没房产证的房子怎么卖_有贷款，没有房产证的房子怎么卖？

可以出售，需要去公正处公正，再去房地产开发商那里去做变更

你好，根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，房屋买卖合同原则上属于无效合同。但是，如果买了该类房屋且已经实际居住的，买房人的居住权可以获得法律的保护。如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为合同履行，双方均不得反悔。需要注意的是，买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。

谢邀，我是从事房地产搬砖工作的，针对题主这个问题在实际中会经常遇到，按揭买的期房，房产证没下来，想卖掉该怎么办才好。

其实很简单啦，首先得得银行的贷款还了，如果有自有资金就资金还，没有的话找买家垫付，部分人不相信你的话是不愿意这么干的，毕竟房子在你名下，钱给了你他任何保障都没有，还有一个办法是找二手房中介公司，一般有这种资金过桥服务，不过要收点服务费。等银行的钱还了，再去找开发商（这一步放在最开始比较好），找开发商办理更名手续（其实是退房手续，再把房卖给你找的买家），开发商有的是会愿意帮这个忙的，不过也要收服务费，至于多少，不同城市不同楼盘的标准都不同。

记得重要的一点，你和买家及开发商得达成付款的一致意见啊，毕竟你的房子钱得收回来啊……至于怎么要回来…开发商可以更名就有解决方案的。

专业搬砖三十年，手机码字不易，关注我准没错。

有一套180平米的现房，还没办房产证，想把它卖出去，怎么操作好呢？小菜认为，办法还是有一些的，具体操作方式分享如下，供参考。

第一、先确认大前提

你180平米的房子已经是现房了，还没有办房产证，现在想把房子卖了。

从这些背景信息描述来看，大致可以得出如下两个大前提：

01、房子是一手商品房

这个前提是最重要的！

根据《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房子不得转让。但已购商品房转让的问题，由国务院规定。

这个法律规定的立法目的是禁止来源不明的房子入市交易，比如，城中村违章建盖的房子，无法取得房产证，这类房子的买卖就是不允许的，小产权房也是不允许的。

这个法条的立法目的也不是要禁止已购未取得房产证的一手商品房入市交易。相反，根据《物权法》的规定，已购未取得房产证的一手商品房是可以交易的，只是无法办理产权过户，必须等到取得房产证后才能过户。

大白话就是，私下可以交易，买卖合同也是有效的，但产权不能过户，因为没有房产证。

这个法条在属性上属于行政管理性规范，不属于合同效力性规范。

究竟是什么意义呢？

也就是说，双方可以达成交易，签的合同也是有效的，但因为你们没房产证，所以，我作为不动产管理机关，因为你们不满足过户条件，我就不能给你办产权过户手续。

我不给你办产权过户手续，这是我作为管理机关应该遵守的工作原则，但我不给你办产权过户手续，不代表我就因此否定你们之间签署的买卖合同的效力。

因此，已购未取得房产证的一手商品房，只要开发商“五证”齐全，并已网签备案，就这类房子进行买卖交易，签署的合同是有效的。

02、房子可能是全款买的，也可能是按揭买的

这是付款方式的问题，也是很重要的大前提！

基于法律对银行债权和抵押权的保护，会对双方签署的交易合同有效性产生决定性影响。

（1）全款买的

由于不牵扯第三方利益，双方签署的买卖合同自双方依法签署时生效。

（2）按揭买的

根据《担保法》规定，抵押期间的房子不得买卖。但抵押权人同意的除外，受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，出让人用售房款提前结清贷款的除外。

也就是说，只要双方的交易没有实质性地威胁到银行的债权和抵押权，银行就没有必要去行使否定权，但一旦银行行使否定权，双方签署的、以银行贷款抵押物为标的物的买卖合同，就会归于无效。

