未经备案的房屋买卖合同_房屋买卖合同不进行备案？

引用中国法院网江西省金溪县人民法院的一篇案例评析供参考。

【案例】　　

张某参加单位的团购房，购买以后想转卖团购的房屋。2013年6月，张某将团购房转让给李某，并约定签订了合同。合同约定张某应协助办理房屋产权过户手续。之后，因种种原因，该房屋都没有办理产权过户手续。2014年8月，李某将该套房屋又转卖给吴某，并签订了合同。合同约定李某将该套房屋出卖给吴某，由李某负责办理房屋产权过户手续。合同签订后，吴某支付了购房款，但李某一直未办理过户手续。在李某转卖房屋时，张某知道此事并同意李某出让房屋。故吴某诉至法院请求李某为其办理产权过户手续。　　

【分歧】　　

第一种观点，未取得产权证的房屋转卖合同无效。该房屋未取得产权证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。　　

第二种观点，未取得产权证的房屋转卖合同有效。虽然李某转让房屋没有取得产权证，但其转卖行为经张某同意。未取得产权证的房屋进行转卖，不影响合同的效力。　 　　【管析】　　

笔者同意第二种观点，理由如下：一是李某出卖原张某的房屋，虽然未取得房屋所有证，没有处分权，但事后得到原房屋主人张某的同意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，合同有效。故李某有权出卖该房屋。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但该法条并未规定未依法登记领取权属证书的房地产转让合同无效。二是根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第九条规定，法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同效力。吴某与李某之间签订的房屋买卖合同虽未办理产权过户手续，但不影响合同效力。另外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的除外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。综上，李某与吴某签订的房屋买卖合同是有效的。

购买房屋的时候，购房合同不备案会不会有风险，作为一个法律工作者，我想跟大家聊聊。

实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效的制约，不仅能让开发商加快建房，按章办理产权证，也可以使购房者更加放心，更好地规避了一房二主为消费者带来的诸多隐患。

1、登记备案制度主要为了通过商品房预售合同的管理，对于开发商预售房屋的行为进行审查，以保护购房者的权益，避免一房多卖的事情发生。

2、对预售房合同进行登记备案管理，就是给预售的每套房编上不同的号码，并且规定不能私下更改合同，预售中房子只能卖给一个人，这样就可以有效的预防出现重复销售和重复抵押的现象。

3、购房合同的备案也是购房者申请贷款的一个必要条件。

购房合同的备案怎么办理？

1、购房人交付购房款后要向开发商要“商品房预售资金收存通知单”。

通知单分为四联，2、3、4联有购房人保存，第一联由开发商保存，购房人带着三联单到开发商开户银行交款，开发商不能收现金，否则购房人可以拒绝履行合同。

2、购房人在签订商品房买卖合同30日以内要懈怠本人身份证原件和复印件、买卖合同、商品房预售资金收存通知单等到房产交易中心进行备案，合同从备案之日起生效。购房人不按照要求办理商品房购房登记备案手续的，房产管理部门对其申办的权属登记一律不予受理。

　　房屋买卖合同不进行备案，对方可以一房二卖的。　　《中华人民共和国物权法》　　第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

不到房管局备案，容易出现“一房多卖”，“房子被人抵押”等情况。如一房多卖，在房管局进行备案的人优先拥有该房的所有权，其他买家只能要求卖方退款和赔偿。抵押的情况类似。了解更多请关注头条号“房微言”

根据《民法典》第502条规定：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

因此，购房合同备不备案不能简单认为无效或者有效。要按照情况区别对待，如果合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的；

原则上按照约定处理，例外情况是合同一方已经履行主要义务，对方接受。如果未约定的，则不能此作为主张合同无效的法定抗辩理由。

而在二手房买卖过程中形成的《房屋买卖合同》，则没有不备案即无效的约定。只要出售房有权处分房屋，合同内容不违反合同法或者其他法律法规的禁止性规定，一般都认定合同有效。