我买的小产权房能卖吗_小产权房怎么卖好？

小产权房的买卖在法律上是被禁止的，买方权益完全不受法律保护，所以，买小产权房前要看清楚下面的风险，再做决定吧!

一、什么是小产权房 所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。

二、小产权房能不能购买 小产权房的建设有合法的手续，包括有土地使用证、开工建设许可证和房产证。不过房产证只有一本，即整幢房子只有一本房产证。如果每一套房子没有独立的房产证，那么，房产的登记是一个很大的问题，一旦房子被征收或被拆。是否可以通过签订购房合同的方式来保障权益呢? 由于小产权房不是商品房，不但不具备交易的前提条件，而且在交易上被法律所禁止，所以即使交易真实存在，但购买人无法在政府职能部门登记过户，更不可能变更房子的归属关系。即便购买人与出售人签订了购房合同，但因与法律相违背，这样的合同不受法律保护，购买人通过合同签订确认自己权益的做法行不通。 由于小产权房交易不被法律许可，但相关人士认为，如果购买人是为了投资，如出现拆迁赔偿时，赔偿权益归原产权人所有，购买人主张自己权益时法律不予支持，购买人最多可向出售人主张购房款。不过购买人的购买行为是为了居住，还可以考虑。

三、小产权房买卖被法律禁止 目前国家对小产权房没有明确具体的定义，通俗的理解是指农村集体经济组织在村集体的土地上建筑和向社会销售的房屋，或是依靠政府划拨土地而建设的集资房。 按现行法律规定，房子须具备两证后方可上市交易。两证是指土地使用许可证和房产证，由于小产权房的房产证和土地使用许可证没有细分至每一套房子，所以不具备法律许可的交易条件。

另外《土地管理条例》第六十五条第三、四款规定，禁止在集体所有的土地上开发建设商品房;同时《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

四、购买小产权房风险多多 购买小产权房除了购买人的权益不受保障外，购买人还面临多重风险，即便是为了居住的需要购买，不可能作为二手房进行再交易，但小产权房被拆迁的时间无确定性，一两年被拆迁后，居住的愿望就会落空。 由于小产权房交易不受法律保护，交易时购买人必须一次性付清房款，不得向银行按揭贷款。由于没有房产证，也无法向银行抵押贷款。

可以买，有风险，但可以通过合同条款最大程度上规避今后可能存在的问题。

小产权房千万不能买，我在这里非常肯定的告诉你！

我有一个同事就是因为当初买了小产权房，现在后悔不已。他的房子是六年前买的，那个时候价格是3200块钱一个平方，当时他也去周围看了很多大型的楼盘，而周围那些大型的楼盘的房价是4000左右一平方，他买的这个小产权房比其它的房子要便宜800块钱一个平方，因为当年手头上经济并不是很宽裕，加之他又不想贷款买房，所以最终他还是选择了买下这套小产权房。

这个房子他买了已经有六年了，可是直到现在，他的产权证都还没有拿到手，他跟我们说，他这辈子最后悔的事情就是当初买房的时候没有选择买那些大型的楼盘，而是买下了自己现在所住的这套小产权房，害他现在房产证都还没有拿到手，房子住着都不踏实再说现在我们这里的学校入学都是要从网上申请报名，特别是初一新生和小学一年级新生，所以，如果你的房子连产权证都没有，又拿什么资料去给孩子申请报名入学呢？

还有如果你的房子到时候想转卖，没有产权证的房子在二手市场也是很难交易的，即使交易成功，那价格也是相当低的，所以小产权房的升值空间往往也是很小的！

所以我觉得不管从哪一方面考虑，你都不能购买小产权房，买房子对每个人来说都是人生的大事，所以必须考虑得周全一些，切勿冲动买房，以免自己将来后悔！

这就是我对这个问题的回答，希望对你有用！

您好！小产权房的买卖目前的确还存在，但值得提醒的是，小产权房的买卖仍属于非法行为，买卖过程均不受法律保护。所以强烈建议不要买卖小产权房。

第一，什么叫小产权房？为什么买卖违法？

小产权房是因为建房用地没有遵守国家规定而导致的违法建筑的总称。小产权房的产权不是“小”，而是没有产权。目前的小产权房主要分为以下几类：

1、土地实际用途不符合原有规划用途，例如将集体企业用地或耕地上，建设商用住宅；

2、土地实际使用人不合法原有使用人规定，例如将归军队使用的土地用于建设商业住宅，卖给非军队人员使用；将给村集体成员使用的土地用于建设商业住宅；卖给非村集体成员使用。

小产权房没有土地使用证和预售许可证，购房合同房管局不会给予备案。由乡政府或村委会颁发的产权证，也仅是“登记备案”作用，没有产权证明作用。交易过程不合法，对买卖双方都有风险，所以一旦发生产权问题，也很难去维权。

第二，如果非要私下交易，会有什么样的后果？

小产权房对于卖方最大的风险就是买方反悔。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

小产权房本身就属于违法违规建筑，即使遇到征收拆迁，完全可以对房主不予补偿，甚至可以处予罚款。特别是，现在国家收紧了对于小产权房的管理力度，近些年北京郊区也开始启动对小产权房“强拆+罚款”的程序。一旦碰到这样的情况，买方完全可以以“买卖合同不合法”的为由，要求退还购房款。

而目前对于小产权房“买卖合同不合法”的纠纷判决结果并不一致。下面会就正、反两方面意见分别进行阐述：

1、正方：认为买卖合同有效，认为卖方不需要退还购房款。

只要小产权房的买卖合同，符合《合同法》中规定的合同有效要件，就必须承认合同的效力。

《合同法》规定合同有效要件包括

• 当事人订立合同应当有民事行为能力；

• 意思自治；

• 不违反以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规

目前并没有明确对小产权房作出禁止行规定的行政法规。也就是说，只要当事人具有民事行为能力且意思自治，小产权房买卖合同就应当被认定为有效。

2、反方：中国法院网认为合同无效，买方不能继续居住，但可以收回购房款。

中国法院网总结的关于小产权房合同纠纷处理方法：在买卖双方中任一方以“合同无效”为由提出终止交易的诉求时，卖方应返还房款并赔偿相应的装修费用，而买房应腾退房屋；至于卖方是否应该补偿土地升值收益和拆迁所获补偿，并没有获得明确的结论。

3、中间方：需要根据个案分别分析，不能“一刀切”处理。

北京市高院出台了《针对小产权房纠纷的会议纪要》：“要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失”。判定结果比较模糊，一旦出现纠纷，需要根据每个案例中，房屋的购入价格、购入渠道、本次买卖的价格，是否有其他潜在罚款或拆迁补偿等情况，单独判定。

第三，总结

总结来说，小产权房的买卖不合法。对于买卖双方都没有保障，所以如果还没有购买的就尽量不要购买了。

希望回答对题主有帮助。