大白话就是，银行是双方签署的买卖合同的审判官，你们影响到他的利益了，他就会让你们的买卖合同无效；如果没有影响到他的利益，他才懒得去管这些闲事。

第二、把房子卖出去，如何操作？

分析前面的两个大前提，有助于我们认识接下来要做的事情在法律上能不能做？有什么法律后果？会不会私自交易，造成自己向买房人违约，而导致自己为了卖个房子，而得不偿失。

搞懂前面的两个大前提后，我们现在来讨论房子买卖操作层面的问题：

01、全款买的房子的操作

基于上面的分析，这种情况下，双方交易的合法性和自由度都是很大的，除了不能办理产权过户外，几乎是没有啥限制的。

实践中，可以采用两种方式来操作：

（1）定金协议

双方就房子买卖的大体细节和条款都谈妥后，签署定金协议，缴纳合同定金。

这个定金协议的性质是立约定金！就是签署定金协议目的是为了担保日后正式签订《房屋买卖合同》，具有担保作用。

具体流程：买房看房，看完觉得满意后，双方洽谈，就买卖的主要内容达成一致，签署定金协议，缴纳定金，出具收条，然后等房产证下来，签署正式的买卖合同，办理产权过户，按约定付房款，交房，其他手续交接，完事！

（2）买卖合同

双方不签署定金协议，直接签署买卖合同，按照约定支付首付款，扣一部分尾款。

根据《物权法》的规定，当事人双方就不动产设立、变更、转让、消灭物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

这是《物权法》对《城市房地产管理法》的纠偏，也是区分当事人之间物权行为和债权行为的立法依据。

基于这项法律规定，虽然双方买卖房子不能办理过户，但双方签署的买卖合同是合法有效的，受到法律保护。

正是由于买卖交易了，也有了款项和房屋的交付，会出现大额资金往来，但房产证没下来，产权没过户，对卖家几乎是没有风险的！但对于买家来说，风险是极大的！！！

这个风险来自于哪里？

比如，卖家把房子卖了，钱收得差不多了，但房子还在卖家名下，万一卖家对外大额负债，被众多债权人起诉，房子大概都会被查封，甚至被拍卖。

如果房子被查封，或者被拍卖了，对买家来讲，一点办法都没有，只能眼睁睁地看着房子被处分，无力挽救。

因为在法律上，房子还属于卖家的财产，被他的债权人申请执行，就在情理之中。而买家和卖家之间，只是有买卖合同关系，基于买卖合同付的款项，也只是一种普通的债权而已，跟他的其他债权人是一样的。

如果卖家负债累累，买家付出去的款项几乎就等于打水漂了，房子同样拿不到，如果再花钱装修的话，那买家亏得就更惨！！

当然，这只是少部分人可能会存在的情况，多数人应该都是诚信和善良的。

具体流程：买家看房，确认无误后，双方面谈合同细节，达成一致后，签署合同，缴纳一部分款项，扣些尾款，移交房产资料，移交房屋，等待房产证下来，办理产权过户，付尾款，完事！

02、按揭买的房子的操作

基本操作流程跟全款买的房子类似，只是注意一个问题就可以了--结清贷款！

结清贷款再交易，对双方都是一种保护。

怎么说呢？

（1）对卖家而言

房子基本卖了，贷款还要接着还到房产证下来，是不是凭空多付些利息？这样就不划算。

一定不要做一种交易，就是将按揭转给买家去还，等房产证下来了再去结清贷款。

这样做的风险在哪里？

就是征信！！！买家不按时还款，每个月就晚一两天还，等房产证下来，卖家的征信是不是就彻底花了？！

（2）对买家而言

最大的风险就是买卖合同签了，但是银行“一不高兴”，主张买卖合同无效，那是不是买家就玩废了？

说白了，贷款不结清，买卖合同就是效力待定状态，可能有效，可能无效，那就是一种不确定的交易状态，除了债权人查封，还有银行抵押权，这一壶可不好喝。

第三、站在卖家的角度，还需要注意些啥？

总的来说，期房买卖，卖家的风险很小，基本都处在有利的位置，但也有一些细节问题，需要加以注意。

01、尾款

由于房产证没下来，虽然买卖合同签了，款付了大部分，但基本都要保留一部分尾款，用于约束卖家在取得房产证后积极配合办理产权过户。

基于这个交易惯例，风险点在于收尾款和办手续顺序问题，也就是要在办理产权过户之前或者同时，要把尾款全部收回来，不宜等到过户完了再收款。

02、对房子使用的监督

一般如果签了买卖合同的话，又付了大部分款项，多数都会在签完合同就交房，但房子还在卖家名下，万一买家有些非法用途，或者出租出去没把控好租户，租给了传销组织，牵扯到房东，带来一些不必要的麻烦，就不是很好。

