商场返租商铺能买吗_现在卖商铺返租靠谱吗？

我的判断是可能你是第一次投资商铺，才有这个疑问。购买一套商铺，六年返本，这个是否可信呢？在这里，玖哥很肯定的告诉你：不可信。

为什么这么肯定呢？我从几个方面来谈谈我的观点。

回报率是否真的可靠

按照常规的商业门面或者其他商业性质的房产回报率计算，年回报率在5%～6%就很不错了，你这个年回报率在16.6%，相差太大，真实性值得怀疑。

一般的商业地产（门面和公寓，写字楼）的租金回报率在5%～6%就很不错了，就很容易被人接受。商业地产租金回报率的计算公式是：

年租金/商铺的总价*100%=回报率

假如说，你这套商铺的总价在200万，六年返本，年租金在32万，商铺每个月的租金需要2.7万元。

你自己可以算一下，假如说你是一个做生意的人，租赁你购买的这个商铺，一个月有多少营业额，成本要多少，房租要多少，能否盈利等，你自己粗略的计算一下，答案是不是就有了。

我们从相反的角度来思考这个问题，假设这个回报率是真实的，有这么高的回报率，应该是非常优质的资产了，这么优质的资产，那开发商（有些是代理公司销售，也叫甲方），为什么要卖呢？为什么还要把这么高的回报拱手让人？

开发商包装出的商铺

根据一般的商铺销售来看，这是开发商（更准确的应该是甲方），对这个商铺进行的包装。

现在全国各地的商铺都不太好卖，很多人不愿意购买商铺，特别是集中商业的商铺，为了更快的把这商铺卖出，甲方对这个商铺引进一家商业管理公司来经营这些商铺。

引进这个商业管理公司来经营你这商铺的目的，就是对这个商铺进行的包装，购房人或者投资人看到这个商铺有专门的公司来经营这个商业体，回报率又这么高，对投资人当然有吸引力，那这商铺就能有更多的人愿意接受，商铺的销售就能更好的变现。

你作为一个投资人，应该做一个调查，调查这个商业管理公司是否接受了这个商业体的经营。有的开发商为了销售他的商业，很多时候是虚构的一个商业管理公司，或者是自己另外成立的一家商业管理公司。没有经营经验的商业管理公司，或者经营管理的业绩不太理想，那经营本商业体成功的可能性很小。

也有可能这家商业管理公司是真实的，那这个引进的商业管理是否有成功的案例，这些案例的业绩怎么样？

根据我对大多数投资人的判断，大多数投资人怎么做调查，怎么开头做调查，调查哪些内容，这些内容和本投资项目有何关系等问题都不太清楚。

投资商业地产最基础的问题，是要做调查，没有调查的投资，就糊里糊涂的投资，充满风险。

从以上几点分析来看，这个六年回本的商业成功的可能性非常小，更多的原因是为了更快的销售商铺。

当然，这只是我个人的观点，对你说的这个问题了解的信息有限，不能更好的解答你的问题。要完全的回答你这个问题，只有去做一个调查。

如果你自己对商业有深刻的理解，在你的精心经营下，六年能收回成本是有可能的。但是，这是其他人或者公司给你返本，这就不太让人相信了。你可以想想看，别人千辛万苦做的这个项目有这么高的回报，为什么一定要返回给你呢？

当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。

不要买开放商承包，包租的商铺，因为其中的猫腻非常多。

我一个朋友就是在几年前买了一套开放商包租的商铺，不仅要求前5年统一运营管理，而且根据比例还抽取一定的佣金和租金，导致了我朋友投资这套商铺亏损连连。

很简单的一个道理，当你买了开放商包租的商铺，其实你是没有一个自营主动权的，并且开放商为了提振人气，会以相对较低的租金快速出租手里的商铺，从而盘活整个市场，而你的商铺可能就是其中的“棋子”。

另一方面，现在许多开放商其实都是非常黑心的 ，他们会利用自己的权利来出租你的铺子。

简单和你说两个例子你就明白了：

1、如果只是包租，并且没有分成，那么开放商可能会在你这里压低价格，在租客那里故意抬高价格，从而赚取相应的差价；

2、开放商可能会和租客直接对接，要取所谓的好处费，就好比拿个5000元，房租每个月给你便宜2000-3000元，最后5000元进入开放商口袋，但是2000-3000元/月的租金损失由你承担；

