期需要支付出让金的规定，其实源于1990年的一部称之为“国务院第55号令”的行政法规。其中规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

而在2016年12月28日聊宅小编朋友圈被以下信息所刷屏，《温州一小步，中国一大步。》、《70年住宅土地使用权到期自动续费不收费！》，还有很多媒体直接解读为土地使用权到期后，自动免费续期的问题其实已经解决了。认为所有的住宅土地到期后都不缴费，显示是一种乐观的误读。

我们今天重点会提下温州的案例

国土资源部：中共中央国务院发布了《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》。意见提出，要研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。因此，为了解决少数住宅用地使用权到期的群众面临的实际问题，维护他们的应有权益，国土资源部商住建部同意后提出，地方在相关“法律安排”明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理。

王广华：一方面是温州这次出现的问题牵扯面小，只涉及少量住房，属于改革初期先行先试造成的个别情况，有它的特殊性；另一方面，相关法律安排还没有出台，地方行政管理部门先按这个办法操作，等相关法律安排出台后再与之做好衔接。

请看重点：地方在相关“法律安排”明确之前，可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理。

其实国土部的回答很明显，目前在相关法律上并没有明确说明土地续期如何收费，还没有立法，怎么收，所以就暂时不收钱。

这只是一个临时的办法，还是不要过度引申了。具体以后做要再观望了，为什么诸多媒体都在故意忽略这个，目前的不续期只是暂时的。

国土资源部的这个决定和处理办法，仅仅是针对温州“温州当地20年住房土地使用权到期问题”这个特例，而不是“土地使用权70年”的普遍情况。

60年、70年住宅土地使用权续期问题最终如何确定，目前尚无定论。其他相似的土地产权情况，未来也参照这个办理，参照的依据是《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》。

如果大家都免费续期，那么土地使用权要有什么意义，还需要划分70年、50年、40年的土地使用权吗，当买70年产权的房子比20年产权的房多交50年的土地钱，但是使用起来都自动续约，到期后免费延长，你会怎么选？，大家买房都会去买10年20年产权的房子，而买70年产权房子的人则会被贴上一个大大的弱智的标签。

我们再回顾一下关于“两不一正常“的解释：

一、不需要提出续期申请。少数住宅建设用地使用权期间届满的，权利人不需要专门提出续期申请。

二、不收取费用。市、县国土资源主管部门不收取相关费用。

三、正常办理交易和登记手续。此类住房发生交易时，正常办理房地产交易和不动产登记手续，涉及“土地使用期限”仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期，并注明：“根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）办理相关手续”。

诸位看下重点：“仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期”，请不要忽略这条，都没有续期好不好，保持现状，搁置争议，共同开发，各位还是自行理解。

当然，我知道有人会搬出物权法，我们再来重读一下物权法“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，很多人认为的那样是无偿续期，但是没有任何地方说明是免费续期。

那么目前是否也可以参考的案例可以说明土地续期是如何续期的？

有，请参考萧山工业用地使用权出让续期办法

《物权法》149条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

《杭州市萧山区工业用地使用权出让续期办法（试行）》（以下简称《办法》）正式出台，对萧山工业用地使用权出让续期对象、续期程序、出让金收费标准等进行了全面明确。

《办法》明确规定了准予续期、临时续期、不予续期三种类型，按续期类型确定了续期的不同年限及收费标准。

符合续期条件的工业用地项目，可通过办理续期将土地使用权出让年限延长10年或20年。

对一些即将到期，但不符合续期条件的工业用地项目，将予以依法收回。

《办法》规定，按现行基准地价的20%确定出让金基数，在这个基数上再按联审确定的续期年期进行修正。

对于租赁的费用，则统一按照杭州市的相关规定，按年收取土地租金，土地租金标准按照相同条件下的续期出让金乘以土地还原利率确定，土地还原利率暂定7%。

不过，以上我们所说的都是土地使用权，它和房屋所有权是不同的。两者都是房屋产权的一部分。不同的是，房屋所有权是永久的，只要房子还在，其所有权就是产权人的；而土地使用权是有期限的，一般是从开发商取得房子所在地块的时间开始计算。

