按份所有和共同所有_按份共有与共同共有的区别？

共同共有。

按份共有就是各共有人按照一定的比例共有。共同共有是共有人全部共有，他们的份额没有明确的规定是多少/

您好！

根据题主这套房子目前的状态，将房子的产权人变更（包括降低甚至去除父母的份额）很难。

就这个问题，从两方面说明一下：

房屋产权变更，有什么条件要求？

这套房子属于三人共有房产。如果涉及到其中产权变更的话，至少具备如下几个条件：

• 经过所有产权人（共同共有情况下）、或者占2/3以上份额的产权人（按份共有情况下）同意。
  

• 接受变更一方在当地具有购房资格。
  

• 房产本身的属性属于可变更房产。
  

• 无抵押。
  

前两条比较容易理解，不多做阐述。

房产本身属于可变更房产，是指的房子本身是可交易的、属于房屋共有产权人的个人合法财产。例如，有些人住的是公租房，错误的把“承租”理解为“所有”，等等。一般来讲，商品房均不涉及这个问题。

最后一条与题主的问题很契合：房子不能处于抵押状态（即贷款）。处于抵押状态的房子，可以理解为：房子能否处置不是产权人说了算，而在于抵押权人（相当于债主）。就好比还欠着别人钱，而且是用这套房子抵押的，能不能处置，得问问债主的意思。

因此，处于抵押状态的房子，很难办理过户手续。这个需要题主先询问贷款银行，他们同意就可办理，不同意的话没有办法。

如果可以变更，应该如何办理？

这一点只是给一些提示。如果题主的房子贷款偿还完毕，可以参考。

父母和子女之间就房产进行交易，除去继承之外，只能走买卖或者赠与的方式。

注意：父母与子女之间就房产、或者房产份额进行交易，不能通过直接加减名的方式。

简单介绍一下：

1.买卖。

理解比较容易：父母把自己的房子或者部分份额，“卖”给子女。

这种情况就相当于把父母减名、降低份额了。买卖现在在市场操作上比较成熟，可以直接去不动产登记中心办理。所有的共有产权人，携带好房产证、产权人身份证、结婚证、购房人身份证等资料直接办理即可。当然，根据房产属性会缴纳相应的税、费。这里不展开说。

2.赠与。

父母把自己房产的全部或者部分份额“赠送”给子女。

赠与的办理也比较简单。现在很多地方的不动产登记中心可以直接办理“赠与过户”，但是需要额外有个资料证明：亲属关系证明。因为赠与给直系亲属和非直系亲属涉及到的费用不同。

1、 二者成立的定义不同。

按份共有是指对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。

共同共有是指对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

2、 享有的权利不同。

在按份共有中，共有人对应有部分享有所有权，共有人之间的彼此限制相对较小。在共同共有中，共有人的权利及于共有物的全部，并不是按照应有部分享有所有权，因此原则上应得到全体共有人的同意后，方可行使对共有物的使用、收益等权利。

3、分割的限制不同。

在按份共有中，共有人除了因共有物的使用目的不能分割或契约约定不能分割的期限之外，随时可要求分割共有物。在共同共有关系中，各共有人则不得请求分割共有物。

4、对共有物的管理不同。

在按份共有中，共有人除另有约定之外，对共有物的改良行为需获得共有人过半数同意或其应有部分合计过半数的共有人同意，而对共有物的一般保存行为和简易修缮，则可以单独进行。在共同共有中，除法律规定或当事人另有约定之外，对共有物的管理应获得全体共有人的同意。

5、 对应有部分的处分不同。

在按份共有中，各共有人可自由处分其应有部分；而共同共有中，则没有应有部分的处分可言。

6、共有关系的存续期间不同。

按份共有就其性质而言，共有人之间不存在婚姻家庭等共同关系，因此其共有关系具有短暂性；而共同共有人之间关系相对比较稳定，因此存续期间较长。

1、按份共有是指各有明确的份额且不一定相等的。而共同共有是没有明确份额、实际分割时份额是平均的。

2、签订房屋买卖合同时签的是两个人的名字，而写的是乙方有，没有写按份共有或共同共有，那么，如果这二人是夫妻关系这房子是共同共有。如果不是夫妻关系，那就是乙个人所有。不存在按分共有。

3、如果是婚前乙方中的一人交了一部分房款（没有收据），婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后签定的（日期是婚后的，两个人都签字了），那以合同签订时为准，这房子是夫妻共有财产。但如离婚时乙可以主张从共同财产中先行提取出婚前所交房款。

