乡镇的小产权房能买吗_可以买自己乡镇的小产权房吗？

镇里的小产权房可以买，但是有一定的法律风险，小产权房只有使用权，没有所有权；再出售时也对买受人有一定的限制。

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

买小产权房的风险：

1、小产权房拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权，即小产权房只有使用权，没有所有权。

2、根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户，对房屋的保值和升值也有一定影响。

3、买小产权房有一定的法律风险，主要表现在小产权房被拆迁时的补偿，拆迁单位会把补偿款支付给土地使用权人，而不是支付给购房者，购房者只能向卖房者索要，遂产生索要不得的风险。

购买农村小产权房需要注意的问题：

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：

对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。

对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

(二)房产转让

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

(三)小产权房的法律风险

第一种就是农民的住宅房交易，有的城市居民喜欢农村传统的平房大院，前几年几万元就能买到，近两年随着征地的急速扩张，近郊区的平房大院动迁补助费标准很高，出现了大量卖房村民反悔要求确认买卖合同无效的案件，如何发配动迁补偿费和买房款之间的巨额差价成了司法审判中的难题，国内的大部分法院还是确认集体土地上房屋买卖合同无效，只是保护购房者的购房款及翻新改造和装修的费用，增值补偿部分还是归村民所有。

第二种就是各类农业园或者养老院的别墅，这类房屋一般成规模开发，如果这类房屋的买卖发生纠纷，例如，逾期交房或交房标准、房屋质量、配套设施、物业管理等出现问题，合同中约定的违约赔偿条款都不能得到支持，因为前提买卖合同是无效的，其结果一般是退房退款。所以，此类房屋在尚未建成阶段风险很大，如果是购买已建成使用的，买房人对现状已经认可，发生争议的风险较小。

第三种就是集体土地上的楼房交易。集体土地上的楼房大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。有相当多的购房者持有房产执照和契税完税证明，使这类房屋的交易在表面上看上去已经得到政府的认可。实际上这部分房产执照是八十年代套印市政府红印印刷的类似于奖状式样的一种产权证，当时有一部分流失在乡村土地办公室，后来市政府已经公告停止使用这种奖状式产权证，但一部分违法建设的集体土地上的住宅购买人在九十年代仍然从售房企业或村委会获取了这类产权证，并且缴纳了契税。

第四种小产权房大多是二手房交易，少量是新建房屋，主要是没有办理征地手续及欠缴土地出让金。不仅合同会被确认为无效，未来面临再次动迁补偿费标准较低的风险，由于购买时相对于国有土地上的商品房比较便宜，将来动迁时的补偿费标准相对低于同地段的商品房也是正常。

(四)小产权房能否转正

目前小产权房的情况比较复杂，不排除个别建设的小产权房屋因补足相关土地、规划等手续而取得城市房屋产权的情况，但该情况并不是普遍现象。因为目前开发建设这些小产权房的开发单位基本都是些“小家”，房屋建成销售后，开发单位得到销售款后，也都撤走了。而小产权房转正时，需要这些开发单位再掏钱来补办相关手续，而此时房屋已经销售完毕，小产权房即使转正了，开发单位也没有任何收益，所以绝大多数的开发单位不会为已经销售的小产权房补办转正手续。因此购房者不要认为“小产权房”将来都能转正，才决定购买小产权房。

小产权是乡镇利用乡镇内土地造的房子，您买小产权房买的只是有房子的使用权。小产权房一般是该农村所在的村委会或者乡政府单独开发的，或者联合开发商一起开发建设，然后由他们制作房屋所属权证书的房子。对于城里人来说，购买宅基地房和小产权房，由于他不是村集体内部成员，所以他无法获得合法的房屋所有权证书。

感谢邀约！

小产权房能不能买？这需要分开来看的。在建的或者图纸上的小产权房，就不要考虑了，风险太大，很容易被叫停，或者强拆。

对于各地大量现实存在的存量小产权房，可以考虑购买。

购买存量小产权房需要注意以下几点：

1、购买成熟社区，最好是大社区，法不责众，这样的社区一般不会被强拆；

2、除了去社区物业部门改户主，还要签订出售协议，已备将来出现纠纷，多一个举证；

说到这里，大家就知道，所谓小产权房其实就是无产权房。就是占用农村耕地，开发商与村集体私自签订的协议，是不受法律保护的。一旦面临拆迁，从法律层面来讲，是得不到补偿的。

但小产权房大量存在是不争的事实，这其中有相当部分是未来有可能在通过补偿土地出让的方式获得全部或者部分产权，前提条件是楼房质量达标（消防、防震），此外，是房产税在国内普及。