集体建设用地土地使用权流转的形式_村集体建设用地如何出让？

农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押，并享有与城镇国有土地使用权同等的权益：（1）经依法批准使用或取得的建设用地。（2）符合土地利用总体规划和城市、村镇建设规划。（3）依法办理土地登记，领取土地权属证书。（4）界址清楚，没有权属纠纷。依法应当进入土地交易机构公开交易的，按照《广东省土地使用权交易市场管理规定》办理。通过出让、转让、出租和抵押方式流转农村集体建设用地使用权的，其地上建筑物、其他附着物所有权随之流转。

我国在农村集体建设用地的使用上是有很多限制的，直到近两年才慢慢放宽了其使用权的流转，但是首先我们必须要知道的是，集体建设用地使用权入市流转是有前提的：

《管理办法》第三条规定，取得农民集体土地进行非农业建设，应当符合国家有关产业政策及当地土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划。涉及农用地转为建设用地的，应当落实土地利用年度计划的农用地转用指标。

集体建设用地使用权流转的方式

集体建设用地流转可以分为初次流转和再次流转。

所谓集体建设用地使用权的初次流转,是指农民集体经济组织根据“土地的所有权和使用权可以相分离”的原则,将农民集体建设用地的使用权,通过承包、土地使用权折价入股等形式,与所有权相脱离,有偿或者无偿地转移或让渡给其它单位和个人的行为。

此时，土地是一种生产资料。

所谓农村集体建设用地使用权的再次流转,是指已经从集体经济组织那里得到集体建设用地使用权的单位和个人,在法定使用期限或合同约定的使用期限届满之前,再以一定的形式，将该建设用地的使用权再转移给其他单位和个人的行为。

此时，土地表现为一种资本或商品。

在集体建设用地流转中主要有以下几种方式：

1、出让和出租

根据《管理办法》第十二条的规定，集体建设用地使用权出让，是指农民集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向农民集体土地所有者支付出让价款的行为。

以集体建设用地使用权作价入股(出资)，与他人合作、联营等形式共同兴办企业的，视同集体建设用地使用权出让。集体建设用地使用权出租，是指集体土地所有者或集体建设用地使用权人作为出租人，将集体建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

2、转让和转租

根据《管理办法》第十七条的规定，集体建设用地使用权转让，是指农民集体建设用地使用权人将集体建设用地使用权再转移的行为。集体建设用地使用权转租，是指承租人将集体建设用地使用权再次租赁的行为。

3、抵押

根据《管理办法》第二十条的规定，集体建设用地使用权抵押，是指集体建设用地使用权人不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。

集体建设用地流转的程序

选择不同的流转方式，其流转程序也会有所不一样。

1、出让和出租程序

(1)出让和出租集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。

(2)签订书面的集体建设用地使用权出让、出租合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。

(3)集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料)，按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。

(4)集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。

(5)集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，其地上建筑物、附着物按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。

原土地使用者要求继续使用土地的，应当在土地使用年限届满前与农民集体土地所有者协商，集体土地所有者同意继续使用的，按本办法的规定重新办理集体建设用地使用权登记手续。

2、转让和转租程序

(1)集体建设用地使用权转让、转租应当签订书面合同。

(2)集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移;集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原出租合同。

(3)集体建设用地使用权转让、转租的年限为原土地使用年限减去已使用年限后的剩余年限。

(4)集体建设用地使用权转让、转租的，当事人双方应当持集体土地使用权属证明和相关合同，到市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。

3、抵押程序

(1)集体建设用地使用权抵押应当签订书面合同，并到市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。

(2)农民集体土地所有者抵押集体建设用地使用权的，在申请办理抵押登记时，应当提供本集体经济组织的村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料。

