如何解除二手房合同_如何解除二手房合同？

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您提到的贷款宽限期已过是否可以解除买卖合同的问题，关键看买方有没有在到期前提出用现金补足。

如果买方既没有在约定时间内完成贷款也没有用现金补足，可以解除合同。

解除合同的方式包括法定解除和约定解除，房屋买卖合同一般都会约定宽限期经过之后即可解除合同并让买方承担违约金。通过约定解除是不需要考虑是否构成根本违约的。

我们曾代理一起房屋买卖合同纠纷，买方晚于宽限期2天才办出贷款，卖方发函依约单方解除合同，而买方随即起诉要求继续履行。我们代理卖方提出反诉，要求解除合同并主张买方承担违约金，最终，法院不仅支持了解除合同，还判决买方承担30多万的违约金。

二手房买卖合同成立后，经当事人协商一致，可以解除二手房买卖合同。双方也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。比如买卖双方可约定如果超过合同约定的付款期限三十天买方仍未付款，则买卖双方的合同解除。总的来说，最理想的状态是：三方（买房，卖方，中间方）协商，若能达成和平解约，签署解约协议即可！一般情况：若其中一方单独违约，三方协商，违约方能赔付一定的补偿，对方不予追究，签署解约协议及赔付相关事宜！各方不能协商一致的，均可向所在区域法院提起诉讼，依据合同条款法院判决，强制判决！如果合同中没有约定合同的解除条件，那么按照法律规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力一般是指当事人签订合同时不能预见、不可避免、不能克服的事件，一般指地震、台风等，在合同的履行过程当中发生此类事件，导致房屋灭失。（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务。比如卖方不想卖房，并明确告知买方房子不卖了，则买方就可以提出解除合同。（三）当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行。比如卖方不办理过户手续，超过半年或者一年仍未办理过户手续，导致买方不能取得房屋所有权证书的。（四）当事人一方迟延履行义务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。其实，合同的解除在合同法上有三种形态：第一种是约定解除，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当约定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系溯及既往地消灭。这种解除要以合同中有解除权条件的约定为前提。这实际上是意思自治原则在合同解除问题上的另一种体现。应该说这三种解除中第一种不是真正的合同解除权的行使导致的，后两种情况下的解除才能被称为真正的解除，其解除权属于形成权。第二种是法定解除，指的是合同有效成立之后，没有履行或者没有完全履行之前，当法定的解除条件具备时，因享有解除权一方的意思表示，使合同关系溯及既往地消灭。这种解除是有解除权的一方依据合同法中关于解除权的规定解除合同的情况，由于这种解除会完全消除合同的效力，与合同应当信守的原则是背离的，所以合同法有着严格的限制，根据合同法第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”根据该条的规定一般只有在当事人一方严重违反合同约定的情况下才能使对方具有解除权，这就是理论上所称的根本违约。第三种解除是协议解除，指的是在合同成立之后，未履行或者未完全履行之前，当事人通过协商解除合同，是合同的效力消灭的行为，这种解除是当事人意思自治的一种体现。合同法对于这种解除的规定在第九十三条，该条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”以上是关于解除二手房买卖合同的相关知识。

在二手房交易过程中，经甲、乙双方(丙方、居间方)协商一致可以解除合同，而交易过程中所产生的费用由甲、乙、丙三方协商，如出现违约，守约方可根据合同的约定，依法解除合同。

1、二手房交易纠纷。

二手房（存量房）交易已经是很普遍的房产交易了，合同纠纷也是很常见的，交易中买卖双方、或居间方（中介），双方或三房签定的房屋买卖合同，一般的制式合同都会有有关于解除合同的解约条件。

当解押条件达成时：
（1）守约方可以依法解除合同；

（2）反之违约方需支付相应的违约金，具体以双方协商为准；

（3）如若协商不能达成一致的，可以通过司法诉讼程序解决，以司法判决为准。

2、合同条款及如何解除合同。

在合同中的“第xx条，违约条款”中有约定，“自违约之日起超过 x （一般为7个工作日）日的，守约方即向违约方发出信件（发函）促其履约，发信（发函）即日起超过 x （一般为7-15个工作日）日仍未回复并履约的，守约方可解除合同。”

简单的说，守约方占主导权，可以根据自身的情况选择解除合同或继续履行合同。

3、合同争议解决方式。

（1）买卖双方（或加居间方、三方）协商，

（2）协商不成，依法向人民法院起诉

房屋买卖合同纠纷，就违约责任、以及违约赔偿金额判定，特别是违约金方面又比较复杂（分合同约定违约金和实际损失金额的赔偿两种），买卖双方都不愿妥协让步的情况下很难达成一致，基于合同法的相关规定下，走司法程序，以司法判决为准。

4、居间方利益。

涉及居间方的利益，依情况而定，例如：服务手续进程中的服务费、诉讼费、执行费等必要的费用，一般居间方在签定第三方《房产买卖经纪服务合同》中都有相应的调条款，主要是涉及中介费，以协商为主，协商不成同样是走司法程序。

5、总结。

房屋交易中的违约常见方式：房子涨价业主不卖了，房子降价买家不买了、房子有重大事项故意隐瞒的等。

违约方，在房屋买卖合同中，不管是卖方违约、还是买方违约，违约的一方都称为违约方；反之称为守约方，守约方在交易中无过错，有继续履行合同的意愿和条件，可根据实际情况选择是否坚持继续履行合同义务。

建议还是与卖家协商解决，去法院起诉解除买方一般也是需要支付违约金的。

如房主实际损失较少，违约金过高，可要求适当减少，所以建议还是跟卖方好好商量，看能不能少付点违约金。毕竟是你的原因，又不是卖家的原因造成你解约的。而且你的房子没有买出去，也算不上不可抗因素造成合同无法履行