有房产证的安置房能买吗_安置房可以买吗？

安置房是指政府或开发商为市政公用设施建设或者旧城改造需要拆迁旧的居民房屋，异地或者原地安置拆迁居民所建的房屋。

在中国，安置房的情况很多，很复杂，不能一言两语说完，在这里简单聊一聊。

有的安置房手续齐全，前期的拆迁协议，土地征用挂拍手续，规划手续，建设手续齐备，这类安置房具备办理房产证的条件，后期可以办证交易的。

有的拆迁项目，先拆迁后办手续，边建设边办手续，工期和交房日期，是不可控的，交房几乎是单边行为。

多数安置房项目规划随意，设计粗糙，施工管理混乱，市场上也有口碑好的安置房，比如永威的十八里河项目，是很多商品房都无法企及，但比较少。

有的安置房政府是给办证的，也是可以直接交易的。

有的安置房，不给办证，造成安置的居民没有产权，不能交易。

有的安置房也给发证，但是发的证有特殊，比如限制交易，比如交易时不知道要额外缴纳什么费用，费用名称和数额在买房子的时候无法预知。

从买方角度来看，安置房的优点在于，

价格低，大约是同地段商品房的60%左右。位置好，一般都临近交通干线或地铁附近，附近配套也好，回迁后小区人气高，物业费很低甚至没有。

买了安置房的不如意的地方网友多有吐槽，大概有这几个方面，小区密度大，楼间距小采光差，楼层高容积率高，停车难，电梯楼梯使用的不均衡系数高，有的楼层2梯6户甚至8户，高峰期等电梯很难。户型设计差，物业管理散漫。小区居住人员杂，大多数房子用来出租。

最大的麻烦是交房风险办证风险，

卖房子的户主多数是急用钱，一般都要求付全款或者大部分房款，有人在得了房款后，交房时反悔，是想方设法不给交房，有的甚至倒拉一趴，提出许多匪夷所思的理由，法院都没有办法让他交房给你

从这个角度来讲，安置房最好是一手交钱，一手交房一手办手续。

办证过户的风险在于，很多安置房都是很晚几年才给办证，房主办了证，你无法预知他的有证房被抵押，被查扣，更有恶人一房多卖。

有的人看到过了几年房价大涨，就耍赖要求退款，不给过户，这个现象法院判例很多，几乎都判赢，拿着判决书可以过户，不给办证的风险相对可控，要小于交房的风险。

所以，买安置房要找可靠的人，人品好的人，最好找几个人拿现有房产担保，才能减少麻烦，这几乎是在拼运气。因为无论你合同多严谨都约束不了无赖。

生活中，也有人靠买安置房，低价买入，办证后高价卖出赚爆的，

风险大的业务利润丰厚，不能说安置房不能买，就看你怎么操作了。

拆迁房买肯定能买，风险我说一下你自己掂量呗拆迁安置房的买卖风险主要有以下几个方面：

1、由于安置房没有房产证，无法过户，造成买方付了房款，但却无法取得房屋的产权，买方的权益处于一种不确定的状态。

2、因为没有房产证，造成买方无法确认卖方究竟是不是拟卖房屋的产权人。卖方出示的安置补偿协议和房屋之间难以建立关联。

3、卖方将房屋卖一个买家之后，有可能会再卖给其它人，这样买方就会无端转入与第三人的官司之中。

4、房屋如果升值较多，卖方可能会反悔，买卖合同有被法院判定无效的风险。在此种情况下，其实买方并非处于无保护状态。

由于城市的发展和规模的扩大,城市拆迁的速度不断的加快,所以拆迁安置房就有了市场。拆迁安置房和一般的商品房不同,他们大多不能一次性将手续办理完毕,手续办理也比较复杂。因此很多人都疑惑拆迁房能买卖吗? 拆迁房买卖能的维护双方的利益吗?拆迁安置房产权证办下来之后，卖方不配合过户又该怎么办？带着这些问题，今天我们采访了江苏永衡昭辉律师事务所 钟延成律师。

钟延成律师：最近，我的团队及我们律所的其他律师代理了大量的拆迁安置房买卖案件，特别是最近南京市江宁区、建邺区、栖霞区的几个比较大的拆迁安置房政府陆续办理了产权证（不动产证）之后，导致我所的咨询量激增，我们团队每天都能接到七八个关于拆迁安置房买卖卖方违约，买方应该怎么办？或者卖方不愿意过户应该怎么处理的法律问题。也导致了最近拆迁安置房交易市场上面的矛盾比较大。根据我们团队大量的实践案例已经目前司法审判实践的客观情况来看，本律师就拆迁安置房买卖谈以下几个点：

1、关于拆迁安置房买卖未满五年合同效力的问题？到底是有效还是无效？

答案是肯定的，肯定是有效的。这里我们要区分拆迁安置房和经济适用房的问题，因为绝大多数拆迁安置房也统称了经济适用房。对于经济适用房应当注意与拆迁安置房的区别，对于拆迁安置房，有的地方也称为经济适用房，规定五年后才能上市交易。但性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，当事人要求五年内过户的，不予支持。