所以根据以上新政，如果房子70年产权到期，国家很可能会采用以下几种措施：

1. 向国家提出申请，延长土地使用权期限。前面聊宅小编说过了，这种解决办法可能需要交纳一部分土地出让金。

2. 国家收回土地和房子，然后对相应的产权人进行安置。这种方法类似于拆迁安置，但是得到补偿的新房子，产权是老房子剩余的年限。

3. 国家收回土地和房子，对产权人进行一次性经济补偿。产权人可以拿着这些经济补偿，在其他地方自行购买新的住房。

商业用地40年产权在我国现行的法律规定中，商业用地的产权年限仅为40年，远低于住宅的70年的年限。因此让很多商业房的业主如鲠在喉。物权法已经明确了住宅用地到期后自动续期,但对于商业用地等,现在的政策还没有明确规定。商业用地续期是否“有法可依”根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第二十一条规定:“土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。”关于“社会公共利益”一说，专家学者都看法不一，因为“公共利益的界定本身就存在很大的争议”，这就导致在能否续期的问题上，政府握有很大的行政自由。简单说，政府说是就是，说不是就不是，没有法律意义标准。也缺乏一个实际参考的标准。但也有专家表示不必过于紧张。他们认为:“只要不违反一般的公共利益,像商住两用房这类的非住宅用地申请续期应该是可以批准的。”

住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。70年指的是该地块的国有土地的使用年限，并不是房屋所有权的年限。如果70年的年限到期了，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。并且物权法第149条也规定了，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。目前我国关于续期的费用问题并没有具体规定。

你好，很高兴回答你的问题，对于房产产权到期如何解决，我最近正在研究整理，我的回答如下：

70年产权到期之后，住宅建设用地的使用权可以自动续期，房屋的产权分为两个部分，一是所有权，针对的是产权人对房屋的所有权，房屋所有权一直存在，不存在到期的问题；二是使用权，针对的是产权人对该房屋所占用土地的使用权及住宅建设用地使用权，这里的使用权存在期限限制，也就是我们通常说的40年产权或是70年产权。

1、那么土地的使用权及住宅建设用地使用权期限到期后怎么办呢？

依据《中华人民共和国物权法》第149条：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

即：住宅性质的住房土地在70年产权到期后自动续期，而商业供地或工业用地不仅土地使用期只有40年或50年，而且到期后需要主动申请续期，当然续期也有可能被驳回。

2、那么续期是否涉及相关费用呢？、

到目前为止，国家还没有出台产权到期后需要缴纳多少土地出让金，不管是70年产权还是40年产权都没有明确规定。从目前《物权法》的“自动续期”来理解，至少说明现阶段法律上并没有规定到期后收费，住宅建设用地使用权期间届满的，应该自动顺延。

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我们国家现行的土地用途分类是工住商，也就是工业用地、住宅用地、商业用地。按照国家规定，住宅的土地使用年限为70年，所以首先确定提问中70年产权的土地性质是住宅用地。

根据《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。

也就是说住宅用地都是自动续期，不用再缴纳土地出让金。

非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。这一类包含工业用地和商业用地，需要提前一年办理续约申请，并像国土部门缴纳土地出让金。

需要注意的是，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期。所以到期前一年，可像当地国土部门咨询续期事宜。

首先了解一下房屋产权年限的概念，它是指房屋建筑产权的归属年限，包括民用住宅建筑，商用住宅建筑，工业用建筑，其中按照建筑用处的类型不同，一般民用住宅建筑权属于70年，商用房屋建筑权属于40年，工业用地使用年限为50年。而房产的建筑结构物或构筑物本身的年限是另外一个概念，这个一般是指结构的合理设计使用年限，比如，钢筋混凝土框架结构房屋设计年限可达100年。

其次，根据目前的法律规定，商品房的土地使用权如果是到期以后，住宅用地是可以自动续期。

第一、根据我国《物权法》第149条对房屋产权到期后的情况规定：

1.住宅建设用地使用权限时间届满时，可以自动续期。

2.该土地上的房屋以及其它不动产的归属，有约定的按照约定执行，没有约定的或者是约定不明确的不动产，依照法律，行政法规的规定办理。

第二、在国家《城市房地产管理办法》中的第22条也有相关的规定：

在土地使用权出让合同约定年限届满以后，如果土地使用者继续使用土地，可以在期限届满前一年申请续期，除根据社会公众利益收回该土地以外，其它续期申请应当予以批准，续期的应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用出让金。

所以，根据上面的相关规定我们知道，当房屋的产权70年到期以后，会面临下面两种情况：

1.延长土地的使用年限，这种情况的话可以由房屋业主联名来向当地的国土资源管理部门提出申请，补交土地出让金。

2.如果是遇到规划需求，国家需要收回土地和地上建筑物的，那么业主也可以得到相应的经济补偿，用类似于拆迁安置的办法解决。

当前中央正在研究房屋产权70年到期以后的法律法规细节安排问题。

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