因此，不管对方是出租，还是自住，都要侧面多监督下，或者在合同中约定好出现这些情况的责任负担问题。

03、装修款的报备

如果是将毛坯房卖出去，对方接房后要装修，装修方案要到你这里报备，并将装修预算、决算单据留一份给你。

这样做的目的在于万一后期扯皮，交易终止，结算装修费用的时候，不会被漫天要价。

因此，在没有取得房产证的情况下，将180平米的现房卖出去，还是需要注意很多问题，虽然利好的因素更多，但也要控制好不利因素，将风险全控制在自己的节奏中，不要出现差错。

首先调查清楚此房五年后能否取得房产证土地使用证特别要小心别是小产权房！如果得到明确肯定答复双方签个协议到公证处做个公证，把卖主手中有关证明产权的原件资料收入基本就ok了

即使房子不是产权的，是使用权也可以交易，但是必须要有使用权房本。这个房子不是使用权，那是开发商的大产权，作了抵押，对你的影响有：

1：不能够贷款，因为没有正式的房产本，银行不予受理贷款

2：不能过户。没有正式房本，国家房产交易部门无法受理过户。

3：日后有风险。即使你与开发商签定合同，但是如果开发商毁约或者该房产被拍卖，你的利益无法得到有效的法律保护。

如果出现了纠纷，法律上的唯一依据是房产本。如果你明知没有本还购买，出现问题会有很大的风险。

可能这个房子很合你的心意吧，但是要知道风险和诱惑并存，小心为好，我的意见，没有产权证，不要买。

没有房产证，你就全款买下来，你当时是怎么想的？没有房产证，当你的房子利益受损的时候，是得不到法律保护的。民间房产个人买卖属于私人交易，没有房产证，国家不承认。

如果你要卖，那就只能找那些明知道没房产证，但又贪便宜的个人来进行交易，属于合理不合法的。希望有人能接手你那没房产证的房子。

　　没有房产证的房子是不允许买卖的。有房产证，按揭没有结束，理论上是不能交易的。但实际上，买卖双方可以先作一份公证，然后买方将银行剩余的贷款还清将房产证拿出来再进行过户处理。尾款等过户完了之后可以立即现金支付或者按签订的买卖合同执行。　　但是这样的“转按揭”服务不是每个银行都会执行的，所以最好提前问清楚贷款银行能不能这样“转按揭”操作。

您好！很高兴回答您的问题！现在这种情况其实还是比较普遍的，房产证没拿到因为各种原因着急想出手，但是没有房产证的情况下交易总归是比较麻烦的事情。首先房产证迟迟办下不来一般是有两种情况，一种是客户在收房时候交了税费，但开发商没有将契税如期交到房管单位去备案制证所以耽误了时间，本来从买房到拿房产证的时间就比较长。另一种就是楼盘规模较大，开发商在售房时分好几批开盘交房时间也不相同，但是楼盘备案时备在一块做房产证也需一块做，所以需要楼盘都清盘时在统一去做，所以大家都需要等。如果说非要在没有房产证的情况下要交易的话，以下有三种方式可供选择！

第一种:去要求售楼处直接改名字，也就是俗称的“改底单”，这种方式是最方便简单的。当然得看售楼处是否可以去改名字，如何可以那么下一个接手的客户直接和你交易就可以，后期手续就让售楼处去做你就不用管了。缺点就是可能你的出售价格会相对售楼处低一些。

第二种:自己去找能接手的客户，可以挂在中介或委托售楼处去出售。因为没有房产证交易双方可以先草签一份合同，并支付一定的数量的定金，建议最好去公证处做一下公证这样对双方都有保障，等房产证下来之后约好时间再去做过户。缺点就是这种操作方式会存有一定的交易风险。

第三种:也是最为稳妥的方式，那就是等到房产证下来之后再进行交易过户。可以去看一下自己的房产证到底是办到了哪一步，如果可以的话加点钱去做加急房本，这样拿到房本的时间会快一些。

希望这些建议能帮助到您