既然说到了“农村集体建设用地”这个话题，这里就再补充一下结合目前最新农村土地新政策，我国集体建设用地可以用来干什么的问题。

归纳起来，以下6种情形可使用集体建设用地：

1、乡镇村公益事业、公共设施用地

农村集体建设用地分为三大类：宅基地、公益性公共设施用地和经营性用地。这个本身就是农村集体建设用地的一大用途。

2、村民住宅

不过从今年开始农村用地要申请得到审批，为了规范和提高土地利用效率，宅基地审批会变得严格，避免随便使用宅基地的现象出现。

3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。

4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业，或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。

在日前印发的国土资源部住房城乡建设部关于印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知中，北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

按照方案的描述，利用集体建设用地建设租赁住房的好处有三：

（1）可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制;

（2）有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道;

（3）有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。

除此之外，通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

5、在33个农村“三块地”改革试点，集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股，用于商品住宅以外的经营性项目。

6、返乡下乡创业人员，可依托自有和闲置农房院落发展农家乐;也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房。

总的来说，如果你是想去农村创业的，那么在农村集体建设用地的使用这一块可以说是赶上了好时机。但是各地实行的政策不一，具体的建议去当地国土资源部门做详细咨询。

集体建设用地，又叫乡镇建设用地和农村集体土地建设用地。是指乡镇村集体经济组织和农村个人投资和集资进行各项非农业建设所使用的土地。

集体建设用地分为三大类，宅基地，公益性公共设施用地地和经营性用地。

集体建设用地所有权归集体所有，农民享有使用权，使用期限无规定。

《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。宅基地和自留地自留山属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划，确定建设用地兴办企业或者与其他单位个人以土地使用权入股，联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，村公共设施公益事业建设需要使用土地的，经乡镇人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请。

随着经济发展和城市化的进程加快，农村集体建设用地的资产性质逐渐显示出来，出让转让等形式自发流转其使用权。

出让使用权需经村民同意，组织村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。集体建设用地使用权出让，应签订书面合同参照国有土地使用权，公开交易的程序和办法通过土地交易市场招标拍卖挂牌等方式进行。

土地必须集中，刁民太多，创业拿地给你使叛，土地必须改革，这是趋势。早晚的事。现在的现状就是有地不种，把地租出去收租金，另外再拿国家补贴，养的都是懒猪，创业的拿地很不容易啊，你租他不租，目的就是抬高地价，我的100亩地，到现在也没有收完整，里面还有一家自己种，敢怒不敢言。没办法。他种的也是草，目的就是漫天要价，又不能加，一加都要加，就会完蛋的。

只要是未经审批，实际用途与审批用途不符的建筑都是违法建筑，跟在什么所有权性质上的土地没有关系

《土地管理法》中明确规定国家对土地施行土地用途管制。任何改变土地用途的行为，特别是进行建设的行为都需要经过审批

《城乡规划法》第九条 任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。《农村土地承包法》第八条 未经依法批准不得将承包地用于非农建设

2017年出台集体建设用地租赁房试点，2018年又提出了宅基地三权分置，建设用地使用权的流转在逐渐的开放，但暂时还没有一个绝对的执行方式。如四川成都的郫县是集体建设用地流转的试点，在尝试使用权的流转；四川德阳则在尝试通过长期租赁的方式（农交所出具交易鉴证书、公证处出公证书、律师事务所出见证书的“三书”模式保障双方的权义）试推行闲置农房的流转。根据不同的地方，没有一个具体的标准，仍在尝试摸索中。

职能部门：集体建设用地使用权流转，必须实行有偿和有限期使用制度，必须通过有形市场进行。关于集体建设用地使用权流转的方式和条件，《办法》规定，集体建设用地使用权的流转方式为四种： 　　第一种：转让。集体建设用地所有权人将一定年期的集体建设用地使用权让渡给土地使用人使用，并向使用人一次性收取该年期内的土地收益。 　　第二种：出租。集体建设用地所有权人将建设用地使用权以出租方式提供给土地使用人使用，并定期向土地使用人收取土地租金。 　　第三种：作价出资或入股。集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作价，以出资或入股方式投入新设立的企业。 　　第四种：合作或联营。集体建设用地所有权人以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个人合作、联营，共同举办企业。