购买别人的安置房要注意什么_买别人拆迁房我要注意什么？

江苏永衡昭辉律师事务所 钟延成律师团队：

拆迁安置房买卖与普通的商品房买卖不同，因为其交易的周期比较长、房屋的价格差比较大等特点，导致拆迁安置房交易过程中的违约风险要远远的高于一般的二手房交易。其中涉及的到至少几十项的交易风险。

一、从买房时房屋的性质的调查确认、房屋标的是否明确、房屋是否存有瑕疵、是否能够取得产权证、有没有办理产权证、房屋是否交付、房屋的权属状况、限制交易的年限、房屋买卖合同如何草拟、如何规避“无权处分”的陷阱。

二、如何进行风险控制到合同履行中的风险，包括房屋的交付风险、房屋交付中的手续如何准备、如何能够对抗“执行异议”中可能存有的风险、到款项的支付。

三、房屋的上市确认、上市确认过程中的土地收益金的核算等等，整个过程中的风险特别大，更多的时候一般的买房者本身对该房屋的买卖过程中可能存有的风险并不了解，对控制的方法也很难掌握和运用，有时候照着网络上流行的一些方法来进行依葫芦画瓢往往无法达到预期，适得其反。

拆迁房虽然价格优惠，但是风险很大。，比如房子若没有办理不动产权证书，房主“”一房两卖“”甚至多卖。拆迁房交易存三大“隐患“1，根据相关法规及政策规定,如果是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，那么此类房屋产权虽属于个人所有,但在取得所有权的一定期限内不能交易。，如果有购房者想购买拆迁安置房，最好等到卖主取得不动产证之后再进行交易。2，由于从订立安置协议到房屋交付，中间间隔时间长、变化大，特别是价格不断上涨，拆迁户认为自己的利益受到了损失，因此拒绝交房，要求涨价，最终导致双方的矛盾加剧，引起诉讼。3、第三个不稳定因素是“共有人”，也是安置房风险的最大制造者。由于拆迁安置房大部分是家庭共有财产，往往是以家庭中一员为代表与买方签订合同，如果卖方以其他共有人不同意为由毁约，那就很麻烦。

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拆迁安置房虽然可以买卖，但是要注意：

一、交易主体问题。拆迁安置房协议是以户为单位，由户主作代表与政府部门签订。所以，在进行拆迁安置房交易时，买家有义务审核房屋的所有权人，包括同一户头下的其他家庭成员。根据《物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”所以，买家在购买拆迁安置房时一定要审核清楚房屋的共有人，有的家庭，一户除了夫妻俩之外，还有成年子女。该成年子女也需要在房屋买卖协议上签字。否则，根据《民法总则》若干问题的解释，共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效。

二、如果该安置房暂时没有办理房产证，要随时关注，一旦该房屋可以办理房产证时，立即要求卖家配合你去办理，谨防出现一房二卖的情况。

购买拆迁房，无法抵押贷款。产权属小产权，或经济实用房，不是国有转让土地，无法办理商品房证书，所以不得转让，私自转让也不受法律保护！属农村宅基地性质。域市户口簿无法办理过户手续。

价格相对偏意点，不能贷款，只有完全自有资金才可买。

谢谢邀请！中午好