3、甚至还有许多开放商虽然承诺了5年-10年一个5%~6%~7%的租金回报率，但是实际根本达不到，只是为了忽悠你买商铺；

所以，不要买开放商承包的商铺，要买可以自营的，否则猫腻太多，对于投资者损失很大。赚钱这件事，千万不要图方便，图省心哦！！

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售后返租的商铺和公寓有套路吗？有坑吗？答案是肯定的。

在我看来售后返租的公寓和商铺就是房产行业里的“庞氏骗局”。要避免入坑，那么我们就要了解它究竟是怎么返租的？运营模式是什么样的？

举个例子，张三买了一套返租公寓，签完买卖合同以后，还需要签一份托管经营合同。比如托管8年，一般前三年的租金分别是总价的6.7.8个百分点逐年递增。后5年是三七分成，业主占七成。租金都是按月给到业主手上。

从表面看上去，好像没有什么问题，类似于业主出租给经营方，然后按月收租。问题就在于是否能保证能够在规定的时间收到足额的租金呢？事实上是很难的，首先你得看地段如何。能不能准时收楼，开发商会不会出现资金链断裂跑路，经营方的品牌形象如何？招商情况如何？还有一个最重要的问题就是能不能出产权证等等

如今市面上出现了大量的三旧改造项目用的都是类似的托管套路，也出现了好多好多的烂尾现象。如非必要不建议购买售后返租的公寓和商铺，千万不要被高收益的幌子迷住了双眼，时刻要保持警惕，天上不会掉馅饼，很多都是套狼的小孩。

最后给大家几点购房意见：第一，能买商品房不买公寓，能买公寓不买商铺。第二，能买市区不买镇区。第三，谨慎购买旅游房产，返租房产。第四，谨慎购买小产权，最好不买。

商铺返租是“拿你的骨头熬你的油”

我2017年就上过当，冲动购买，后来听业内人一分析，才知道是“拿你的骨头熬你的油”。

1.受网商经济冲击，商铺现在非常不好卖，所以才需要中介去推销，凡是好卖的东西基本没人搭理你；

2.所谓返租，就是描绘一个很具诱惑的未来，讲一个发财的故事，用以提高价格。所谓抵扣的35万，根本就是口头虚拟出来的优惠。

3.看看二手市场类似门面的成交价格，自己做个判断；

4.看看租赁市场的实际租金，你大概就会知道是怎么回事；

5.网上新闻搜“返租骗局”，早点想办法还是有可能退出钱的；

商铺返租是指开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售给小业主，同时，与小业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营管理，同时会按约定时间支付给小业主固定的租金。

可以大胆的说，95%的承诺返租的项目，几乎都是套路，从买房到返不出租金估计短了几个月，长了也就三五年！

为什么说返租，尤其是商场返租绝大多数都是骗局呢？我曾经在太原某商场做营销策划多年，深知其中的套路，且听我慢慢说：

1、经营风险大、招商难度大

目前，各大中小城市都有若干的商场，大的有连锁shopping mail，各大城市都有，比如万象城、大悦城这类型，这种大mail都是自持物业，出租给各大连锁服装、餐饮、电子产品等品牌，现在流行吃喝玩乐购一站式购物体验；小的有大卖场，大多是格子铺，现在返租的大多就是这种。

那么问题来了，小的卖场经营能力有限，商户亏损风险很大，换租率、空置率高。如果卖场经营不善倒闭，没有租户，那么拿什么钱来返租？

开发商补贴吗，不可能！

2、自营难度大

因为商场的特殊性，以及开发商的套路，如果卖场经营失败后，你想自营自己的铺子都不行！因为你很有可能都不知道自己买的商场里哪片区域，或者卖场根本就不开门。

到时候“商铺”恐怕将成为“伤铺”！

实际上，早在2011年，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”

“返租商铺“无论发生招商困难、经营不善、产权纠纷等任何风险，开发商将无力承担风险回报会导致业主颗粒无收。

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不靠谱。不要碰!太冒险

就是因为店铺卖不出去，才这样做，因为返租价格就卖的高了，所谓的返租就是你们自己的钱。

如果是万科，万达这样级别地产返租还是可以尝试，毕竟这样公司合同签跑不了。就是这样大开发商，跟你签返租协议也有是他自己公司盖章才靠谱，如果另外一个公司和签返租协议也是不靠谱，到时经营不好，公司倒闭。

现在店铺投资要谨慎。返租经营好没问题，经营不好就有问题。