要特别说明的是，就从我们司法实践来讲，2016年之前司法实践当中未区分拆迁安置房和经济适用房，未满五年统一确认合同无效，自2016年年底江苏省高级人民法院内部培训纪要上开始承认拆迁安置房买卖的效力，直至2017年8月份江苏省高级人民法院正式发文，确认拆迁安置房买卖的效力。所以，从法律规定以及目前的司法实践来看，目前的拆迁安置房买卖合同的效力是法律所认可的，这也就为买方的权益建立了初步的保障。

2、卖方要求涨价50万，或者毁约赔偿违约金，不再继续履行怎么办？

钟延成律师：对于此类案件，我们一般会建议买家分三步走，也是我们团队所谓的“拆迁安置房纠纷三步终结法”。

第一步，谈判。和卖家进行谈判，有礼有节。不要一味的扩大矛盾，谈判的同时是在采集证据，因为拆迁安置房买卖往往年代久远，买方要想诉讼，必须充分采集证据，这里的证据涉及几个方面：（1）买卖合同，有很多拆迁安置房买卖没有买卖合同只有收条之类的，需要通过电话录音、短信等形式来确认证据；（2）付款凭证，证明买方已经完成了所有的款项交付义务，比如银行流水，比如收据，比如录音确认，短信确认；（3）合同主体审查。很多拆迁安置房的被安置人和出卖人不一致，比如父亲替女儿签字买房等，要进一步确认出卖人的授权情况，行为事后有没有被追认等；（4）事情经过，有中介参与交易的，让中介出具相关的证明文件，没有中介的，有证明人的让证明人出具相关的情况说明等来固定证据。

第二步、诉讼保全，继续履行。在谈判无果的情况下，如果进行诉讼要求继续履行，必须先行保全。能否保全查封到该房屋是拆迁安置房买卖当中案件能否胜诉的重中之重，关键性一步。如果不能保全，就意味着卖方可以随时转移该房屋，第三人可以主张善意取得，导致合同无法实际履行，可能导致败诉。所以打好诉前保全、诉中保全之战是安置房买卖诉讼的关键之战。建议委托专业的律师和保险公司进行办理，能够加快保险的进程。一般保全成功的，并且案件证据充分的，法院一般会支持买方的诉讼请求。

第三步，解除合同，赔偿损失。因为某些原因导致合同履行不能的，比如房屋已经过户至他人名下的，比如签约人和房主不是同一人等客观情况导致合同无法履行的，在这种情况下，只能调整诉讼请求为解除合同赔偿损失。赔偿的请求数额一般会房屋的市场价，对于房屋价值的确定，一般通过鉴定机构评估房屋的价格来确定。

因为诉讼属于专业性和对抗性很强的色彩，所以建议所有的买房人最好委托律师办理，最好在谈判时就委托律师介入，多听取律师的建议和方案，以保证维护到自己的合法权益。

3、关于安置房产生纠纷比较多的原因问题？

钟延成律师认为，主要有以下一些原因：

（1）法规政策约束。拆迁安置房屋一般是因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类安置房产权虽属于个人,但在取得权的一定期限内不能上市交易。

（2）价格差异因素。购房者基于价格因素,倾向于低于同区域商品房价格的安置房。但此类房子从签订合同到房屋交付办理产权,间隔时间长,随着价格不断上涨。办理过户时,卖房者拒绝继续履行合同要求。

4、关于卖方人能否以承担违约责任单方面解除合同的问题？

合同是否履行的选择权在守约方，也就是买方可以选择继续履行该合同。

安置房没有房产证，不允许买卖，不能过户。安置房，需要房主只有满五年，之后，缴纳原房主名义契税和土地出让金等税费，办理下原房主名义商品房房产证，契税证明，土地证，之后，才可以自由买卖转让和过户该住房。

买卖安置房和买普通房子不同，买普通房子你很简单的可以通过房产证或是登记机关的登记看谁是所有权人，签合同过户，等房产证名字变成你的一天，就可以安心了。但是安置房这方面需要注意，因为房价涨的居多，卖方很有可能违约，更有甚者，搞了半天卖方都不具有安置房的所有者（因为肯定没有房产证所以肯定没有安置房的房产证，也就没有所有权）。所以你首先要确定卖方是房子所有者，这个可以通过与当地政府或房屋拆迁部门签订的拆迁协议来确定的。回迁安置房的协议是否对应的是买卖的回迁安置房也要通过具体确定。很多时候回迁安置房往往是对一个家庭的补偿，家庭其他成员是否具有安置房的一部分等等也是需要注意的方面。至于办证的话，一般安置房要过几年才能办房产证，才能进入市场流通，可以去那个小区打听打听其他人怎么说的，或者不知道拆迁协议里面是不是有几年后办证，另外就是，还要问清楚办证后，房产证上面能不能写你的名字，如果写的还是卖方的名字，建议马上去做变更，因为，一旦房产证下来是卖方的名字，他就还可以悄悄把这个房子卖给其他人啊，法律上叫做善意第三人，这样的话，法律上是保护善意第三人的，你就和卖方扯皮了。