4、如果说是婚前乙方中的一人交了一部分房款（没有收据），婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后补签的（日期是签的是婚前的，两个人都签字了），那么这房子不是夫妻共有财产，而是乙的个人财产。但若离婚时甲可以主张乙支付给他婚后所交房款的一半。

如果是婚前乙交部分房款，婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后签定的，这房子是夫妻共有财产。如果是乙去世，他婚前交部分房款的部分产权和婚后二人共同交款部分产公的一半，成为乙的遗产，如果有遗嘱按遗嘱执行，没有遗嘱则由乙的父母子女和配偶（甲）平均分割。如果是甲去世，则婚后交款部分的一半成为甲的遗产，如果有遗嘱按遗嘱执行，没有遗嘱则由甲的父母子女和配偶（乙）平均分割。

如果说是婚前乙方中的一人交了一部分房款（没有收据），婚后又两人把房款全部交齐的，而合同是在婚后补签的（日期是签的是婚前的，两个人都签字了），那么这房子不是夫妻共有财产，而是乙的个人财产。如果说乙去世，这房成为乙的遗产，在优先提取出婚后所交房款的一半后，如果有遗嘱按遗嘱执行，没有遗嘱则由他的父母子女和配偶（甲）平均分割。

1、购房合同签署

购房合同可以写两个人的名字，视为双方为共同还贷人，贷款资质要符合，且要根据分别出资额和贷款额确认好产权拥有比例。

由于目前各地都实行了不同的住房限购政策，一旦购房合同签署了两个人的名字，就等于两人已经各有了一套房，可能会对以后的购房造成影响。

2、房产证办理

如果您想两个人共同用这个房产，您可以在房屋行政主管部门办理房屋产权证的同时，办理房屋共有权证，在这个证书上可以同时写几个人的名字。其作用是证明此房屋的产权是为几个人所共有。

有两种共有形式，一是：共同共有；二是：按份共有。

共同共有就是加完名字后房产证上的所有人，有一个算一个每人一份共同共有此房子。按份共有是，加完名字后，产权证上的所有人站此房产的份额具体是多少。也就是说他们占此房子的百分比是多少。

房屋共有是指有个两个以上单位或个人共有产权，而共有可以分为按份共有和共同共有，两者有以下3点区别：

1. 产生依据： 按份共有：因共有人的共同意志而发生； 共同共有：依据共同关系而产生如夫妻，家庭等。

2. 享有权利范围： 按份共有：共有人按照各自的份额享有权利并承担义务； 共同共有：共有人对房屋平等的享有权利并承担义务。

3. 处分方式： 按份共有：各共有权人可以自由处分共有房产中属于自己的份额，如转让，赠与，继承，无须征得其他人的同意，其他共有人只能在同等条件下享有优先购买权； 共同共有：对于房产的处分，如转让，赠与等，必须取得所有共有产权人的同意，部分共有擅自处分共有房产，一般情况下都被认定无效。

民法中按份共有与共同共有的区别： 1. 成立的原因不同。以共同关系为前提，共同共有人之间有人的结合关系。 2. 权利的享有不同。在按份共有，按应有本分享有所有权，即使用收益;在共同共有，权利及于共有物的全部，原则上因经全体同意，才能使用，收益。 3.处分应有部分不同。按分共有人可自由处分共有部分。 4. 分割限制不同。在共同共有关系存续期间，不得请求分割共有物;按分共有人除了因共有物的使用目的不能分割或合同约定不能分割的期限外，可以随时请求分割。 5. 共有物的管理不同。按分共有，除合同另有约定，一般简单修缮和保存可单独为之，改良行为，须共有人过半数，或应有部分合计过半数；共同共有,除法律或合同另有规定，共有物的管理，应获得全体共有人的同意。 6. 存续期间不同。长期；暂时。 按份共有，是指共有人分别按照确定的份额对共有财产分享权利、分担义务。根据我国《民法通则》第78条第二款的规定，“按份共有人按各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务”。 共同共有，是指每个共有人对共有财产不分份额地享有共同的权利，承担共同的义务。共同共有一般是基于共同生活、共同劳动而产生，如夫妻共同共有、家庭共同共有等。共同共有财产的使用、处分应当由全体共有人协商一致。 在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系，以及个人合伙和企业之间的联营，也会出现共同共有财产的形式。

共同所有：大家共同拥有所有权和使用权。

按份所有：大家按照份额多少，有一定的所有权和使用权。