未按规定时间办理抵押登记的房子_没办理登记的房屋抵押有效吗？

法海一粟认为，本案不需要办理所谓延期抵押手续，因为，其所担保的债权尚未清偿。

1、法律规定。物权法 第一百七十七条规定，【担保物权消灭原因】有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；（二）担保物权实现；（三）债权人放弃担保物权；（四）法律规定担保物权消灭的其他情形。根据上述规定，如果房产抵押所担保的债权没有被清偿的，那么，债权人的抵押权就仍然存在。既然如此，那么，就不存在所谓办理延期抵押手续的问题。

2、实践中的做法。实践中，房产登记部门在办理抵押权登记时，在他项权证上可能会抵押期限登记。但是，这个期限登记对于抵押权的存续是没有法律意义的。本案中，债权人即抵押权人有权按照约定或者法律规定行使抵押权。

3、抵押权行使的期限。物权法 第二百零二条规定，【抵押权存续期间】抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。根据上述规定，尽管主债权消灭是抵押权消灭的一个法定事由，但是，如果抵押权人没有在上述规定的期限内行使抵押权的，那么，即便主债权没有消灭，但是，抵押权却会不被法律支持。

法海一粟：运筹帷幄之中，决战法庭之上。

根据现行法律分为动产抵押和不动产抵押两方面来看。根据动产抵押登记办法规定第八条 在主债权消灭、担保物权实现、债权人放弃担保物权等情形下，动产抵押合同双方当事人或者其委托的代理人可以到原动产抵押登记机关办理注销登记。该条中使用了可以而非必需，说明注销登记并非抵押权消灭的必要条件和充分条件。根据担保法，因抵押权实现，原有的抵押合同终止，各方当事人的权利、义务关系解除，抵押权自然消灭。据此抵押登记虽然未注销但因主体权利抵押权的灭失而丧失效力。根据物权法规定不动产抵押合同成立即生效，但不动产抵押权需登记后才生效。该抵押权的实现是以被抵押不动产登记过户到抵押权人明下才能灭失，期间必定注销原有抵押登记，因此不存在抵押登记未注销这种情况。

当然是有效的呀。

原因有以下几点，第一，虽然抵押没有登记，但是该房产是签订抵押合同的呀，合同是双方自愿签订，且不违反法律禁止性规定，应该认定该合同为有效合同。

其次，房屋属于特殊的不动产，但是法律并没有规定特殊不动产不登记就没有法律效力。所以，我国是依法办事，法律没有强制性规定，那么就是合法的。

至于说没有登记的房产抵押，当然是不能和登记过的房产抵押相提并论的，他的效力是低于登记过的抵押合同。

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不可以的，我国的《物权法》规定不动产抵押以登记为生效要件的，房子的登记是需要房产证的。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十九条　房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。《物权法》第一百八十七条　以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第一百八十条　债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：(一)建筑物和其他土地附着物; (二)建设用地使用权; (三)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

在不动产登记实务中，经常会遇到这样的情况：当事人婚前单独签订商品房买卖合同并与相关金融机构签订预告抵押合同，等到所购商品房符合登记条件时当事人已经结婚。

此时，不动产登记的申请主体如何认定，往往产生争议。

目前，各地登记机构在处理此类情况时，主要采取了三种方式。

一是只要当事人提供的材料显示其购房合同时间点、不动产销售发票开具时间点、房屋契税缴纳时间点均在其结婚登记日之前，受理为当事人单独申请。

二是建议当事人到贷款机构申请变更抵押合同，将夫妻双方设为抵押人，受理为夫妻双方申请。

三是建议当事人与配偶签订夫妻约定，明确该处房屋归当事人一方单独所有，然后由当事人单独申请。

贷德到觉得上述三种受理方式，不仅均于法无据，而且简单粗暴，看似方便申请人，实则无端增加了当事人负担。

第一种方式看似方便了当事人，但实践中经常遇到的情况是，当事人一般是申请登记时才去开具契税发票，此时契税缴纳时间点往往在结婚登记日之后。

第二种方式，当事人的确有权利申请抵押合同变更，但有无意愿还需要打上问号，而金融机构也并无义务和利益驱动进行变更。现实中，多数金融机构会以各种理由不予变更抵押合同。

第三种方式的本质问题，是没有把物权和抵押权进行区别，同样简单粗暴。当事人单独签订的购房合同及贷款合同均真实合法，预购房屋的首付款及从金融机构获得的贷款都是个人付给开发商的，所购房屋的物权毫无争议是属于当事人的。

至于当事人与谁结婚等婚姻状况，以及嗣后由谁帮助还贷等，实际上并不是登记机构应当考虑的。

再者，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第10条明确规定：“ 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。”

综上所述，贷德到认为，只要当事人是婚前个人单独签订商品房买卖合同及贷款合同的，无违反相关法律内容，且首付款项已与开发商结清的，待商品房验收合格时，登记机构依据当事人提供的齐全材料，即可按当事人单独申请受理。

只有这样，才能做到依法依规、方便群众，切实提高不动产登记效率。

抵押备案没有时间限制的，只要办理了抵押备案登记，就一直都有效。

房屋抵押担保是有效防范借款风险的一个重要途径。《担保法》和《城市房地产管理法》均规定，对以房地产为抵押物设定抵押的必须进行抵押登记。

抵押当事人办理抵押备案登记，应持下列有关证件：

1.与银行签订的抵押贷款合同、借贷款合同、抵押物清单；

2.商品房销售许可证（复印件）；

3.商品房购销合同；

4.已按规定比例在贷款银行存储部分购房款的存款凭证；

5.抵押人夫妇共同同意抵押书、户口簿、身份证原件及复印件；

6.抵押房单体方块图；

7.联建单位提供联建协议书。

对于抵押合同的生效时间和抵押权的设立时间，我国现行法律有如下规定：1995年颁布实施的《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效，抵押权自登记之日起设立”；2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”；《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。

抵押权自登记时设立。”显然，两部法律对抵押权成立时间的规定是一致的，即自登记时设立。但是，两部法律对于抵押合同生效时间的规定却存在些许不同。担保法中规定，“抵押合同自登记之日起生效”，而物权法中则规定，“合同自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。根据新法优于旧法的法律适用原则，抵押合同成立生效的时间应遵从《物权法》的相关规定，即自合同成立时生效，抵押权是否成立不影响抵押合同的效率。因此，只要符合一般合同生效的要件，即使未办理抵押登记，抵押合同亦应有效。