法院执行房屋拍卖以房抵债_法院拍卖流拍后以房抵债法院执行人找不到怎么办？

这是一个比较专业的问题了，很多当事人因为不明白法律，往往以房抵债与房屋抵押相混淆，其实这是两个完全不同的法律概念和法律后果。

以房抵债，指的是当事人如果到期不偿还借款，就直接拿房子来抵销之前的债务。对于这样的约定是否有效呢？一是要看债务的数额与房产的价值之间是否对等。比如债务人欠债200万，拿一个价值200万的房子进行抵债，这种情况下还是有可能有效的，但是假如，债务人欠对方20万元，确拿一套价值200万的房子抵债，这对债务人来说显然是不公平的，而且这也是明显超过法律所规定的借款利率的。所以这样的条款自然是属于无效的。

另外一个就是这样的约定不能直接在借条当中进行约定，否则就是属于法律上所规定的流押条款，应当等债务期满之后经债务人与债权人对债务的清偿进行核算之后，另行签订抵债协议。否则如果直接在借款协议当中就写上，如果债务到期不还直接拿房产抵债，即使该房产的价值与债务的数额是对等的，这样的条款是无效的。

而房产抵押是与以房抵债不同的一个概念。房产抵押指的是，为了防止债务人到期不能清偿债务，而在订立债务的时候，就将债务人的某一套房产到房管部门进行抵押，如果债务人不能清偿，则债权人有权对该房产进行处理或者拍卖。由拍卖之后所得的价款清偿债务。

所以房产抵押与以房抵债最大区别就在于，房产抵押用于拍卖之后的部分房产价值来偿还债务，而不是把整套房子的价值都给债权人。以房抵债则往往意味着将房产的全部价值或者全部产权，都归债权人。所以这是两种不同的性质，法律后果也是不一样的。

不一定。

一要看是否是一处房子。

二要看是否是可以处理的一处房子。

从你的描述中可知，你的情况应该是属于由于无力偿还银行的按揭贷款而被银行起诉到法院后又被银行申请了强制执行。实践中这种情况下，银行一般都对你的房子享有抵押权，可以优先受偿。

在司法实践中，很多这种案子的被执行人选择规避甚至抗拒法院的执行。比如不签收法院的快递，不按照规定申报财产，不配合法院对涉案房屋进行评估拍卖等。你主动要求法官拍卖你的房子说明你愿意履行生效法律文书确定的义务，是值得肯定的行为。那么法官不理你怎么办呢？

首先，执行法官尤其是东部发达地区基层法院的执行法官他们每年的结案数都在四百件左右甚至更多。而且执行的工作经常需要外出甚至去外地出差，比如去不动产登记中心查封房屋，去银行等金融机构查询冻结存款，去被执行人住所地实地调查等。也就是说，你打电话时执行法官不在而你却理解为不接或者不理你。如果是这种情况，建议你多打几遍电话，如果实在不行可以去法院诉服中心要求面见执行法官。

其次，由于执行法官巨大的工作量而且他们每天都要接触形形色色的人，他们的情绪有时也会有起伏。因此，在和法官交流的过程中一定要心平气和并且要多用礼貌用语。如果是因为你之前和执行法官在沟通过程中曾出言不逊导致他不理你，那么你一定要真诚的道歉并解释一下争取他的谅解。你要清楚，执行法官不该你钱，他是最有希望能够帮你解决问题的人。

最后，如果没有正当原因，执行法官就是不搭理你，那么他的行为就涉嫌消极执行和不作为。此时你可以向执行局负责人甚至院领导反映情况要求他们督促其加快执行速度或者直接要求更换案件的承办人。

以上，希望能够对你有所帮助，欢迎关注转发。

应该是被执行人吧？在人民法院的执行工作中对于房屋的拍卖，第一次拍卖流拍，还可以降低拍卖价格，再进行第二次拍卖，如果还未拍卖成功，就可以实行“以房抵债”，轮侯的查封人就只能申请人民法院执行被执行人的其它财产了。

如果协议本身不存在无效或是可撤销的情形，那么协议对当事人都是有约束力的，不知债权人以何理由反悔？

　　法院拍卖流拍后以房抵债，如果法院执行找不到被执行人的，债权人可以凭由法院出具将该房屋产权归债权人所有的民事裁定书、要求房屋产权管理部门协助办理过户的协助执行通知书，直接到房屋产权管理部门办理产权过户，将产权过户到债权人名下。　　最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》　　第十九条规定 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。　　第二十七条规定 对于第二次拍卖仍流拍的动产，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，人民法院应当解除查封、扣押，并将该动产退还被执行人。

原则属于被执行人的财产都属于可执行。

但，因房产存在抵押，根据物权法规定，抵押权属于优先受偿权。所以法院拍卖所得的款项在扣除执行费等费用，优先清偿银行债权，剩余款项才能分配给其他债权人。

房产在按揭中，有的可能还没办理产权证。

没有产权证的房产，在执行拍卖中则存在巨大麻烦。

根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知》，

若具备办理登记条件，法院可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;

若暂时不具备初始登记条件的，要房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;

若不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

若具备办理产权登记条件的房产，购买还不存在问题。若暂时不具备登记或不具备登记条件，因为法院也不负责帮忙处理产权登记事宜，所以购买这样的房产存在巨大麻烦。实践中，这样的房产也不好拍卖。

这种事情办理起来比较简单。

一般来讲，既然是在执行阶段达成的以房抵债协议，那么法院执行局应当是对双方的意思进行记录整理形成执行调解笔录，然后法院执行局出一份关于以房抵债的裁定书（盖法院公章有效）。

另外，法院执行局还会给当事人出具一份《协助执行通知书》，当事人再到房产所在地税务部门开一份纳税证明。

凭以上三份材料，加上本人身份证，到房产所在地房产管理部门的交易大厅办理过户即可。

至于注意的事项，只要上述手续齐全，及时办理即可。

另外注意水，电，物业费用等是否交接清楚了，如果没有交接清楚，及时和执行局提出来。