有产权的，产证到手后可以进行买卖。

对于很多人来说，一直对安置房有产权吗存有疑问，其实安置房尽管分为两大类，但是都是有产权的，只是在上市交易方面有不同的限制和规定。

安置房一类为因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房;另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房，这两种类型的安置房都是有产权的，并归个人所有。

安置房产权问题如果是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房，房屋产权是属于被安置人个人所有的，但是如果想上市交易，需要在取得所有权的5年之后，如果是因房产开发等因素而动拆迁的情况，这类安置房与商品房是没有区别的，都是被安置人的个人财产，在上市交易方面没有限制。

安置房上市交易问题安置房的购上市交易与普通商品房是有区别的，在取得产权登记并取得房屋所有权证的情况下，可以进行上市交易，但由市政工程而建造的配套商品房在取得所有权的5年之内不能上市交易。

安置房买卖具有较大风险，因为现在市面上挂牌的拆迁安置房，较多没有取得产权证或是更取得产权证，不符合5年内不得转让的规定。

引用《物权法》：

安置房在没有取得安全产权的情况下，对外出售是不合法的，就算是签订了买卖合同，在买卖安置房时要注意查清拆迁前的产权性质，查看产权证，产权期限，办理公证手续等。

拓展资料：

1、主要是看土地证性质是国有还是集体；是否能上市交易；能上市是可以买的；不能上市交易则是小产权房。

由于是拆迁户安置房是政府补贴给当事人的，所以必需是当事人才能办到房产证；一般都比较长时间才能办下来！拆迁户安置房要5年才能上市交易的；故要5年之后才能过户而且要补完国有地税；如果你一定要的话最好找个律师给你合同约定。

2、拆迁户安置房相对商品房要便宜点；但是有一定的风险，过户的费用和商品房过户费用一样！只是要补完国有地税。

3、安置房除当事人外其它人不能代款。

不能！！！
首先房子不符合上市交易的条件，其次安置房是给被安置的住户不是给房地产开发商。

（1）安置房是对被征迁的居民所建的房子，由政府指定的招标竞得人进行搭建，或者开发商取的相应地块的开发权，建造的房子。

（2）安置型商品房算是政府从开发商手中回购过来给被安置的对象，此类房产在办理证件方面一般情况需满5年，由安置对象（即，业主）缴纳一定的土地出让金后办证领证。

（3）未取得房产证的安置房，不符合上市交易的条件，不能做为上市交易的房产，就算是满5年后，取得了房产证也是属于（被安置人）产权人的房子。

如果您的资金相对充足，更建议购买更优质的商品房。对于安置房，我们也要具体楼盘具体分析，既然提问者没有提供特别多的信息，我只能笼统的分析一下安置房。

首先，安置房，顾名思义，是安置被拆迁了的房子的原居民的房子，那么，这里就会有几个问题。第一，安置房建设的问题，甲方是谁？是政府还是房地产开发公司？但是很遗憾的是，不管安置房的开发商是谁，安置房的性质决定了，没人愿意把太多的资金用在安置房的建设上。所以注定的安置房的建筑质量得不到更高施工标准的保证。第二，安置房是否有证？据我所知，大部分的安置房，都是小产权，就是有集体大证，没有个人的不动产权证。所以将来安置房很难交易。

当然，提问者也说了，他是要自住的，所以我们假设他不在乎有没有小证。那我们还要替他考虑另一个问题：环境如何？首先是居住环境，拆迁房为了节省建筑成本，很少会建成一梯一户或一梯两户的那种较为高端的住宅。大部分的安置房都是两梯四户甚至五户六户，而且安置房的单元门厅、电梯、整个楼的通风采光、隔音等因素，做的普遍都不是太好。所以安置房的居住环境普遍不如商品房住宅。而且还有人文环境，我们可以想象，现在国内大部分的城市发展，拆迁对象都是比较老旧的城中村和郊区农村。这样的安置房盖好之后，你可以想象，里面住的人们的生活习性，天天推着电动车进电梯、大吵大闹、每户居民都占用公区域积放满了也不知道他们还用不用的东西等等问题……

最后总结一下。如果资金充足，还是更建议您购买商品房。如果您实在是想拿着两居室的钱去买个三居室，并可以忍受其他因素的缺点，安置房也不能不能买。但最重要的是，任何房子，要买有产权并可以过户给你的。如果那个房子没有不动产权证。一定要小心将来会不会被骗。据我所知，没有房产证，你们光写个协议的话，公证处也不给你公正的。

希望我的回答能给您提供帮助！